Toompark: Hinnapõhja tunneme ära tagantjäreletarkusena

Kahe viimase kuu ehk oktoobri ja novembri jooksul on Tallinna korteriomanditehingute keskmine ja mediaanhind tõunud, kirjutab kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

Tänase seisuga oli hindade madalpunkt juulis, mil Tallinna korteriomanditehingute ruutmeetri mediaanhind oli 10473 krooni. Novembrikuine mediaanhind oli sellest 13% võrra kõrgemal 11788 krooni tasemel.

Siit tekkib üldisem küsimus, kas tegemist on pöördega kinnisvaraturul? Või on tegemist ajutise anomaaliaga, mis on tingitud näiteks korteriomanditehingute struktuursetest nihetest? Kas ostmiseks on käes viimane hetk või on mõistlik veel viivitada?

Isikliku küsimusena huvitab autorit, kas märtsikuise Enn Tossoga sõlmitud kihlveo võitmine on ohus? Kihlvedu seisnes selles, kas 2010. a. märtsi Tallinna korteriomanditehingute mediaanhind on 2009. a. märtsi tasemest kõrgemal või madalamal. Mina ennustasin, et 2010. a. hinnatase on madalamal.

Täna olemasolevaid andmed vaadates tuleb tõepoolest tõdeda, et hindade põhi korteriomanditurul on olnud ning täna asume sellest kõrgemal. Iseasi on see, mida toob meile saabuv talv ning kas kõrged talvised soojaarved panevad masust muserdatud töötuabirahade najal elajad massiliselt kinnisvara turule paiskama.

Usun, et talv saab olema väga raske ja sel saab olema mõju korteriomandite hinnatasemele. Siiski ei usu ma, et hind peaks tänasest tasemest oluliselt allapoole kukkuma.

Korteriomandite hinnalangus sai alguse 2007. a. kevadel. Hinnalnagus oli 2007.-2008. aasta jooksul aeglane kiirenedes 2009. aasta esimeses pooles ja aeglustudes 2009. a. sügisel.

Võrreles korteriomanditehingnute hinnamuutusi langusperioodi talvede jooksul näeme, et 2008. a. märtsi Tallinna korteriomanditehingute mediaanhind oli 3% allpool 2007. a. novembri hinnatasemest. Aastane hinnalangus oli 2008. a. märtsis 11%.

2009. a. märtsi hnnatase oli aga 2008. a. novembriga langenud koguni 22% võrra. Aastane hinnalnagus Tallinna korteriomanditel oli 2009. a. märtsis 36%.

Numbritesse süvenedes võib tõdeda mõningast kinnitust väitele, et talv mõjub korterite hinnale pärssivalt, kuid samas see mõju ei proogi olla siiski väga suur.

Sellest, kas turul on hinnalangus pöördunud tõusuks (või vähemalt püsivalt stabiliseerunud) saame kindlalt rääkida järgmise aasta kevadel-suvel. Siis on meil tagantjärele tarkusena selge, kas hinnad on jäänud püsima või mitte. Paraku nii see majanduselu tippude ja põhjadega ongi, et nende äratundmine toimub märkimisväärse ajalise viitega.

Kõikidele investoritele, kes juba toasussid varbaotsas jooksevad hinnapõhjas olevalt turult kinnisvara kokku rabama tahaks teha ühe meeldetuletuse. Kinnisvaraobjektid on kõik unikaalsed ja müüjad on killustunud. Viimast veel eriti elamispindade turul. Eelnev tähendab, et kui hinnad on põhjas, siis see veel ei tähenda, et iga üksikobjekt on väga soodsalt saadaval. Mõni müüja ei pruugi olla motiveeritud hinda nö põhja tasemele langetama. Igal juhul on täna märksa mõistlikum kinnisvara soetada, kui seda oli teha näiteks 2007. aastal.

Mõeldes sõlmitud kihlveo peale, siis võidulootust mul veel on. Selleks, et kihlveo võit ohtu sattuks peaks Tallinna mediaanhind eeloleva nelja kuu jooksul tõusma 20% võrra. Kui arvata, et eelolevad neli raskemat talvekuud korterihindadel eriti tõusta ei luba, siis viiendiku võrra hinnatõus on üsna ebatõenäoline.