Äripindade uusarendus – esimestele auhinnad?

Kinnisvaraturule on omane paariaastane inertsus.Üks põhjus, miks kinnisvaraturg perioodiliselt “üle keeb”, on pikk kinnisvaraarenduse tsükkel. Ühe keskmise büroomaja arendusperiood alates maa ostmisest kuni väljaüürimiseni võib olla kolm või rohkem aastat.

Seetõttu on raske “rongi“ (loe: pakkumist) pidama saada, kui turunõudlus järsult väheneb. Julgemad investorid on projektid sahtlist välja otsinud. Buumi lõpuaastal alustatud uusarenduste vakantsused on jõudnud tasemele, kus omanike hinnapaindlikkus on vähenemas. Selle tagajärjel on tekkimas surve üürihindade tõusuks, mis omakorda julgustab kinnisvarainvestoreid.

Turg on vaid osaliselt taastunud. Samas on siiski ärikinnisvara laoseis lõpuni realiseerimata. Tänapäevaste büroo- ja laopindade puhul on vähenenud vakantsus 10–20%ni. B- ja C- kvaliteediga pindade vakantsused on siiski väga suured. Üürihinnad on tipuga võrreldes langenud 30–50%.

“Lapsevanema” rolli täidavad praegu pangad. Õigupoolest peakski pankade käest küsima, kas ja kui palju raha on nad nõus ärikinnisvaraturule suunama. Üldiselt on käibel praktika, kus pangad praegu maatükki omakapitalina ei arvesta. See tähendab, et projektide omafinantseerimine, arvestades maatüki turuväärtust, on sageli kuni 50%. Lisaks nõuavad pangad projektide ettemüüki ligi 50% ulatuses.

Peame arvestama ka asjaolu, et suurpankade enda kinnisvaralaenuportfellid sisaldavad tõenäoliselt konkureerivaid projekte, mistõttu iga uus projekt võib kahjustada olemasolevate laenude tagastamise võimet.

Väidan, et julgusest ei piisa ja soodne ehitushind pole piisav, et koppa maha lüüa.Soovitava omakapitali tootluse saavutamiseks on praegu liiga palju piiranguid ja riske, mistõttu on uute projektide sisenemine turule vähetõenäoline.

Võti auhinnakapi avamiseks on pankade käes.

Autor: Urmas Laur