Ülevaade: tühjad büroopinnad tekitavad tõsist probleemi

Vakantsuse kasv büroopindade turul on Baltimaades järjest tõsisem probleem. Seda põhjusel, et hiljuti oli ehitustegevus väga aktiivne, kirjutab, Re&Solution Advisers tegevdirektor Vitali Kõllomets.

Teisalt seetõttu, et ärimahud on seoses majanduslangusega globaalsel, regionaalsel ning lokaalsel tasemel vähenenud ning see on põhjustanud ulatusliku koondamislaine. Hoolimata tugevast pikaajalisest potentsiaalist , kannatavad Baltimaade pealinnad täna kontoripindade ülepakkumise all.

2009nda esimese poolaasta jooksul kogesime kõigis Baltimaade pealinnades kiireimat üürihindade langust, mis ületas 30%-lise kukkumise ainult 6 kuu jooksul. Siiski, selle perioodi lõpuks hinnad stabiliseerusid ning on oodata, et saavutavad oma põhja teise poolaasta sees.

Aasta teise kvartali lõpus oli vakantsuse määr Vilniuse büroohoonetes tõusnud 20%-ni, mis on drastiline tõus võrreldes 1-3%-ga aastatel 2006-2008. Vakantsuse määr oli mõnevõrra madalam A-klassi büroohoonetes, st 16%, kuid B-klassi hoonetes oli see 24%. Koos moodustavad need arvud ligi 60’000 m2 vakantset moodsat büroopinda, mis asub keskuses. Sellele lisandub 50’000 m2 kontoripinda, mis on valminud sel aastal ning sellele lisandub aasta lõpuks veel 70’000 m2, kuid 71% neist on spekulatiivsed projektid või halvasti ette välja üüritud.

Ka Riias näevad kinnistute omanikud ning arendajad vaeva üürile andmisega. Uute ehitiste mõttes oli kõige aktiivsem aasta 2008 – siis valmis rohkem kui 100’000 m2 kontoripinda. Ometi on kõikides hoonetes mure vähese täituvusega, mis ei ületa 50% kogupinnast. Suurem osa selle aasta projektidest lõpetati esimese kvartali lõpus, kokku u 80’000 m2. Selline oluline kasv pikendab 2009ndal aastal absorbeerumisperioodi ning kasvatab vakantsuse määra Riias üle 15%.

Ka Tallinna büroopindade turg ei ole erand. 2009ndaks aastaks prognoositakse vakantsuse määra 14%. Sellegipoolest, kesksetel äripiirkondadel (CBD) läheb paremini just seetõttu, et ehitustegevuse aktiivsus on langenud ning piirkonnas on pakkumisi üsna limiteeritult. Ka üldisemalt on ehitustegevuse aktiivsus langenud, sest enamus töös olnud projektid on valminud, lõpetatakse vaid tellitud sisetöid. 2009ndal aastal on oodata 50’000 m2 lisandumist turule, kuid 2010ndaks aastaks ning hiljemaks on ootel tööd otsa lõppenud.

Sellegipoolest on oodata, et vabade kontoripindade hulk väheneb aasta lõpuks, sest suurem koondamistelaine on juba möödas nii Leedus kui Lätis. Kuid Eestis jõustus uus Töölepinguseadus alates 01.07.09, mis lihtsustab tööandja jaoks koondamiseprotseduuri. Vältimatult kannatab selle all tööjõuturg ning see mõjutab omakorda kinnisvaraturgu.

Tagasihoidlik olukord üüriturul peegeldub ka investeeringute valdkonnas. Kuigi lõhe müüjate ja ostjate ootuste vahel on viimase kvartali jooksul vähenenud, ei mõjutanud see tehingute hulka. Baltimaades ei sõlmitud esimese poolaasta jooksul ühtegi suuremahulist investeerimistehingut, kuigi potentsiaalsed investorid hoiavad turul teravalt silma peal.

“Hoolimata mitmetest riskidest, mis jätkuvalt ohustavad Baltimaid, keskenduvad aktiivsemad investorid  kinnistutele, millel on palju eeliseid ning ootavad raskustesse sattunud kinnistuid turule tulevat,” – hindab tänast olukorda Ricardas Cepas, Re&Solution Grupi juht.