Korteriturg täna: parem kaup on odavama hinnaga

Sobilikku pakkumist leides peab korteriostja olema hoolikas ja vaatama, kas pakkumine rahuldab tema vajadused – kas asukoht on sobilik, kas tube on õige arv, kas planeering rahuldab, kas lähikonnas on vajalikud koolid-lasteaiad-poed-teenindusasutused-töökohad...? Küsimusi, mida endale esitada on palju. Analoogselt müügiobjektile peab tänane kinnisvaraostja pöörama olulist tähelepanu sellele, kes on müüja.

 Müüja professionaalsus ja jätkusuutlikkus on eriti tähtsad just uue arendatud elamispinna ostmisel. Müüja professionaalsus haakub ehituskvaliteediga. Võib eeldada, et suuremad-tuntumad arendajad omavad pikemaajalist kogemust hoonete projekteerimisel ning neil on teadmus, kuidas näiteks peavad olema korterite siseplaneeringud lahendatud. Kinnisvaraarendaja jätkusuutlikkus on seotud finantsilise poolega ehk eeskätt sellega, kas ettevõte on võimeline katma müümata elamispindade kulud.

 Kui arendaja ei suuda katta müümata elamispindade kulusid, siis võib tekkida oht, et kulud jäävad elanike kanda. Samuti seostub arendaja jätkusuutlikkus tihedalt sellega, kas arendaja on võimeline garantiiprobleeme kõrvaldama. Kui arendaja näol on tegemist ettevõttega, mis on buumi harjal loodud ühe arendusprojekti läbiviimiseks, siis ei pruugi kaheaastase garantiiperioodi lõpuks arendajat enam olemaski olla.

 Seega pole garantiitööde tegemist sellisel juhul kelleltki nõuda. Arendaja professionaalsus ja jätkusuutlikkus peaksid olema tegurid, mis annavad ostjale turvatunde ehk põhjuse ostuobjekti eest kürgemat hinda tasuda. Paradoksaalsel kombel on meil tänasel kinnisvaraturul aga hoopis vastupidine olukord. Suurarendajad on võtnud eesmärgiks olemasolevatest märkimisväärsetest laovarudest loobumise ning nad pakuvad atraktiivseid hindu. Seda on võimalik teha, sest ettevõtted on finantsmajanduslikult küllalt tugeva baasiga.

Väikearendajad aga on end lõhki laenanud ning hindade alandamist piirab kohustus laenuandja ees. Nii ei ole väikearendajatel sageli võimalik müügi edendamiseks hindu langetada, sest pank soovib müügitehingust tulevast rahast laenu katteks rohkem tagasi saada kui võimalik müügihind. Nii ongi tänasel kinnisvaraturul väike hulk suurarendajaid, kes reaalselt kinnisvara müüvad ja nad teevad seda turu keskmisest madalama hinnaga. Nende kõrval on suur hulk väikearendajaid, kelle finantsmajanduslik võimekus ei luba hindu alandada ja kahjumlikult müüa ning seetõttu müük sootuks seisab.

 Ostjad, kes soovivad osta uut elamispinda turvaliselt arendajalt peavad täna silmad lahti hoidma. Selline anomaalia, kus kvaliteetsem ja vähemriskantne kaup on madalama hinnaga pakkumisel ei saa kesta kaua. Samas on pakkumine uute ja vanade korterite sektoris lai ning liigseks pea-laiali-otsas tormamiseks põhjust ei ole. Endiselt võib julgelt soovitada uut kodu osta inimestel, kes on leidnud pakkumise, mis rahuldab nende vajadused igakülgselt – asukoha, ruumide arvu, planeeringu, hinna ja muude detailide osas. Sellise pakkumise leidmisel ostuotsust edasi lükata on mõtetu, sest oodates ehk jätkuvat hinnalangust võib sobilik pakkumine turult kaduda.