Üüriäri saladused: kas väljaüüritava korteri ostmiseks võtta laenu?

Kui investori eesmärk on säästmine ehk omakapitali väärtuse säilitamine, ei pruugi laenuraha leidmisega jändamine sugugi liiga vajalik olla. Siis ehk piisabki vaba raha kinnisvarasse paigutamisest, et jooksvalt väikest, aga turvalist üüriraha voogu nautida.

Laenuraha aitab tootlust kergitada

Kui investori eesmärk on võtta suuremaid riske ja maksimeerida kasumit, tuleb finantsvõimenduse kasutamiseks paratamatult laenukapitali kaasata. Kaasatav võõrkapital annab võimaluse võimendada omakapitali tootlust. Teisisõnu aitab laenuraha teenida omanikule täiendavat tulu, mis ainult omakapitali kasutades saamata jääks.

Piltlikult kirjeldades saab 50 000 euro omanik osta omavahenditest ainult ühe korteri. Kaasates koguinvesteeringust 50% ulatuses võõrkapitali ehk laenu saab juba osta kaks samaväärset korterit, mis mõlemad jooksvat üüritulu teenivad.

Lihtsustatuna: kui laenuraha eest tuleb aastas tasuda näiteks 5% intressi ehk 50 000-eurose laenu pealt 2500 eurot, siis seda ületav üüriraha on juba üüriinvestori kasum.

Tulevikuootused aitavad otsustada

Võõrkapitali ehk laenuraha kaasamine võib olla mõistlik, kui üüriinvestor ootab tulevikust kõrgemat inflatsiooni. Inflatsioon on hinnataseme tõus. See ühest küljest on tegur, mis kasvatab kinnisvara nominaalset väärtust ja annab ajapikku võimaluse üürihinda kergitada. Samas näpistab inflatsioon läbi hinnatasemete kerkimise ja sissetulekute kasvu laenukohustuse summat väiksemaks.

Laenuraha kaasamisel ei tohi aga hea asjaga liiale minna. Eeldame näiteks, et üüriinvestor soetab kinnisvara 10.protsendilise omafinantseeringuga ehk 90% laenuraha kaasates. Kui kinnisvara väärtus kahaneb sellises olukorras 10% võrra, on investor kogu oma projekti paigutatud kapitali kaotanud.

Erinevalt kodulaenust, kus tavapärane on 15-25% omafinantseering, on pangad tavapäraselt valmis üüriprojekte finantseerima 40 kuni 70% ulatuses. Kodulaenu kuni 30-aastase pikkuse asemel pakutakse üüriprojektidele 10-20-aastase graafikuga laene.