8. oktoober 2008

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

"Tarbija ei usalda meid, maaklereid," osutas Grand Kinnisvara juht Marek Kerna kinnisvara vahendajate ümber kujunenud negatiivsele foonile. Lisaks laieneb selline suhtumine ka pankuritele, ehitajatele ja muudele selle valdkonnaga seotud töötajatele.

Põhjuseks on ilmselt rämps kinnisvaraturul. Samas tundub talle, et võib-olla tuleks kinnisvarainimestel nüüd vahelduseks üldse vait olla ja lasta turul maha rahuneda. Pealegi ei usu ju enam keegi kinnisvarainimese juttu, sest tarbijal on aja jooksul kujunenud juba oma seisukoht. "Ma ei hakka parem ütlema, kuidas nüüd juba nimetatakse kinnisvarainimesi," lisas ta.Kujunenud olukorras on põhjuseks ülekruvitud hinnad, nö pappmajad, ebakvaliteetsed ehitused – seega tarbijat on petetud.

Omakorda on maaklerite ja panganduse ning muudegi kinnisvarainimeste ahnuse taga tulemustasu. "Nii kaotab tulemustasu saaja reaalsustaju ja käitub nii, et tulgu pärast mind või veeuputus," ohkab Kerna.Tulemuseks on Macchiavelli laadis lähenemine – eesmärk pühendab abinõu. Seda soodustab nii üldine mentaliteet kui vaid tulemusele orienteeritud majandusmudel, kus kordub käive, käive, käive….Tegelikult peaks pankur, kinnisvarainimene ohjama inimese laenamise ja ostmise kirge. Kuid vastupidi  - see pole tema huvides, sest silmapiiril on tulemustasu.Eesti kinnisvaraturg maailmamõistes on ju järjepidevalt kestnud seitseteist aastat – alates 1992. aastast. Siis maksis korter 10 000 krooni ja mobiiltelefon 14 000 krooni. Kuid nüüdseks alla 600 000 krooni asjalikku korteriti ei saa, aga mobiiltelefoni saab justkui kauba peale, muigab Kerna. Selle aja jooksul on väärtused ja hinnad on teinud erilisi hüppeid ja suuri muutusi.

Seda omakorda saadavad ka kinnisvaratsüklid, mis kestavad erinevatel hinnangutel neljast kuni kuue aastani. Näiteks alates 1992. aastast alates toimus kinnisvaraturu tõus kuni 1998. aasta börsikriisini, siis käis pauk ja see kandus üle ka kinnisvarasse. Siis 1998. aastast kuni 2002. aastani kinnisvara hinnad sisuliselt seisid. Siis oli turg tema meenutusel küll suhteliselt aktiivne, kuid hinnad püsisid paigal. Sealt edasi alates 2003. aastast hakkasid kinnisvarahinnad äkitselt üles roomama. Mida aasta edasi, seda kiiremini kuni läks kätte ralliks, seletab õhinal ta.Tipp saabus hindades 2006. aastal, edasi algas hinnalangus. Seega tsükkel toimib, kinnitab ta.

Siinjuures paljud spekuleerivad, kas tuleb põhi langusele või mitte. "Tegelikult kardetakse, millal lõhkeb mull, tuleb krahh!" peab ta siis hirmsaimaks väärtuste ümberhindamist.Samas on Kerna veendunud, et mull ongi juba lõhkenud – aga mitte pauguga vaid vaikselt sisinal. Lõhkemise hetkena määratleb ta möödunud talve, sest järgnenud soe aastaaeg oli juba tagajärg.Mulli lõhkemisest pauguga päästis tema veendumusel viimane soe talv. Möödunud sügisel algas kiire langus. Talvel vajuti päris alla. Kuid langust pehmendasid just madalaks jäänud kommunaalkulud. Turg jõudis ümber orienteeruda madalamatele hindadele.See omakorda muutis ka kogu hindadefooni.

"Kuid nüüd tuleb uus talv ja hoopis teised hinnad. Nüüd selgub, kes on kilbiga ja kes on kilbil," peab Kerna saabuvat talve mitte enam krahhiks vaid otseseks turupuhastuseks. Kes ei suuda talve üle elada, need lähevad pankrotti ja see protsess on juba alanud."Suvel ütlesin, et kinnisvaraturule tuleb sügisel rock`n`roll ja nüüd see käibki täie hooga"Siis kevadel selgub, kes on alles, kes mitte. Seega selleks ajaks peaks olema ka hinnanivoo rahunenud ja langus pidurdunud, usub ta."Arvan, et kinnisvara selgroog murtakse selle talvega ära," mõtiskleb Kerna saabuva külma talve ja kõrgenevate kommunaalkulude üle.Nüüdne kujunev kinnisvaraturg on mitte enam maakleriturg vaid konsultanditurg. Konsultandina määratleb Kerna kinnisvaramaaklerit, kes on üle elanud vähemalt kaks kinnisvara tsüklit – sest alles siis suudab ta näha hetkest kainemalt kaugemale. Kuid sellisel inimesel peab olema kogemust vähemalt kümme aastat.Kuid mitu neid tegelikult on? Vist ikka päris vähe….Nüüd teevadki ilma just konsultadid, kuna müük ei lähe. Just kinnisvarakonsultandid peaksid aitama inimestel, kellel kinnisvara jäänud kätte, seda adekvaatselt müüa. Konsultant ei jahi mitte superkasumit, vaid annab asjatundlikku nõu. Kuid just selle abil usub Kerna, et võib taastuda kinnisvarainimeste usaldus klientide silmis. "Praegu on ju totaalne usalduskriis!"Näiteks mujal vanas Euroopas on kõige aluseks usaldus. Müüakse usaldust, mida saab kuritarvitada vaid üks kord."Nüüd tuleb maakleril vaadata peeglisse ja küsida endalt, mis ma saaksin teha, tagasi võita klientide usaldus," on nüüd tema sõnul käes enesessesüüvimise aeg.Arendaja hakaku nüüd tegema kvaliteetseid asju ja maakler hakaku müüma usalduslikult.Seega uus kinnisvaraturg peab rajanema konsultantidel, kes teavad ja tunnevad turg, kellel on kogemised tsüklite näol. "Mina püüan ka konsultant ka olla ja loodan, et ma pole ainuke Don Quijotte," arutleb ta.Neid ikka leidub. "Samas absoluutselt kõigil kinnisvarafirmadel on luukered kapis. Küsimus on vaid, kui palju neil neid on," tunnistab Kerna firmade suhteliselt keerulist tausta. Firmade saatuse üle otsustamine jääb aga tarbija otsustada.Elukondlikus kinnisvaras  oli, on ja jääb ilmselt ka edaspidi turuindikaatoriks Lasnamägi. Kuna praegu kiputakse sealt ikka ära, siis langevad hinnad edasi. Mis edasi saab, ei julge Kerna midagi lubada.Kuid inimese keskmine kuupalk peaks olema sama suur keskmise elukondliku kinnisvara ruutmeetri hinnaga, eks seda võiks aluseks võtta, jääb ta mõttesse