Autor: Lisandra Treimann • 2. detsember 2016

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Milline on arendaja jaoks ühisrahastusplatvormi eelis teiste finantslahenduste ees?

See on kiire, läbipaistev, paindlik, lihtne, kaasaegne ja stressivaba lahendus. Ühisrahastusplatvormi kaudu laenates puuduvad varjatud tasud ning tihtipeale on see ka täiendavaks turunduskanaliks arendusprojekti ostjateni viimisel. EstateGuru kogemuse järgi on mitme projekti puhul leitud ostjad justnimelt meie investorite hulgast.

Kuidas käituvad arendajad? Kas pigem kasutatakse ühisrahastusega finantseerimist ühekordse alternatiivina või on juba suuremas osakaalus püsikliendid ning arenduste etapiline finantseerimine?

Meile jäetud tagasiside põhjal on kliendid saanud läbi ühisrahastuskeskkonna kapitali kaasamisel väga meeldiva kogemuse osaliseks. Esmakordse kogemuse järgselt mõistavad arendajad rohkem alternatiivsete finantseerimisvahendite eeliseid traditsiooniliste krediidiasutuste või hüpoteeklaenu kontorite ees ja tänu sellele on meil ka mitmeid „püsikliente,“ kes on EstateGuru kaudu raha kaasamas juba mitmendasse projekti. Ka need, kes seni raha kaasanud vaid üksikute projektide jaoks, on juba huvi tundmas tulevikulahenduste vastu.

Sama seaduspära kehtib ka investorite poolel -üle 70% investoritest on korduvalt investeerinud.

Millised on olnud Estateguru suurimad ja põnevamad projektid? Millised raskemad? 

Oleme kaasanud €2 miljonit Tallinna kesklinna uute korterite tagatisel, vabastamaks omakapitali müügiperioodi ajaks Mardi kvartali majades. Projekt osutus ülipopulaarseks ning tänaseks on juba €1,8 miljonit laenusummast tagastatud.

Keerulisemaid projekte on raske välja tuua. Pigem sõltub laenude rahastamise kiirus avatud laenude ning aktiivsete investorite hulga tasakaalust. Hetkel näeme selgelt, et peame tõsisemalt töötama investorbaasi kasvatamisega, kuna pankade jäik poliitika kinnisvaralaenude suhtes on meile toonud viimasel ajal palju huvitavaid täiendavaid võimalusi.

Rohkem turundamist ja tutvustamist vajavad laenud, mille tagatis ei asu Eestis. Kuna umbes 80% investortest on hetkel Eestist siis peame oluliseks ka põhjalikumat välisturgude tutvustamist ja investorbaasi kasvatamist turgudel, kus asub laenu tagatis.

Käesoleval hetkel on EstateGuru platvormil investeerimiseks avatud juba kolmas Läti laen, mis peaks saama rahastatud lähipäevil ühe Baltikumi ühe suure kinnisvara arendaja-investori kaasabil.

Kas mõni projekt jääb ka rahastamata, kuna investoritel huvi puudub?

Kahe aasta jooksul on olnud vaid paar projekti, mille puhul soovitud laenusummat ei ole kokku saadud ja seda ka esimesel tegevusaastal, mil puudus veel piisavalt investoreid. Mõni projekt ei ole kogunud kokku maksimumsummat. Püüame peale iga projekti rahastusvooru teha analüüsi, et tabada järgmisel korral investortele ja laenuvõtjate ootusi veelgi paremini.

Kas ühisrahastusplatvormid võivad tekitada järgmise buumi ja sellele järgneva krahhi? Elamuid arendatakse ja ehitatakse palju, kas näete selles ohtu, et kõigele mida ehitatakse, ei jagu lõpptarbijaid?

EstateGuru tegutseb peamiselt lühiajaliste kinnisvara- ja ärilaenude valdkonnas ning kindlasti võimaliku buumi tekitamises ei osale. Sildlaenu olemus on pakkuda lühiajalist lahendust erinevatele olukordadele. Pigeme on meie lahendused "buumi ja krahhi” ära hoidvad, kuna aitavad laenuvõtja jaoks riske maandada ning annavad laenuvõtja jaoks aega oma kapitalistruktuuri korrastada või vara müüki planeerida. 

Praegu on ühisrahastusplatvormide arenduslaenu turuosa veel nii väike, et platvormidelt saadav raha ei mõjuta märkimisväärselt turgu. Seega lähitulevikus selline oht meie hinnangul puudub. 

Küll aga võivad sellise olukorra tekitada pangad. Eelmine kriis oli nii sügav just seetõttu, et pangad olid vastutustundetult laenanud. Täna sellist olukorda aga ei näe, pigem näeme vastupidist olukorda – pangad on liialt konservatiivsed nende enda sisepoliitika aga ka karmistunud regulatsioonide tõttu. Seetõttu jääb palju väga häid ja häid projekte finantseerimata, mis omakorda on tekitanud turu erinevatele ühisrahastusplatvormidele. 

Kui võrrelda eluasemelaenude ja äriühingute laenude käivet buumiajaga, siis on näha märkimisväärset vahet – laenukäibed on ca 2-2,5x madalamad buumiajast.

Seega arvestades tänast pankade laenukäivet, ei saa öelda, et meil on otseselt buumioht. 

Jah – kinnisvarahinnad pealinnas on päris kõrgele tõusnud ning palju on pakkumises uusi kortereid. Samas peab arvestama, et Eesti elamufondi ei uuendatud sisuliselt aastakümneid, mistõttu on elatustaseme tõusuga kiirelt tõusnud inimeste vajadus kaasaegse elamispinna järele – inimesed tahavad uut ja kaasaegset elukeskkonda. Samamoodi toetab nõudlust Tallinnas ja Harjumaal demograafiline olukord – inimesi tuleb pidevalt pealinna juurde, suureneb leibkondade arv jms. 

Lisaks veel üks asjaolu – kuna müüakse palju uusi või heas seisukorras kortereid,siis on see ka mõneti statistikasse mulli tehtud – uusi/kallemaid kortereid müüakse igal aastal turu kogutehingute arvust aina rohkem.

Seega kokkuvõtteks meie hinnangul otsene siseturult tulenev kriisioht täna puudub. Küll ei saa aga välistada tagasilööke, mis võivad toimuda makromajanduslikult maailmapoliitikast tulenevalt. Ja isegi siis, kui mõni suurem kriis maailmas peaks toimuma, ei mõjuta see meie hinnangul Eesti kinnisvaraturgu nii drastiliselt, kui seda tegi eelmine kriis.

Juba teisipäeval, 6. detsembril toimuval Eesti Ehituskonverentsil teeb EstateGuru äriarendusjuht Daniil Aal ülevaate alternatiivsete finantseerimisvõimaluste kohta, toob välja ühisrahastuse eelised traditsiooniliste finantsasutuste ees, tutvustab EstateGuru tagatud kinnisvaralaenude ühisrahastusplatvormi ning juba tänaseks edukalt rahastatud projekte. Rohkem infot konverentsi kohta leiad SIIT.