Mis mõjutab uute korterite müüki?

Metro Capital Management juhatuse liige Kivisaar selgitas Tallinna kinnisvaraturu põhjal kolme olulisema teguri mõju uute korterite müügile.

Vajadus

Esmalt tõi Kivisaar välja, et elamufondi säilitamiseks peaks sellest minimaalselt 1% moodustama uusarendused. Samas rõhutas ta, et fondi parandamiseks sellest ei piisa. Arvestades, et Tallinna elanike arv suureneb aastas 4000-5000 inimese võrra aastas, suureneb ka nõudlus korterite järele. Kivisaare hinnangul oleks sellises tempos vaja juurde ehitada 1500-2000 korterit aastas. Kui ka elatustase järjest paraneb, kasvab nõudlus suuremate ja kallimate korterite järele.

Võimalus

„Selge see, et uus korter on luksuskaup, mitte esmavajaduse rahuldamine,“ sõnas Kivisaar, märkides, et uue korteri ülalpidamine on juba kommunaalkulude poolest märksa kulukam kui vanas korteris elamine. Näiteks ostetakse sisse haldusteenus ja raamatupidamisteenus, mida mõnes nõukaaegses kortermajas teevad oma vabast ajast selle maja elanikud. Näiteks tõi ta ka liftihoolduse, mille eest uues majas tasutakse igakuiselt, kuid vanas majas kutsutakse remondimees välja vaid siis kui lift katki läheb.

„Inimene, kes saab keskmist palka, ei osta kindlasti omale uut korterit,“ märkis Kivisaar, pidades sellega silmas, et selline inimene võib leida muid võimalusi oma sissetuleku investeerimiseks. Samuti märkis ta, et sellekohane statistika peegeldab vaid ostjate kindlustunnet, mitte ostujõudu. Samas suurendab tema sõnul võimalusi asjaolu, et pangad on maksevõimelisi ostjaid alati finantseerinud, ka majanduslanguse ajal.

Pakkumine

Siin tõi Kivisaar märksõnadena välja ehitusvõimalused ning bürokraatia. Samuti finantseerimisvõimalused, lisades, et praegu dikteerivad pangad väga suures osas selle, kes saab uusi elamuid arendada. „Uusi tegijaid praktiliselt turule ei lasta, sest pangad ei julge riski võtta. See hoiab ka pakkumist tagasi,“ ütles Kivisaar. Lisaks mõjutavad tema sõnul pakkumist sisend- ja väljundhinnad – minimaalne müügihind on 1300-1400 eurot ruutmeetri kohta.

Lõpetuseks rääkis Kivisaar, et kui ärikinnisvara hinnastamisel on oma loogika, siis elamukinnisvara puhul nii-öelda exceli baasil arvutust ei ole võimalik teha.

„See, palju kinnisvara rahavoogu toodab, ei ole mingil määral erakinnisvara väärtuse kujunemisel oluline. Väärtus kujuneb subjektiivselt turuosaliste uskumuste, ego ja prestiiži kombinatsioonis,“ selgitas Kivisaar. Ta tõi näiteks Londoni, kus kinnisvara hinnad nii kesklinnas kui äärelinnas on peaaegu võrdsed.

Kivisaar väitis, et kodu on ühiskonna jõukuse indikaator. „Kui KV hind tõuseb, siis jaotab tõusvat rikkust elanike vahel kõige võrdsemalt,“ ütles ta. Kui elamukinnisvara suudab tõusta, siis see tähendab tema sõnul ka rohkem uusi kortereid, mis omakorda loob uus töökohti ning elavdab ehituse kaudu sisetarbimist.

„Võib-olla on see Eesti majanduse nokia, kui kinnisvara hinnad taastuvad,“ leidis Kivisaar.

Täna toimus Viru keskuse konverentsikeskuses Kinnisvarakonverents: müük ja arendus, mida korraldasid Äripäeva teemaveebid ehitusuudised.ee ja Best Sales. Konverentsil analüüsiti, missugused väljavaated on lühemas ja pikemas perspektiivis nii äri- kui ka erakinnisvara arendamisel.