Üürielamute programm võtab selgema kuju

Kohalikele omavalitsustele uute üürimajade ehitamiseks või vanade renoveerimiseks eraldatav 60 miljonit eurot on üks suuremaid summasid, mida Eesti riik on eluasemefondi uuendamisse ja parendamisse viimase 25 aasta jooksul eraldanud. Ettevõtjad kahtlevad, kas selle jagamine on piisavalt hästi läbi mõeldud.

Maksimaalne toetussumma ühe omavalitsuse kohta kõigi taotlusvoorude peale kokku on kuni 2,5 miljonit eurot. Taotlusprojekte võib omavalitsus esitada mitmes voorus, aga kuni piirsumma 2,5 miljoni täitumiseni. Riigi osa igas projektis on 50%, millele omavalitsus (KOV) liidab teist sama palju, projekte hindab KredEx.

Uut hoonet ei tohi omavalitsus müüa varem kui 20 aasta pärast, renoveeritud hoonet 15 aasta pärast. Samuti on kohalikul omavalitsusel kohustus pidada arvestust korterite üürimise kohta: vajadusel saab KredEx sellekohast informatsiooni küsida ja kontrollida, samuti teha paikvaatlust. Kui KOV on toetusetingimuste vastu eksinud, võib KredExi toetuse osaliselt või täielikult tagasi nõuda, kinnitab majandus- ja kommunikatsiooniministeerium.

Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaminister Urve Palo sõnul otsustab seda, kas toetuse eest ehitatakse uus hoone või rekonstrueeritakse olemasolev, toetust saanud kohalik omavalitsus vastavalt oma võimalustele ja vajadustele. “Meetmes saab lisapunkte rekonstrueerimise eest, uued majad peavad olema ehitatud A-klassi hoonetena. Elamufondi arendamise toetust hakkab väljastama KredEx analoogiliselt korterelamute renoveerimise toetustega. Lihtsalt ühistu asemel on antud projekti puhul toetuse saajaks kohalik omavalitsus,” selgitab Palo süsteemi toimimist.

Mis puudutab küsimust, kas eriti väiksemates KOVides on piisavalt pädevust, et sääraseid ehitushankeid kvaliteetselt läbi viia, kinnitab minister, et just seetõttu esitatakse hangete tehniline kirjeldus KredExile üle vaatamiseks ja ka lähteülesande valmistab ette KredEx. Samuti paraneb KOVide haldusvõimekus haldusreformi tulemusena. 

Kas ehitusturg vajab elavdamist?

Ehitajate jaoks on olulisim küsimus mõistagi see, kuivõrd riigi plaan siinset ehitusturgu elavdab ja kas sellel üldse ehitusettevõtete jaoks märgatavat mõju on. Kuna toetuse kogusumma on 60 miljonit, millele lisandub kohalike omavalitsuste sama suur panus, võib mõneti spekuleerides hinnata, et elamuehitusse tuleb toetuse kaudu aastatel 2017–2020 lisaks maksimaalselt 120 miljonit.

Astlanda Ehituse OÜ ja Eesti Ehitusettevõtjate Liidu (EEEL) juhatuse esimees Kaupo Kolsar märgib, et praegu on EEELi juhatuses see temaatika veel lõpuni läbi vaidlemata ning valmis ollakse laiapõhjalikeks diskussioonideks, et kõik kohe õigesti teha. “Olen väga kõikide kaalutletud ehitusmahu kasvuteemade poolt, aga minu hinnangul on tegemist natuke toore ideega,” ütleb ta.

Ta toob näiteks, et praegu tal isiklikult lõplik arusaam puudub, kuidas riiklik elamuehitusprogramm hakkab mõjutama vabakonkurentsi elamuehitust ning kas on olemas analüüs, kui suuri kortereid ja mis mahus turg vajab.

Kinnisvaraanalüütik ja koolitaja Tõnu Toompark on valitsuse plaani suhtes jätkuvalt kriitiline. “Riigil pole vaja tegeleda asendustegevustega ja sekkuda majandusse seal, kus seda vaja pole, või sekkumise tulemus on isegi kõige optimistlikumate prognooside alusel olematu,” sõnastab ta otsekoheselt. “Kohaliku omavalitsuse initsiatiivi toetamine pole iseenesest halb, kuid sellega tapetakse erasektori initsiatiivi.”

Minister Urve Palo kinnitab, et ilma riigi positiivse sekkumiseta asjad ei liigu kas üldse või piisava kiirusega – seda näitab nii Eesti elamufondi praegune seisukord kui ka see, et näiteks rekonstrueerimismahud kasvasid arvestatavalt alles siis, kui KredEx hakkas seda tegevust toetama. “Sama lugu on üürielamute rajamisega. Huvi ja vajadus on nii omavalitsusel kui ka ettevõtetel nende järele suur, kuid ilma riigi toeta neid ometi ei teki. Põhjus on omavalitsuste madal võimekus,” ütleb ta välja.

Eestis on eluasemevaldkond olnud aastaid alarahastatud. Urve Palo: “Meie eluasemefond vananeb aastas umbes 6000 eluaseme võrra, juurde ehitatakse sõltuvalt aastast 2000–3000 eluaset. Eluasemete teoreetiliseks taastuvvajaduseks loetakse aga umbes 1% uusehitisi ja kuni 2% rekonstrueerimistegevust aastas. Eestis on uusehituse maht püsinud keskmiselt 0,5% elamufondist aastas ning väljaspool Harju, Tartu ja Pärnu maakonda on see nullilähedane.”

Ministri sõnul on vajadus panustada elamumajandusse veel suurem kui riik seda praegu suudab. “Aastani 2020 planeeritud KredExi toetused 102 miljoni euro ulatuses korterelamute renoveerimisse ja 60 miljoni euro ulatuses munitsipaalüürielamufondi rajamisse on pretsedenditult suurimad summad, mida Eesti riik on eluasemefondi uuendamisse ja parendamisse viimase 25 aasta jooksul eraldanud. Siit tuleb lihtsalt ka pärast 2020. aastat edasi minna ja nende tegevustega jätkata.”

Riik peab vedama

Tõnu Toompark toob välja, et Tallinnas, selle ümbruses, Tartus ja teisteski tõmbekeskustes on üürisektor mürinal arenemas. “Näiteks Tallinna üüriturule lisandus eelmiseaasta jooksul tagasihoidlike hinnangute alusel üle tuhandekorteri. Kas see on koht, kuhu riik peaks tulema raha matma?” küsib ta retooriliselt.

Minister Palo toob välja, et Tallinna ja Tartu puhul on toetus ette nähtud eelkõige sotsiaalkorterite rajamiseks ning neis on ka tegemist teistsuguse turutõrke leevendamisega. “Kinnisvarahinnad on kõrged ja käivad väikese sissetulekuga inimestele üle jõu, näiteks õpetajatele, medõdedele ja teistele noortele spetsialistidele ning sageli ollakse valiku ees, kas sõita kaugemalt iga päev Tallinna tööle või elada juba Helsingis ja kaugemalgi.” Ministri sõnul tähendab see, et meie kvalifitseeritud spetsialistid suunduvad välismaale elukvaliteedist tingitud põhjustel, aga Eesti pole nii rikas, et seda endale lubada.

“Pean oluliseks rõhutada, et üks KOV saab taotleda oma projektide realiseerimiseks kuni 2,5 miljonit eurot. Kindlasti ei suuda see summa viia tasakaalust välja Tallinna ega Tartu korterite üüriturgu,” selgitab Palo. 

Mängus regionaalsed erisused

Minister lisab veel, et kuna eluase on inimese jaoks järjest enam kujunemas elukvaliteedi näitajaks ja tänapäeval ei taheta enam elada amortiseerunud elupinnal, siis kvaliteetse elamispinna kättesaadavuse puudumine pärsib nii töötajate mobiilsust kui ka võib olla otsuse aluseks, miks lahkutakse kõrgema sissetulekuga riikidesse.

Üürielamute toetuse eelnõus on ka märgitud, et lisapunkte annab korterelamu rajamine Ida-Virumaale või Kagu-Eestisse. Regionaalsed erisused on ministri sõnul toodud sisse, kuna need on piirkonnad, kus elamufondi seisukord on teiste piirkondadega võrreldes kehvem.

“Ida-Virumaa ja Kagu-Eesti on ka sotsiaaldemograafilise olukorra tõttu Eesti-siseselt mõnevõrra maha jäänud. Samas on seal tugevaid keskusi, kus on konkurentsivõimelisi tööandjaid ehk neil piirkondadel on potentsiaali ettevõtlust arendada ja koostöös uute töökohtade ning nüüdisaegse eluasemefondi tekkimisega meelitada juurde uusi elanikke. Kuna kinnisvaraturu olukord – ehitushind on kõrgem kui hilisem turuhind – ei motiveeri eraettevõtteid seal kinnisvara arendama, peab riik omavalitsustele ja ettevõtjatele appi tulema,” märgib Palo.

KOMMENTAAR

Elamispindade kättesaadavust tuleb tõsta teisiti

Tõnu Toompark, kinnisvaraanalüütik ja konsultant, Adaur Grupp OÜ

Jutt sellest, et elamufondi rahastamine toetab ettevõtlust, kuulub muinasjuttude või soovunelmate valda, mil pole ette nähtud mingitki perspektiivi realiseeruda. Tasub vaid heita pilk põhja poole, Soome, kus on näha, et elamufondi rajamine on sisuliselt lõppenud fiaskoga ehk avaliku raha massilise kulutamisega.

Kui on siiras soov elamispindade kättesaadavust parandada, peaks mõtlema muudele küsimustele. Mõned olulisemad neist.

Üüriinvesteeringute soodustamiseks tuleb korrigeerida võlaõigusseadust. Praegune võlaõigusseadus on väga üürniku poole kaldu ega soosi (vaid isegi takistab) üüriinvesteeringute tegemist.

Üürihinnale käibemaksu lisamise võimalus. Praegu on seaduse regulatsioon range, mis välistab üürihinnale käibemaksu lisamise.

Avada võimalus mikrokorterite (kuni 20 m²) arendamiseks. See on turunišš, mis on piisavalt täitmata ja kus on palju nõudlust. Väikekorterite rajamine on takistatud aga parkimisnormide tõttu. 

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Merko otsib SEKUNDAAROSA PROJEKTEERIJAT

Merko Ehitus Eesti AS

29. september 2017

Ehituse erilehed