Autor: Ketlin Rauk • 19. mai 2015

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

ASi YIT Ehitus ehitusdirektor ja juhatuse liige Toomas Rapp ütleb, et AS YIT Ehitus pikemate garantiiperioodidega ehitustöid üldiselt pole teostanud. “Kuid siiski, ühest küljest pole minu arvates korralikul jätkusuutlikul ehitajal tehniliselt suurt vahet, kas anda garantiiks kaks või viis aastat,” leiab ta. “Teisest küljest on pikemal garantiiperioodil oma kulud ja kindlasti suureneb risk ehitajale esitatavate nõuete kasvuks, milline peaks kajastuma ka hinnas.” Rapi sõnul osutub ehitajatel järjest rohkem vajalikuks planeerida ja omada ressurssi garantiiperioodil kliendi teenindamiseks. “Selge on ka see, et igasuguse hinna paneb lõpuks suures osas paika nõudmise-pakkumise vahekord ehk turg, mitte minu või mõne teise ehitaja soov ja arvamus,” kinnitab ta.

Rapp usub, et Eesti on liikumas nn vana Euroopa suunas, kus ehitisel järjest rohkem proovitakse arvestada lõpptarbijale vajalikku funktsionaalsust ja optimaalseid tulevasi haldus- ja hoolduskulusid. “Loodan, et oleme välja kasvamas kontrollimatutest eraldiseisvatest projekteerimise/ehituse/hoolduse vähempakkumistest, milliste puhul on olnud palju näited hilisematest suurtest täiendavatest parendamiskuludest, kui ka mitteaktsepteeritavalt suurtest haldus- ja hoolduskuludest,” ütleb ta. “Eesti vanasõna “Üheksa korda mõõda, üks kord lõika” järgi peaks meil ka selline pragmaatiline ja terviklikule lõpptulemusele suunatud käitumine ajalooliselt veres olema.”

Garantii hõlmab mõlemat osapoolt

ASi Ehitustrust juhatuse esimees Kaido Somelar peab garantiiaega väga oluliseks. “See on üks ja kindel osa tellija ja ehitaja kokkuleppest, mille täitmine on kohustuslik,” selgitab ta. “Need on ilusad sõnad, aga see on üks osa sellest, mille järgi ehitajat tuntakse.” Somelar leiab, et siit edasi algab see lugu, mida see ettevõtjale annab või mida võtab. “Garantii all ma mõistan, et mõlemad pooled täidavad oma kohustusi ja vastutavad selle eest,” kinnitab ta. “Tellija kasutab hooneid vastavalt otstarbele ja hooldab seadmeid ning materjale vastavalt juhenditele, ehitaja reageerib mittevastavuste tekkimisel kokkulepitud aja jooksul.”

Somelari sõnul peegeldab see hästi suurelt ühiskonna kokkuleppeid ja arengutaset. “Seni, kuni lastakse olla ja toimida ettevõtlusel, mis ei täida heakskiidetud reegleid, seni soovivad tellijad kõik ettevõtted ühte patta panna, võimalikult palju neid survestades ning tehes seda hanketingimustes, garantiiajas, tagatistes, ehk soov on liialt kallutatud,” leiab ta, lisades, et tänane tellija turg seda ka soodustab.

Siiski usub Somelar, et kuigi olukord on selline nagu ta on, võib tunda natukest rahunemist. “Võib-olla on ka see natuke suurest ootusest, et kohe hakkab riik sektorisse raha paigutama,” arvab ta. “Tellijad valitsevad turgu ja ehitajad sörgivad sabas, nõrgemad ei pea ühtlasele survele vastu ja lõtvudes kirjutavad alla kõigele.” Selline käitumine meenutab Somelari sõnul vägagi mitmete masu algusaegsete ettevõtmiste õnnetut lõppu.

Kredexi uueks tingimuseks majade renoveerimisel on see, et tööde teostaja peab andma garantii vähemalt 5 aastaks. See on Somelari arvates kindlasti samm edasi mõlemale poolele. “Peatöövõtja peab vastutama sellel ajal tehtu eest ja samas tekib ka allhangetele ning seadmetele surve garantii pikendamiseks,” teab ta. “See paratamatult muudab ühes või teises etapis hinnastatust.” Ta lisab, et see on kohustus ehitajale, samuti tekib koheselt küsimus ja ühtlasi ka kohustus juhtida tellijate tähelepanu oma garantiiaegsete kohustuste täitmisele ja selle tõendamisele.

Somelar räägib, et garantiiaja pikendamisel tekib mõlemale poolele kohustusi juurde ja nende mõlemate kulu kannab lõpuks tellija. Näiteks toob ta automüüjad. “Kaks aastat on ametlik garantii, edasi saab garantiid pikendada ja ostja peab iga aasta eest täiendavalt maksma,” ütleb ta. “Selle on ühiskond omaks võtnud ja keegi ei imesta.” Küsimus on tema sõnul hoopis, kas tellijad on muretuma elu eest nõus täiendavalt kulutusi tegema. Kui suur mõju on sel puhul hinnale? “Garantiiaeg oma eritingimustega on täis erisusi mis igal korral tuleb eraldi arvestada ning seega ei ole sellele ühest vastust,” arvab Somelar.

Hoone ehitustöödele antav garantii ei ole sama asi, mis konkreetse agregaadi garantii. Maakütte või muu paigaldise garantii võib olla 20 aastat, mis ei ole aga ehitustööde pikema garantii aluseks.

Uues seaduses on ehitise garantii viidud võlaõigusseaduse alla. Üldine tarbijale antav garantii on kaks aastat, kuid viie aasta jooksul võib esitada pretensioone. Siis tuleb ostjal tõendada, et puudus tuleneb ehitustööst. Juriidilise isiku vaheline seadusest tulenev garantii kaob ära, alles jäävad vaid lepingust tulenevad suhted.

Teisest küljest – kaks aastat on võib olla tõesti liiga lühike aeg, et kõik vead avalduks, aga selleks ongi see viis aastat pretensiooni esitamise periood. Eluaegne garantii ei ole tõenäoliselt realistlik – tänapäeva hooned püsivad korrapärase hooldamise korral aastasadu.

Taavi Aas, Tallinna abilinnapea

Mõistlik garantiiaeg on 2-3 aastat

Eesti Ehitusettevõtjate Liidu tegevdirektori Indrek Petersoni sõnul on garantii veel kehtiva ehitusseaduse tähenduses ehitusettevõtja poolt võetud kohustus tagada, et tema tehtud ehitustöö vastab lepingu tingimustele ning ehitustöö tulemusena ehitatud ehitisel või selle osal säilivad määratud aja jooksul sihipärase kasutamise ja hooldamise korral ehitise või selle osa kasutamiseks vajalikud ohutuse ja kasutamise omadused ning kvaliteet. “Ehitusseaduses kehtestatud ehitustööde garantii kestus on vähemalt kaks aastat, seda siis alates ehitusettevõtja poolt ehitise või selle osa ehitise omanikule üleandmise päevast,” täpsustab ta. “Ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead kõrvaldab ehitusettevõtja oma kulul mõistliku aja jooksul.” Peterson lisab, et 1. juulil jõustuva uue ehitusseadustikuga ehitustöödele kohustuslikku garantiiaega enam sätestatud pole.

“Vaatamata erinevatele arvamustele, mis kõiguvad 2–10 aastani, tuleks pidada mõistlikuks garantiiajaks siiski 2–3 aastat,” leiab Peterson. “Paremad tulemused ehitustööde kvaliteedi parandamiseks saavutaksime kindlasti riikliku ehitusjärelevalve ja omanikujärelevalve tegevuste parema korraldamise ja tõhustamise kaudu.” Samuti soovitab ta tellijatele omanikujärelevalve kaasamist juba projekteerimise staadiumis, mitte aga alles ehitusprotsessis või siis veelgi hiljem. Kindlasti tuleks eelnevalt veenduda, kas ehitusettevõtja omab tegutsemiseks ka vastavat pädevust. Selline lähenemine aitaks Petersoni sõnul võimalike ehitusvigade teket olulisel määral ennetada.

“Arvan, et garantiiaja nõude pikendamine ehituslepinguga 5–10 aastani ei tõstaks ehituse kvaliteeti, vaid pigem tegeleksime järelraviga, mis ei pruugi ka alati efekti anda,” usub ta. “Suur hulk ehitusvigasid on põhjustatud just selliste ehitusettevõtjate poolt, kes ei pruugigi pika garantiiaja lõpuni eksisteerida ja siis pole ka kellegi käest enam küsida.”

Peterson ütleb, et korralike ehitusettevõtjate jaoks ei tähendaks garantiiaja nõude pikendamine midagi muud kui määramatute riskide kasvu, millede ainukeseks maandamisvõimaluseks on kallim pakkumushind. “Kaheaastase garantiiperioodi puhul on hinnamõju ehitustöödele reeglina 2–3% lepingu hinnast ning arvata võib, et 10aastase perioodi puhul oleks mõju kordades suurem,” on ta veendunud. “Juba kaheaastase garantiiaja nõude korral võtavad ehitusettevõtjad endale kohati ebaproportsionaalseid riske, kuna paljudele tehasetoodetele ja tehnoseadmetele tihtipeale tootjagarantiid üle 6 kuni 12 kuu ei antagi, see aeg võib aga mõnedel juhtudel lõppeda juba enne ehitise valmimist, kuna seadmetele algab garantiiperiood reeglina juba seadme ehitusettevõtjale üleandmise hetkest.”

Kui garantiiaeg oleks oluliselt pikem, kui kaks aastat, siis oleks Petersoni sõnul ilmselt oluliselt keerulisem ka määratleda vea tekkepõhjust – kas see tulenes ehitustehnoloogia rikkumisest (ehituspraak) või tellijapoolsest mittenõuetekohasest hoone kasutamisest ja hooldamisest.

“Reeglina, kui ehitusprojekt on asjatundlikult koostatud ja omanikujärelevalve nõuetekohaselt korraldatud, siis peaksid ka võimalikud ehitusvead kaheaastase garantiiperioodi jooksul ilmnema,” usub Peterson.

Peterson räägib, et ka ehituses areneb tehnoloogia järjest kiiremini ning seetõttu vajavad ka hoonete tehnosüsteemid pidevat ajakohastamist ja ümberehitamist. “Seega poleks ka liginullenergiahoonete puhul oluliselt pikema garantiiaja kehtestamine paljudel juhtudel sisuline,” tõdeb ta. “See oleks pigem suunatud keerukate tehnosüsteemide ebasobilikest projektlahendustest tingitud võimalike riskide maandamiseks – kohustades seeläbi ehitajat võimalikke projekteerimisvigu ümberehitamisega likvideerima.” Peterson arvab, et tellija (omanik) poleks eriti õnnelik, kui hoonete tehnosüsteemide häälestamine ja nende tehniliste parameetrite vastavuse tõendamine vajaks ehitusperioodile lisaks veel viis aastat, pigem tekiks tal projektlahenduse toimivuse osas tõsine kahtlus.

Petersoni sõnul on moodsate tehnosüsteemidega hoonete puhul lisaks kvaliteetsele projektile ja ehitamisele ning nõuetekohasele omanikujärelevalvele pikast garantiiajast tunduvalt olulisem nende hoonete ja hoonete tehnosüsteemide nõuetekohane regulaarne ja professionaalne hooldus. “Selleks kahjuks paljudel juhtudel omanikul endal pädevus või leping pädeva hooldajaga puudub," tõdeb ta.