18. mai 2010

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kinnisvaraturu langus tõestas ilmekalt, kui oluline on kaubanduspinna asukoht – kui teisejärgulistes asukohtades poepinnad olid pidevalt vakantsed, siis keskustes asuvate ruumide üürihindu vaid langetati. Kui rääkida turuliidritest jaekaubanduses, nagu seda on Viru Keskus, siis seal ületas vakantsete pindade osakaal harva 5%. Võrdluseks kontori-, lao- ja tööstuspindade mittetäituvus ulatus samal ajal 15 protsendini.

Lätis pidid isegi kõige edukamad kaubanduskeskused leppima 10-protsendilise vakantsete pindade osakaaluga. Samas jäi Leedu turuliidritel samuti tühjaks vaid 5% pinnast, kuid madalama klassi kaubanduskeskuste vakantsete pindade osakaal moodustas 30-40%. Eestis oli vastav näitaja 15-20%.

Üürileandjad olid sageli sunnitud otsustama, kas jätta rendihind senisele tasemele ning oma sissetuleku hoidmisega aidata kaasa üürniku pankrotisumisele või hinda kokkuleppeliselt alandada ja nõnda hoida ettevõtet veel tegevuses. Sageli oli kokkuleppeline rendi alandamine seotud kaubandusettevõtte kuukäibe suurusega.

Kuigi majanduslangus on ajutine, on selge, et järgmise paari aasta jooksul on erasektori ettevõtetel üsnagi keerulised ajad. Töötute hulk püsib jätkuvalt kõrge ning seega ei aktiviseeru ka eratarbimine, jäädes väga madalale tasemele. Sellest tulenevalt peavad kaubanduspindade omanikud oma ärimudelid ümber hindama ning tegevustes viima sisse vastavad korrektiivid. Kaubanduses kasutatavad alternatiivsed optimeerimismeetodid on lahtiolekuaja lühendamine, personali vähendamine ja madala kasumlikkusega poodide sulgemine.

Kuna tarbijate nõudluse kasvu ei ole ette näha, lahkuvad paljud kauplejad turult. Suletud on mitmeid poode, nende hulgas on löögi alla sattunud väiksemad erapoed. Regioonis on halvasti läinud ka luksuskaupu pakkuvatel brändidel (nt Hugo Boss, Joop, Armani), mis kõik 2009. aastal Eestis uksed sulgesid. Sektorite lõikes on kõige suurem tagasilöök olnud kestvuskaupade (nt elektroonika- ja sisustuskaupade) müüjatel.

Lahkujate arvelt saavad aga laieneda turuliidrid, kes näevad languses võimalusi teenida lisatulu. Näiteks Soome arendaja Vicus hakkas Narvas ehitama Prisma hüpermarketit, samuti alustas laienemist Tallinna kaubanduskeskuste esikolmikusse kuuluv Kristiine Keskus. Turule on positiivset mõju avaldanud ka mõned julgemad uued kaubandusketid, kes just praegusel languseajal on Eestis avanud  esimesed poed. Madalad ehitus- ja üürihinnad loovad selleks soodsa pinnase.

PROGNOOS 2010/2011

Eesti

Kuna kinnisvaraturu  prognooside kohaselt püsib kaubanduspindade nõudlus jätkuvalt madal ning keskmine kasvuperspektiiv jääb tagasihoidlikuks, pole järgmise paari aasta jooksul uusi arenguid ette näha (v.a. olemasolevaid Narva Prisma ja Kristiine Keskus). Turu nõrkust võivad eelisena ära kasutada edukamad ja parema asukohaga kaubanduskeskused ja -ketid. Hea asukoha ning soodsate üürihindadega võivad nad enda juurde meelitada  nii mõnegi uue rentniku. 2010. aastaks ennustatakse üürihindade 5-10%-list langust. Kuna omanikud ja kaupmehed on juba enamuse optimiseerimis- ning ümberkorralduskavadest ellu viinud, siis vabade ja kasutult seisvate pindade määr ei tohiks võrreldes 2009. aastaga suureneda. Võttes arvesse märkimisväärselt vähenenud tarbimist ning nõudlusmäära, võib lähiajal Eesti kinnisvaraturgu tabada vabade kaubanduspindade ülepakkumine.

Läti

Oodatakse, et majandussurutis takistab jätkuvalt uute jaekaubanduspindade projektide arendust, palju projekte lükatakse edasi või üldse tühistatakse. Ainult üks uus arendus on tulemas – Calleria Pattolo (38 000 ruutmeetrit), mida plaanitakse avada sügisel. Kaubanduspindade nõudlus sõltub tugevalt riigi majandusest.  Prognoositakse, et nõudlus jääb väga piiratuks. Seega üürihinnad langevad jätkuvalt, vaadatakse üle ka olemasolevaid lepinguid. Suurtel kaubanduskeskustel on lihtsam konkureerida, kuigi vakantsus jääb väga kõrgele tasemele terve aasta vältel.  Kui on riigi majandusarengu osas rohkem selgust, oodatakse rahvusvaheliste kaubanduskettide kiiret turule sisenemist, mida soosivad buumi-ajaga võrreldes madalamad hinnad ja suurem kaubanduspindade võrgustik. Jaekaubandus hakkab taastuma kui paraneb olukord tööpuudusega: kui töötute arv hakkab langema ja nõudlus kasvama.

Leedu

Üürihinnad langevad endiselt (5-10% võrra 2010. aastal), vakantsus jääb madalale tasemele vaid kõige edukamates kaubanduskeskustes. Aasta 2011 tõotab olla palju positiivsem. Suuremad kauplejad hakkavad Leedus laienema 2010. aasta teisel ja 2011. aasta esimesel poolel suuremates linnades, ning 2011. teisel poolel ülejäänud regioonides. Rahvusvahelised kaubanduskeskused jälgivad endiselt turgu, aga prognoositakse, et nad ei alusta sisenemist varem, kui aastal 2014/2015.