Mis on ehitise elukaar?

Suures plaanis võib elukaart hakata arvestama planeerimisest ja lõpetada lammutamise ehk utiliseerimisega. Hoone ja inimese elukaare vahele on võimalik tuua mitmeid paralleele, sest nii nagu lastegi puhul, algab ka korraliku ehitise rajamine ideest ja planeerimisest. Erinevalt inimestest saab seda hoonete puhul muidugi märksa rohkem ette teha.

Projekteerimisettevõtte Sirkel ja Mall peaarhitekt Meelis Nurmi ning tema kolleegide hinnangul on viimasel kümnendil olnud ehitise elukaare mõistel oluline osa ehituse terminoloogias, kuid sageli jääb selle sõna sisu paljudele arusaamatuks. “Meie jaoks tähendab ehitise elukaar vaadet ehitisele, alates selles kavandamisest kuni ekspluatatsiooni lõpuni. Elukaart iseloomustavad erinevad perioodid nagu kavandamine, projekteerimine, ehitamine, ekspluatatsioon ja kinnisvara korrashoid, vajadusel oluline rekonstrueerimine või lammutamine,“ lisab Nurm.

Olulised otsused tuleb teha enne ehitamist
Oluline on aru saada lõppeesmärgist ja ka sellega seotud kasust, millele järgneb nõuete ja funktsionaalsuse kirjeldamine, mis on eelduseks ehitise kontseptsiooni ja vormi koostamisele/valimisele. Sellele omakorda järgneb ehitise konstruktsioonide projekteerimine ja nõute kirjeldamine, mis on aluseks ehitajale materjalide ja toodete valikul ning paigaldamisel/ehitamisel. Kõik tegevused ja otsused elukaare erinevates staadiumites on omavahel tihedalt seotud ning olulised otsused tehakse juba ehitise väga varajases staadiumis.
Ehituseelse etapiga määratakse ära tulevase ehitise põhiparameetrid nagu funktsionaalsus, kasutusvõimalused, kvaliteeditase, energiavajadus ja muu. Ehitiste tehnilise seisukorra hindaja ja Puleium OÜ juhataja Kalle Pildi hinnangul ongi esimesed etapid ehk planeerimine, projekteerimine ja ehitamine kõige olulisemad, kuid neile pööratakse tema hinnangul hetkel vajalikust vähem tähelepanu. Seda eriti elumajade puhul. Hoone ehitus algab tellija lähteülesande püstitusest ning selles vallas on tellijal, kes pole ehitusekspert, kindlasti vaja konsulteerida ehitusinseneride ja arhitektidega.
Hoone valmides võetakse see vastu ning antakse üle omanikule, peale mida algab pikk ja tähtis kasutamisperiood, kus kasutajatest, korrast ja hooldusest sõltub ehitise edasine saatus.

Kelle jaoks on elukaar oluline?
Taas saab luua paralleele inimestega, sest nii nagu vananeme meie nii füüsiliselt kui moraalselt, teevad seda ka hooned. Hoonete vananedes tuleb vastu võtta erinevaid otsuseid -kas taastada ja restaureerida, renoveerida või rekonstrueerida või hoopis lammutada hoone.
Meelis Nurm seletab, et enamasti defineeritakse elukaart läbi ehitise füüsilise eksisteerimise, kuid lisaks sellele peaksime elukaart vaatlema kasutusotstarbest lähtuvalt. Praktikas tähendab see seda, et ehitise üks kasutusotstarbe elukaar lõppeb, kui ehitisele tahetakse omistada uut funktsiooni, mis eeldab põhjalikku kavandamist, rekonstrueerimise/renoveerimise projekti koostamist ja ümberehitamist. Elukaare määramine on oluline kliendile ja lõppkasutajale, kuid ka projekteerijale, kes peab looma lahendused, mis toetaksid kliendil ja lõppkasutajal elukaare tulude saavutamist.
Kalle Pilt lisab, et kuna meie maailma ressursid on piiratud, siis ehitise elukaare kulude hindamine on tähtis kokkuhoiukohtade leidmisel. “Hetkel on selles vallas domineerivamad ehitusmaterjalide tootjad, kes propageerivad energiatõhusust, et saaks oma materjale rohkem müüa. Samas unustatakse tihti materjalide tootmiseks ja transpordiks kulutatud primaarne energia. Keskkonnakaitsjad on samuti ehitise elukaare osade hindamisest huvitatud, kuid reeglina on nad alarahastatud ning ei suuda käia sama sammu ehitusmaterjalide tootjatega,“ seletab Pilt.
Kuna elukaare osad on väga erinevad, siis on kokku lepitud, et hinnatakse ehitise mõju keskkonnale läbi kahe näitaja – energiakulu kWh ning CO2 eritamise põhjal. Kõik muud ühikud, nagu ajakulu, teisendatakse nendele kahele suurusele. Ehitamisel leitakse ka materjalide primaarne ehk materjalide tootmisele ja transpordile kulunud energia ja/või CO2. Sirkel & Mall OÜ peaarhitekt Meelis Nurm lisab, et ehitise elukaare hindamiskriteeriumid erinevad ka hindaja huvidest - investor hindab tootlikkust, omanik järelmüügi kasumlikkust, rentnik püsikulusid. Ehitise elukaare määramine on oluline ressursside planeerimise instrument.

Kui pikk on ehitise elukaar?
Investeerimisotsuste tegemisel ja tulevase hoone väärtuse hindamisel tuleks aluseks võtta summaarsed kulutused kogu hoone eluea ehk elukaare jooksul. “Levinud on arusaam, et ehitise eluiga võiks olla üldjuhul vähemalt 50 aastat. Kuid mõned aastad tagasi hakkasin uurima, kust on selline arusaam ja number tulnud ning leidsin vaid ühe soovitusliku tabeli, kus sellised arvud olid välja toodud. Millegipärast on projekteerijad selle arvu aga võtnud reegliks. Minu hinnangul peaks korralikult planeeritud, projekteeritud, ehitatud ja hooldatud hoone vastu pidama vähemalt 100-150 aastat. Kahjuks on meie tarbimisühiskond tinginud toodete eluea lühenemise,“ seletab Pilt.

Tarbimisühiskond kinnisvaras
Toodetakse rohkem n-ö lühiajaliseks tarbimiseks mõeldud tooteid, sealhulgas hooneid. Selline suhtumine tingib kulude ning ka jäätmete mahu kasvu. Elukaare pikkuse osas jäävad mitmed eksperdid erinevatele arvamustele, on ka näiteks neid, kes leiavad, et selle perioodi määrab arhitekt ning see ei peaks olema üle kaheksakümne aasta. Investori ja omaniku jaoks on oluline teada amortisatsiooni igal elukaare etapil ja püsikulusid aasta lõikes.
Kuhu elukaarel üks või teine hoone paigutub on võimalik välja selgitada kinnisvara tehnilise seisukorra hindamisega, kus vajaminevate tööde kaardistamisega selgitatakse hoone puudused ja tuuakse välja selles elamise või töötamisega seotud võimalikud riskid. Eristada tuleb muidugi ka erinevaid elukaari - esiteks ehitise või selle osa eluiga ja teiseks kasutusotstarbest tulenevat elukaart, need kaks on omavahel tihedatult seotud. Kasutusotstarbe elukaare lõpp võib tingida ehitise ümberehitamise, kasutamisest väljajätmise või lammutamise. Ehitise või selle osa elukaare lõpp, mis jõuab kätte varem kui kasutusotstarbe lõpp, eeldab olulist rekonstrueerimist või osa väljavahetamist. See kõik muudab keskmise elukaare määramise raskeks, kui mitte võimatuks.

Elukaare pikendamine
Ehitise kulumine saab olla nii füüsiline nagu kulumine, vananemine, majanduslik ehk majanduslikkulu, moraalne, sest ehitis on ajale jalgu jäänud kui ka sotsiaalne ehk see ei vasta ootustele. 
Puleium OÜ juhataja Kalle Pildi sõnul on hoone elukaare pikendamiseks oluline hea planeerimine, projekteerimine ja ehitamine ning lisaks korralik hooldus kasutusperioodil. “Olen uurinud paljusid hooneid, mis on ehitatud erinevatel perioodidel ning täheldanud, et paremini säilivad meie kliimavöötmes kõrge vundamendi ja üle 40-kraadise viilkatusega ning laia räästaga hooned,“ lisab Pilt.
Meelis Nurm tõstatab aga küsimuse, kas elukaare pikendamine peaks alati olema eesmärk omaette? Ehitise elukaart on võimalik pikendada, kuid pigem võiks tema hinnangul keskenduda ehitise kasutuseesmärgile ja sellest tuleneva kasu maksimeerimisele.

 

 

Osale arutelus

  • Marge Männistu, kaasautor

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Ajakiri Ehitaja

november 2017

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Lemminkäinen otsib TEEDEEHITUSE PROJEKTIJUHTI

Finesta Baltic OÜ

30. detsember 2017

Ehituse erilehed