KOMMENTAAR: kinnisvara kui investeering tänases turuolukorras

Kas on õige aeg, et osta või peaks veel ootama? Ühtset vastust kindlasti ei ole, iga ostusoovi taga erineva vajaduse rahuldamine. Paljud ostjad, kes lükkasid ostmise plaanid tulevikku, peavad nüüd tõdema, et olemasolev finantskriisis on muutnud ka oluliselt pankade laenupoliitikat ning nad ei ole enam laenukõlbulikud. Seega on eluaseme üürimine ainuke viis uue eluaseme saamiseks. Sellest tulenevalt on omakorda vähenenud potentsiaalsete ostjate arv. Ostjate vähenemine tähendab omakorda nõudluse vähenemist. Nõudluse vähenemine aga sunnib müüjaid hindu langetama. Nõudluse vähenemine tuleneb ootusest hindade langemise osas ja pankade likviidsuskriisist. Vähene nõudlus tuleneb ka võimaluste puudumistest. Seetõttu on vähenenud kinnisvara likviidsus.

Sama küsimus vaevab ka müüjaid, kas müüa või pigem oodata kinnisvaraturu olukorra stabiliseerumist. Paljud kes müüsid enda kinnisvara languse esimeses faasis, tunduvad täna võidumeestena, kuna tänaseni on valitsenud kinnisvaraturul langustrend. Sellest tulenevalt osad müüjad loobuvad üldse müügist ja pigem üürivad enda kinnisvara välja, plaaniga müüa kinnisvara tulevikus, kui kinnisvaraturu olukord on paranenud.

Kuid, kas kinnisvara on tänases turuolukorras hea investeering? Eesti pankade seisukoht selles aasta kinnisvarakonverentsil oli, et kinnisvara ei ole hea investeering, osta tasub ainult endale eluasemeks mõeldud kinnisvara. Huvitav on see, et kui kinnisvara hinnad olid tunduvalt kõrgemad 2006 lõpul, siis oli pankadel tunduvalt leebem seisukoht kinnisvara ostmisse. Kui aluseks võtta hinda, siis tekib küsimus, et miks pangad ei soovita soodsama hinnaga osta? Siit edasi tekivad küsimused, kui pikalt pangad siiski suudavad majandusolukorda ette prognoosida ja kas peaksime väikse ettevaatusega pankade prognoosidesse suhtuma? Tundub, et kinnisvarakonverentsil antud soovituses pidasid nad pigem seda silmas, et nemad ei soovi krediteerida kinnisvara investeeringud.  Pankade vähene soov kinnisvara krediteerida, tuleb likviidsuse puudumisest.

Kui teha väike võrdlus kinnisvara fondide ja aktsiatega, siis fondid ja aktsiad on teinud tunduvalt suurema languse. Mõned mitte edukad fondid võidakse ka sulgeda ning fondi osaku omanikul võib puududa isegi võimalus loobuda müügist, et oodata paremaid aegu müügiks.

 Kinnisvara omanik saab ise otsustada, millal ta seda müüa soovib. Kui kinnisvara on omandatud krediidiga, siis tegutsetakse nagu on eelnevalt laenuandjaga kokkulepitud ehk mis eesmärgiks krediit on võetud. Lisaks müümisele on kinnisvara võimalik ka välja üürida. Seega ei saa paljude varasemate väljaütlemistega nõustuda ning arvan endiselt, et kinnisvara on endiselt hea investeering. Kuid ei maksa unustada, et nii nagu on olemas nn. rämps aktsiad, nii leidub ka madala väärtusega kinnisvara.