• 08.11.11, 10:16
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Riskid kasutusloata kodu ostmisel

Ehitise kasutamiseks peab ehitusseaduse kohaselt üldjuhul olema kasutusluba. Millised riskid aga kaasnevad kasutusloa puudumisega ja kuidas neid riske vähendada?
Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada kavandatud otstarbel.
Kasutusloa saamine
Ehitise valmimisel, enne selle kasutusele võtmist, tuleb ehitise omanikul taotleda kohalikult omavalitsuselt (edaspidi KOV) kasutusluba. Kasutusluba ei ole vajalik elamiseks mittekasutatava väikeehitise kasutamiseks, samuti riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitise ega riigikaitselise ehitise kasutamiseks. Kasutusloa taotlemiseks peab tasuma riigilõivu ja esitama ehitusseaduses nõutud dokumendid. Kasutusluba väljastatakse ehitusloa saanud ehitusprojekti järgsele ehitisele pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist.

Artikkel jätkub pärast reklaami

Peamised probleemid kasutusloa saamisel
Kasutusloa saamisel on üheks sagedamaks probleemiks erisused ehitusprojekti ja tegelikult teostatud ehitustööde vahel.
Ehitusseaduses ei ole lubatavaid erinevusi konkreetselt määratud. Ilmselt on see põhjendatav sellega, et erinevaid variante on lihtsalt nii palju. Seega võib praktikas tekkida küsimus, kas ukseava asukoha muutmine kergvaheseinas peab olema aluseks uue ehitusloa taotlemiseks või mitte. Igal juhul ei tohi nn kosmeetilisi muudatusi tehes minna vastuollu ehitise nõuetele vastavusega. Arvestada tuleb, et tühisena näiv muudatus võib sageli põhjustada järgmise takistuse, nii võib näiteks eelnevalt mainitud ukseava asukoha muutmine tuua kaasa tuletõkkesektsioonide muutumise, mis nii üheskoos kui ka eraldi võivad olla aluseks kasutusloa väljastamisest keeldumiseks.
Lisaks on praktikas probleemiks ehitusprojektis ettenähtud tööde tegemata jätmine või osaline teostamine. Näiteks olukord, kus maja on lõpuni valmis ehitatud, kuid puudub aed või krundisisene haljastus. Esmapilgul tundub tegemist olevat tähtsusetute nõuetega, kuid nende puudumine võib saada kasutusloa saamisel takistuseks.
Kasutusloa puudumine ja sellega seonduvad riskid
Üsna laialt on levinud arvamus, et kasutusluba on pelgalt formaalsus ja et selle nõude täitmata jätmisel pole negatiivseid tagajärgi. Tegelikult on kasutusloata ehitise kasutamine aga seadusega keelatud.
KOVil on õigus vastava kohustuse täitmata jätnud ehitise omanikku trahvida. Samuti on KOVil õigus teha kasutusloata ehitise omanikule ettekirjutus, millega kohustada omanikku tegema kasutusloa väljastamiseks vajalikke toiminguid. Ettekirjutuse täitmata jätmise korral võib määrata omanikule ka sunniraha maksmise kohustuse (sh korduvalt).
Kortermajas igale korterile eraldi kasutusluba ei väljastata. Kui ehitis on mitme isiku ühises omandis, näiteks kaasomandis, lasub kasutusloa olemasolu tagamise kohustus neil kõigil ja eeltoodud sanktsioone saab rakendada iga omaniku suhtes.

Artikkel jätkub pärast reklaami

Lisaks eeltoodud võimalikele sanktsioonidele on kasutusloal ka praktiline tähtsus. Nimelt väljastatakse kasutusluba ehitisele vaid juhul, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Seega on kasutusloa olemasolu omanikule kinnituseks, et ehitis vastab nõuetele, mh  on seda võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada. See asjaolu võib omada tähtsust näiteks ehitises toimuva õnnetuse puhul.
Kindlustusandjate üldtingimused üldjuhul välistavad kahju hüvitamise, kui ehitisel puudub kasutusluba. Seega võib kasutusloa puudumine osutuda argumendiks, miks kindlustusandja võib kahju hüvitamisest keelduda. Lisaks, kui kasutusloata ehitises saab viga kolmas isik või tema vara, võib see kaasa tuua ehitise omaniku vastutuse ja kahju hüvitamise kohustuse. 
Samuti võib kasutusluba saada määravaks ehitise hinna määramisel selle müügiprotsessis, sest ilma kasutusloata ei tohi ehitises sisuliselt elada ning kasutusloa puudumine põhjustab uuele omanikule täiendavaid kulutusi ja märgatavat ajakadu.
Soovitused uue kodu ostmisel
Soovitame kõigile uue kodu soetamisel eelnevalt uurida müüjalt, kas ostetaval ehitisel on olemas kasutusluba. Kui kasutusluba puudub, siis tuleb müügilepingule lisada kõik kasutusloa saamiseks vajalikud dokumendid ning võtta müüjalt kinnitus, et uus omanik saab nimetatud dokumentide alusel taotleda kasutusloa.
Soovitatav on lisada ka regulatsioon  juhuks, kui kasutusloa saamisel ilmnevad takistused (nt sätestada poolte sellesisulised täiendavad kohustused, müüja poolt tasumisele kuuluvad leppetrahvid, hüvitatavad kahjud jne). Vastasel korral võib tekkida olukord, kus kasutusloa taotlemine on ehitise uue omaniku kohustus, kuid kõik vajalikud dokumendid on vana omaniku käes. Praktikas on dokumentide kättesaamine osutunud tihti raskeks, et mitte öelda võimatuks. Taotlus juba olemasolevate dokumentide uueks koostamiseks tähendab aga uuele omanikule suuri lisakulusid – see tähendab paljudel juhtudel juba tehtud tööde ja toimingute uuestitegemist ja pikki ooteperioode.
Artikli autor on Alvin, Rödl ja Partner Advokaadibüroo vandeadvokaat Jako Laanemägi

Seotud lood

  • ST
Sisuturundus
  • 25.06.25, 14:49
Volvo Construction Equipment esitleb uue põlvkonna rataslaadureid, mis tõhustavad tootlikkust
Volvo Construction Equipment (Volvo CE) jätkab murrangulist tootearenduse aastat, lansseerides uue põlvkonna rataslaadurid – masinad, mis on toodetud maksimaalse tootlikkuse, operaatori mugavuse ja ohutuse tagamiseks.

Hetkel kuum

Siia võrsub linnak. Pealinna esindusliku piirkonna miljöö paneb arendajale, arhitektile ja ehitajale eriti suure vastutuse.
Uudised
  • 25.06.25, 06:45
4 võimast GALERIID: Metro Capital ja EBS panid haridus- ja ettevõtluslinnakule nurgakivi
Võimsad visuaalide ja fotode galeriid näitavad, mis sinna tuleb ning mis nurgakivipanekul toimus ja kes kõik seal olid - uuri lähemalt!
Arhitektuurse lahenduse on loonud HG Arhitektuur OÜ.
Uudised
  • 30.06.25, 13:26
EKE alustab Hipodroomil suurt ehitusprojekti
Maa- ja Ruumiameti digiteenuste teenistuse direktor Taavi Jakobson ja Kliimaministeeriumi ehituse ja elukeskkonna osakonna juhataja arhitekt Kaja Pae.
Saated
  • 24.06.25, 14:00
E-ehituse platvorm toob utoopia lähedamale, kui oskad oodata
Evecon OÜ uus tegevjuht Karl-Joonatan Kvell.
Uudised
  • 26.06.25, 10:04
Evecon sai uue juhi
GALERII: Mapri ehitab viltuvajunud elamu uuesti üles
Uudised
  • 27.06.25, 11:41
GALERII: Mapri ehitab viltuvajunud elamu uuesti üles
Mapri Ehituse järelteeninduse juht Ero Tragel: See, mis Lubja tänaval juhtus, on ainulaadne nii meie praktikas kui ka kogu Eesti ehitussektoris.
Esimesed korterid peaksid valmima 2026. aasta kevadeks.
Uudised
  • 25.06.25, 09:00
Aviaator tähistas sarikapidu – vaata uhket galeriid!
Sinna kerkib tulevikus rohkem kui 600 kaasaegset kodu
Eesti ehitajatel on Soomega eriline, ent kohati keeruline ja vastuoluline suhe.
Uudised
  • 27.06.25, 06:45
Soome ehitusturg on suvel selgelt aktiveerunud
Kvaliteetne tööjõud on väga nõutud, ent selle leidmine on endiselt väga keeruline
Kaasaegne Roto katuseaken on kõrgtehnoloogiline meistriteos, mis jätab varasemad mudelid kaugele seljataha.
  • ST
Sisuturundus
  • 16.06.25, 11:23
Katuseakende vananemine – probleem, millega peab arvestama

Liitu uudiskirjaga

Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.

Tagasi Ehitusuudised esilehele