Tasu kinnipidamisest ehitusvaidluses

Töövõtja tasunõue muutub sissenõutavaks töö valmimisest või vastuvõtmisest. Kui puudub kokkulepe töö üleandmise kohta, on tasunõue sissenõutav töö valmimisest. Reeglina on siiski lepingus sätestatud töö üleandmise kohustus ja sellisel juhul muutub tasunõue sissenõutavaks alates ajahetkest, kui töö on vastu võetud või loetakse vastu võetuks. Siin vääribki eraldi rõhutamist asjaolu, et seadus sätestab töö vastuvõtmise kohustuse. Kui tellija keeldub töö vastuvõtmisest põhjendamatult, loetakse töö vastuvõetuks ja sellega kaasnevad samad tagajärjed, mis töö vastuvõtmisega. Seega olukord, kus tellija jätab formaalselt allkirjastamata üleandmise-vastuvõtmise akti, ei takista sisuliselt tööde üleandmist. Sellisel juhul loetakse tööd vastu võetuks selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Et oleks selge, kuna on tööd vastu võetud, on tegelikult oluline ka tellija jaoks. Pole harv juhus, kus tellija on seisukohal, et tööd pole veel vastu võetud, kuid hiljem tuvastab kohus, et tööd saab lugeda vastuvõetuks oluliselt varasemal ajaperioodil.  

Kuivõrd seadusest tuleneb otseselt, et tellija ei pea töö eest tasuma enne, kui tal on olnud võimalus asi üle vaadata, ei tasuks paberite selgesõnalist vormistamist karta. Tellija võib töö vastu võtta, kuivõrd ka pärast töö vastuvõtmist on võimalik enda kohustuse täitmisest (tasu maksmisest) keelduda.

Tuleb selgitada, et tasu kinni pidamine ja tasu vähendamine on erinevad õiguskaitsevahendid. Esimene neist saab olla vaid ajutise iseloomuga. Kui töövõtja on puudused kõrvaldanud, ei ole tellijal enam alust keelduda tasu maksmisest. Lisaks tuleb arvestada, et tasu kinnipidamine peab olema proportsionaalne. Olukord, kus pooltel on tekkinud vaidlus ehitustööde kvaliteedi ja lepingule vastavuse osas, jätab tellija sageli tasumata ka nende tööde eest, mille osas vaidlus puudub. See ei ole aktsepteeritav.

Seadus sätestab otseselt, et kohustuse täitmisest ei või keelduda, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud.

Ka kohtupraktikas on korduvalt ja selgesõnaliselt toodud välja, et hea usu põhimõttega on vastuolus tellijapoolne käitumine, kus tellija on kinni pidanud kogu (või suures ulatuses) tasu maksmise, kuigi vaidluse all on vaid teatud ulatuses teostatud tööde puudused. Tellija võib tasu maksmisest keelduda ebaoluliste puuduste korral üksnes ulatuses, mis tõenäoliselt võiks kuluda puuduste kõrvaldamiseks ja sellega seotud kulutuste ja muu kahju hüvitamiseks, ülejäänud ulatuses tasu kinnipidamise õigus puudub.

Praktikas on levinud ka olukorrad, kus tellija viivitab tasu maksmisega põhjusel, et pooltel ei ole õnnestunud kokkuleppele jõuda kaetud tööde aktide aktsepteerimises ja kinnitamises. Tellija tugineb siinkohal seisukohale, et tal puudub võimalus hinnata tööde ulatust ja mahtu, samas lepinguga on kokku lepitud, et tasunõue muutub sissenõutavaks aktide kooskõlastamisest. Ka sellises situatsioonis tuleb arvestada hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Riigikohus on leidnud, et isegi siis, kui ehitusdokumentatsiooni üleandmine oleks tasumise lepingujärgseks eelduseks, ei ole tellijal igal juhul õigust viivitada tasu maksmise kohustuse täitmisega.

Nii tasu kinni pidamine kui tasu vähendamine eeldavad õiguskaitsevahendina, et töö on teostatud puudustega. See, kas töö vastab lepingutingimustele, on igal üksikul juhul eraldi hinnatav ja selgub seadust ning lepingut tõlgendades. Oluline on siinjuures see, et kui tellija on töövõtulepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta tehtud töö viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma, see on seadusest tulenev selgesõnaline kohustus.

Kui töö kvaliteedi kontrollimisel on tuvastatud puudused, tuleb nendest töövõtjat ka teavitada (st lihtsalt puuduste fikseerimisest ei piisa). Seadusandja on teavitamisele sätestanud kaks olulist kriteeriumit, esiteks peab tellija teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale mõistliku aja jooksul ja teiseks, mittevastavust peab piisavalt täpselt kirjeldama. Kui see jäetakse tegemata, ei saa tellija hiljem töövõtjale ebakvaliteetset tööd ette heita ja esitada puudustest tingitud nõudeid.

Töö ülevaatamise kohustuse täitmata jätmise korral võib tellija tugineda töö puudustele, mille ta oleks võinud asja ülevaatamisega avastada, üksnes juhul, kui ta tõendab, et tööl oli niisugune puudus juba töö vastuvõtmisel. Teatud juhtudel on praktikas seda tõendada aga keeruline (kui mitte võimatu). 

Kokkuvõtvalt tuleb märkida, et tasu kinni pidamine peab olema proportsionaalne ning mõistlik, arvestades töövõtja rikutud kohustuse sisu ja ulatust. Tasunõude sissenõutavaks muutumine ei välista aga iseenesest ka selle õiguskaitsevahendi rakendamist. Tasu kinni pidamine on ajutine meede ja seega tuleb töövõtjale esitada paralleelselt lisaks nõue puuduste kõrvaldamiseks. Kui puudus seisneb ebakvaliteetses töös, tuleb töövõtjat sellest korrektselt  teavitada ja kirjeldada puudust piisavalt täpselt. Nii lepingulisi kohustusi kui õiguskaitsevahendeid tuleb realiseerida heas usus!