Ärikinnisvara arendaja dilemma: kas hoida ja hallata või müüa?

Ärikinnisvara arendajad jagunevad laias laastus kahte kategooriasse: hästi kapitaliseeritud arendavad ärihoone ning hoiavad ning säilitavad rahavoogu pikaajaliselt. Teised kasutavad kapitali lühiajaliselt ning projekti algusest saati on selge, et väljutakse arenduse lõpuks võimalikult kiiresti, rääkis BPT Real Estate nõustamisvaldkonna juht Mihkel Pärtel.

Esimest tüüpi arendajad ei osta kunagi turult stabiilse rahavooga objekti, nende jaoks on arendustootluse risk oluliselt atraktiivsem kui stabiilse rahavooga ärihoone ost. Teiste näol on tegemist pigem rahutu ja riskaltima kapitaliga, mis otsib turult samuti väljundit. Nende jaoks on üldine põhimõte, et kinnisvara arenduses teenitakse kasumit müües.

Järgneb lühiintervjuu Mihkel Pärteliga.

Kas ärikinnisvara arendamine on tänasel turul enesetapp?

Kui võrrelda elamispinna ja ärikinnisvara arenduse turgu ning riske, on ilmselt täna atraktiivsem elamispinna arendus. Aga mured ja probleemid algavad tegelikkuses mõlemas sektoris ühiselt stardijoonelt – kuidas leida mõistliku hinnaga sobiv kinnistu.

Kui elamispinna arendus ei vaja tohutut ideed või visiooni – korteriostjad tulevad sobiva toote peale tänasel turul “spekulatiivselt”, siis ärikinnisvara arendus vajab enne kopa maasse löömist väga selget ideed. Idee on sageli seotud suure ankurüürnikuga, vähesed teevad täna äripinna arendust spekulatiivselt.

Ärikinnisvara turust võib täna rääkida kui üleküllastanud turust – tegelikkuses on sobiva ideega toode arenduskõlbulik igas turufaasis. Tänase ärikinnisvara arenduse võiks kokku võtta järgmiselt: kapitali ja arendajaid palju, säravaid projekte ja ideid vähe.

Millised on kõige olulisemad erinevused võrreldes arendamist hoidmiseks ja arendamist müügiks?  

Rahavoo hoidmine versus rahavoo müük arenduse lõpufaasis on iga investori strateegia valik. Investor, kes hoiab, vaatab pigem pikemat perspektiivi ning temal tõenäoliselt kapital ei “põle”. Arendajad, kes müüvad arenduse lõpufaasis hoone investorile, on pigem riskialtimad ning suunavad vabastatud kapitali kohe järgmisse projekti.

Kas arendatav hoone on kuidagi erinev erinevat tüüpi arendajate puhul?

Oluline tegur kogu arendusprotsessi juures on finantseerimine – nii ehituslaen arenduseks kui ka pikaajaline laen rahavoo ostmiseks. Hoone kontseptsioon ja idee peab eelkõige vastama finantseerimistingimustele, see on kõige alus.

Paljud nn. hoidja tüüpi arendajad on öelnud, et nende tegevus on pikaajaline ja selgelt väärtust loov võrreldes arendajatega, kes kohe kiirelt raha tasku panevad ning projektist väljuvad. Kas ikka on nii?

Erinevatel investoritel on erinevad strateegiad. Kui pikaajalisele investorile on oluline arendatava hoone rahavoo jätkusuutlikkus ja arendustootlus, siis projektist kohe väljuva investori esmane indikatsioon on hoone valmiva hoone müügiväärtus.

Tänases turus võib arendustootlus olla 2-3 protsendipunkti kõrgem kui samaväärne hoone osta valmis kujul, see tootluse vahe on piisav riskipreemia arendajale.

Mihkel Pärtel koos Kaamos Kinnisvara tegevjuhi Priit Uustulndi ja OÜ Hammerhead juhatuse liikme Allan Kooliga arutlevad samal teemal 23. mail toimuval Kinnisvaraarenduse konverentsil. Pane ennast kirja SIIT.

 

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Ajakiri Ehitaja

oktoober 2017

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Hilti otsib MÜÜGIESINDAJAID

Manpower OÜ

06. detsember 2017

Ehituse erilehed