8. aprill 2008

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Järgneb Roosiväli arvamusartikkel.

Paljud turule negatiivseid sõnumeid andvad isikud ei ole turuolukorda põhjalikult analüüsinud ning teevad pikaajalisi prognoose emotsionaalselt ja kõhutunde pealt. Pikaajaliselt turul olijana ja 97/98 aastal aktiivselt turul olnuna tean, kui kerge on ainult tõusvat turgu näinutel sattuda turukõikumistest paanikasse ja seda eriti veel siis, kui sentsatsiooni otsiv küsija tema poole pöördub.

Ehedamaks näiteks on börsifirma Arco Vara endise juhatuse esimees Viljar Arakase hiljutine tulevikuprognoos, kus ärimees avaldas arvamust, justkui kinnisvaraturu kukkumine oleks alles alanud ning ees ootab pikk vindumine. EKFL-i seminaril väljatoodud põhjendused ja peamiselt Ameerikas toimuvaga kursis olemisega hiilgamine ja jõuliste paralleelide toomine Eesti eluasemeturuga ei ole kindlasti kohane ja põhjendatud. Maailmas toimuv mõjutab meid üha rohkem, kuid peaasjalikult tuleb vaadata lähiregioonis (Skandinaavia ja Baltimaad) toimuvat. Makromajanduslikke tegureid ei saa ega tohi kunagi alahinnata, aga eelkõige tuleb lähtuda sellest, et iseäranis elukondlik kinnisvaraturg on oma olemuselt lokaalne ja sõltub paljuski kohalike elanike ostujõust.

Pindi Kinnisvara analüüsi kohaselt saab turul toimuva võtta kokku lühidalt järgmiselt:

Keskmiselt on müügipakkumiste arv Eestis kasvanud kaks korda. Samas suurusjärgus on langenud tehingute arv. Keskmiselt on elukondliku kinnisvara hinnad langenud võrreldes mullu kevadega, mil oli hindade absoluutne tipphetk, üle 10 protsendi. Soovin siinkohal rõhutada, et Eesti kinnisvaraturg ei koosne ainult uusarenduste eluruumidest ja nende seast välja nopitud näidetest, kus ostjate passiivsusest tingituna finantssurve alla sattunud arendaja on mõnekümnel korteril hinda langetanud kolmandiku võrra või mõni isegi alla omahinna müünud. Eesti elukondliku kinnisvaraturu moodustab üle 10000 korteri, 4000 hoonestamata krunti ja 2000 eramut Tallinnas ja Harjumaal, millele lisandub üle 6000 korteri ning 5000 elamumaad ja 3500 eramut teistes linnades ja maakondades. Konkurents müüjate vahel on läinud väga teravaks ning ostjate kaine ja kalkuleeriv käitumine on viinud müügiperioodid nädalatelt kuude pikkuseks- et olla faktides täpne, siis korterite keskmine müügiperiood on hetkel veidi üle 4 kuu. Ostjate passiivsuse taustal on pakkumise turg ülepaisutatud ning lisaks ca 4500 ühiku uusarenduse Harjumaal ootab ostjat ka ilma elanikuta pruugitud vara hulgast sarnane suurusjärk.Kõiki eelpoolnimetatud asjaolusid arvesse võttes ei ole raske teha ennatlikku järeldust, et turg on kollapsis või vähemalt selle äärel. Hinnad ju langesid ning turul on ülepakkumine, kui siia lisada veel pankade kriitiline suhtumine uute laenuvõtjate aadressil, saamegi küllalt lihtsalt ennast krahhi keskmesse mõelda.

Kuid meie, pikaajalised turul tegijad, kelle sõnavõtte iga turuosaline ootab ja kuulab, enamgi veel, ka usub, ei saa rääkida kallutatult turu pakkumise poolest, kajastamata nõudlust. Me keskendume müüjatele, me räägime arendajate hinnalangetamiskampaaniatest, me räägime müügipakkumiste arvu suurenemisest, mis on küll kõik õige. Kuid liiga harva räägitakse ostjatest, neist, kes moodustavad nõudluse ja mõjutavad peamiselt tänast turu käitumist. Enamikes kommentaarides on tähelepanuta jäänud hindade languse ja palkade tõusu najal jõudsalt kosuv ostuvõime. Samuti on vähe tähelepanu pälvinud majandusteadlase Heido Vitsuri kirjutised ja mõne asjaliku telesaate arutelud, kus on arusaadavalt räägitud elanike vajadusest endale elukondlikku kinnisvara jätkuvalt soetada, kehvast üldisest kinnisvara seisukorrast ning sellega kaasnevast vajadusest juurde ehitada. Nende kommentaaride valguses on arusaadav, et probleem ei ole selles, et liiga palju on ehitatud, vaid selles, et turul on ostjate hoiakud tekitanud tänase olukorra.

Ma ei taha väita, et tehingute arvu ja hindade langus kinnisvaraturul on möödas. Kuid seniste trendide jätkumisel on maksimaalset tõenäolist languse suurust võimalik välja arvutada. Seda aga tuleb ja saab teha ausalt, ilma õhust numbreid võtmata ega fantaseerimata.

Kinnisvarabuum, kui seda nii on õiglane nimetada, algas 2005. aasta kolmandas kvartalis. Neljas Eesti suuremas linnas jäi korterite hinnatõus vaid kolme kuuga 12-18 protsendi vahele. 2006. aasta jaanipäevaks olid hinnatõusud juba järgmised: Tallinn 53%, Narva 80%, Tartu 47%, Pärnu 48%. Sealt edasi ülikiire tõusutempo pidurdus ning päädis juba varemmainitud hinnalangusega eelmise aasta kevadest alates. Hoolimata kergest korrektsioonist kahanes elanikkonna ostuvõime vahepealsest kiirest hinnatõusust tingituna märkimisväärselt. Kui buumieelsel perioodil sai Tallinna keskmist palka teeniv elanik endale vastavalt tollal väljastatud eluasemelaenude keskmisele intressile ning keskmisele laenumakse suhtarvule netosissetulekust soetada 54,9 ruutmeetrit keskmist elamispinda, siis 2007. aasta lõpu seisuga oli ostuvõimeks hoolimata vahepealsest kiirest palgatõusust vaid 34,2 ruutmeetrit. Sarnane loogika kehtib ka teistes suuremates linnades, ehkki numbrid on mõistetavalt teised. Kui antud statistikat veidi analüüsida ning projekteerida tulevikku prognoositud palgatõusud erinevates regioonides, laenuintressid ning hetkel pankades keskmisena kehtivad laenumakse osakaalud sissetulekust, siis on võimalik küllalt lihtsalt välja arvutada, kui palju peaksid muutuma eluaseme hinnad ja elanike sissetulekud, et ostujõud oleks sarnane buumieelse olukorraga ehk sisuliselt saame välja arvutada, milline on hindade nö põhi, millest kainest loogikast lähtudes enam allapoole hinnad langeda ei tohiks. Nii öelda „põhja puudutamiseks” peaksid hinnad võrreldes aasta algusega langema sõltuvalt linnast 18-30 protsenti. Lisaks ei tasu ära unustada, et käesoleva aasta esimeses kvartalis on langus juba toimunud ca 4 protsenti.

Kas me jõuame reaalhinnas buumieelsesse olukorda? Minu arvates mitte ja ma selgitan seda sellega, et hindade languse ja palkade tõusu tulemusena on turule lisandumas uus detsiil elanikkonnast, mis väljendub mõnekümne tuhande uue laenuvõimelise (loe:ostuvõimelise) leibkonna turule tulekuga, kes oleksid võimelised terve hetkel oleva laojäägi ära ostma. Arvestades, et Eestis on keskmiselt eluruumi m2 ühe elaniku kohta 30, siis selleks et me saaks keskmise suurusega eluruumi endale lubada, pole hinna korrektsioon allapoole enam kuigipalju vajalik. Ostjate passiivsuse esile kutsunud kiire hinnatõus ja nende halb kohtlemine müüjate poolt, kus hinda tõsteti ka eelkokkuleppe ja põhilepingu vahel, on olnud põhjendatud. Arvestades seda, et pea terve eesti elanikkond on kinnisvara omanikud, siis peaks turuosaliste ratsionaalne ootus olema, et uusarendustes suurim toimunud hinnalangus ja ostjate kohtlemise muutus vastu võtta ja eluga normaalselt, ilma tormamata, edasi minna. Ostjate edasine passimine ja kriisile sarnaneva hinnalanguse ootus toob kaasa selle, et kõigi meie vara väärtus emotsioonide najal langeb ja meie varandus teiste euroopa elanikega võrreldes väheneb. Hea märk on aga see, et hoolimata emotsionaalselt negatiivsele foonile on märtsis nii tehingute arvu kui hinna langus Tallinnas vähemalt hetkeks peatunud ja võib loota, et turg käitub ostjatele usaldusväärsust tekitavalt ka pikemaajaliselt. Mõtteavalduse alguses minu kriitikat pälvinud turuosalise pikaajalist negatiivset prognoosi toetab vaid Eestis siiani valdavalt negatiivse iibe tulemusena vähenev elanikkond. Laste planeerimise eelduseks peres on eelkõige kindlus tuleviku ees, mida pika vindumise prognoosijad ei toeta. Veendumaks, et turuosaliste ootused, lisaks faktipõhisele analüüsile, turgu oluliselt mõjutavad, soovitan negativismi külvavatel „Viljaritel” lugeda professor Andres Arraku kirjutist s.h ühe Nobeli majanduspreemia laureaadi poolt leiutatud ratsionaalsete ootuste teooria kohta (ROT) ühes juhtivas eesti päevalehes 11. veebruaril ja mõelda, mida me siis ikkagi turult tahame. Iseäranis kummaline on, et Eestis aset leidvat laenutegevust finantseerivad Rootsi ja Euroopa pangad paistavad siinset turgu rohkem usaldavat, kui mõned eelpoolmainitud kohalikud turutegijad. Mul jääb üle ainult mornilt küsida, millised on alusetu paanika külvajate motiivid ning ega need ometi sügavalt omakasupüüdlikud pole.