Tallinn-Tartu-Pärnu kinnisvara vastuolud teevad prognoosimise keeruliseks

Tallinn
Tallinn

Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs leiab, et Eesti korteriturg elab vilgast elu. Samas teevad maailma majandusest ja poliitilisest olukorrast tulenevad riskitegurid prognooside tegemise äärmiselt keeruliseks.

Kõrget korteritehingute arvu toetab tarbijate hea kindlustunne. Optimistliku kindlustunde olulised tegurid on omakorda kerkivad palgad ja madal tööpuudus, mis loovad veendumuse potiivsete tulevikusuundumuste ainuvõimalikkusest.

Maailmamajanduses on aga hulk riske, millest ehk emotsioone kõige enam tekitav on pagulaste probleem. Selle kõrval aga tuleb arvestada muude teguritega, nagu näiteks Hiiina börsimull ja majanduskasvu jahtumine, Euroopa rahatrükk, sõjalised konfliktid Süürias ja Ukrainas.

Need tegurid määravad Euroopa majanduses ja seeläbi Eesti kinnisvaraturul märksa rohkem, kui me seda tahaksime.

Korteriomanditehingute arv

Korteriomanditehingute arv

2015 III kvartal jätkas elamispindade turul taas väga aktiivsena. Tänavusest aastast kõrgemat korteritehingute arvu nägime viimati 2006. aastal ehk kinnisvarabuumi tipphetkel.

Tehingutearvu kasvu taga on madal tööpuudus, kerkiv keskmine palk, soodsad intressimäärad, kasvav eluasemelaenude käive, paigalpüsivad korterite hinnad, lai pakkumiste valik nii uute kui vanade korterite seas. Need tegurid ütlevad kõik koduotsijale, et täna on parim aeg ostmiseks.

Tasub esitamist küsimus, kas tänane majanduslik ja poliitiline keskkond paistab sarnaselt murepilvedeta nagu see oli 2006. aastal? Selle küsimuse juures tasub meenutada, et toonane lõputu kasvu illusioon murdus ja pöördus kiireks languseks.

Siin on asjakohane meenutada kunagise peaministri rõõmsa- ja lihtsameelset ütlust "Kui see on kriis, siis sellises kriisis ma tahaksingi elada". Need kuldsed sõnad kõlasid 2008. aastal, mille lõpuks tõdesime koduhindade paarikümneprotsendilist langust. Loodame, et see tehingute arvu tõusulaine möödub teisiti.

Tallinnas tehti 2015 III kvartalis 2150 korteritehingut, Tartus 523. Pärnu tehingute arv oli 208 ja Eestis summaarsena 5215.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteritehingute arvu võrdus 2009. aasta madalseisuga on muljetavaldav. Tallinna tehingute arv on kuue aastaga kerkinud 60%, Tartus 100%. Pärnus on 6 aastaga korteritehinguid juurde tulnud 120% ja Eestis keskmisena 80%.

Tagasihoidlikud ei ole võrdlusnumbris ka eelmist aastat baasiks võttes. Aastataguse ajaga võrdlust tehes tuleb aga meenutada toonast tehingute arvu langust. 2014 II ja III kvartalis vähenes korteritehingute arv aasta baasil Tallinnas vastavalt 11 ja 9%.

Isegi täna on raske leida ühest selgitust, miks toona korteritehinguid sedavõrd palju vähemaks jäi. Tõenäoliselt oli tehingute arvu vähenemise taga hulk põhjuseid, millest nimetada võiks näiteks Vene-Ukraina konflikti, varasemalt kiiresti kerkinud korterihindu, suurenema hakanud korteritepakkumist, müüja turu pöördumist ostja turuks.

Mulluse aasta keskele jäänud tehingute arvu langus klaarus aasta lõpuks, mil tehingute arv jätkas taas kõrgel tasemel ja selja taha jäänud langus tundust olevat unustatud. Sellest ajast on korteritehingute arv püsinud stabiilselt kõrgel tasemel ja nii ei ole tänase tehignute arvu võrdlus aastataguse hetkelise madalseisuga väga hea turuindikaator.

Olgu need näitajad siiski siin toodud. Tallinna korteritehingute arv ülevas 2015 III kvartalis aastatagust 18% ja Tartus, kus mullune langus oli eriti märgatav koguni 33%. Pärnu tehingute arvu muutus on 7% ja Eestis keskmisena 9%.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m²

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Alates 2009. aasta tehingute arvu ja hinnapõhjast alates on korteritehingute keskmine hind kerkinud pea sirgjooneliselt. Suurim on hinnakõvera tõusunurk olnud Tallinnas.

Palju on räägitud ja kirjutatud sellest, et Tallinna hinnatõus on näiline. Hinnakõvera kiire kerkimine on põhjustatud peamiselt uute korterite tehingute struktuuri lisandumisest. See on keskmist hinda küll tõstnud, kuigi korterite väärtus püsib paigal. Teisisõnu saab samaväärse korteri täna osta ligilähedaselt sama hinna eest, mis aasta tagasi.

Tartus-Pärnus taolist aktiivset uute korterite arendamist ei ole aset leidnud. Seetõttu on hinnatõus olnud märksa laugem.

Tallinna kõrge hinna osalised süüdlased on aasta alguses alguse saanud luksuselamud Kentmanni 6 ja Pirita tee 26 (Meerhofi maja). Mõlema projekti näol on tegemist luksuselamutega, kus kallimate korterite hinnad on ületanud miljonit eurot. Nüüdseks on hooned valminud ja eriti kalliste korteritega massiliselt sõlmitavad asjaõiguslepingud kergitavad kogu Tallinna keskmist tehingute hinda.

Samas tuleb aga silmas pidada, et 2015 III kvartali korteritehingud on enamuses Tallinna linnaosades allpool II kvartali taset. Eks aeg näitab, kas siit saab alguse uus trend või on tegemist vaid ajutise korrektsiooniga.

Viimase kolme kvartali jooksul on Tallinna korteritehingute jäänud pidama. Arvestades eelviidatud luksuselamute statistikast kadumist ja kasvanud konkurentsi ei ole imekspandav, kui näeme mõningat jätkuvat hinnakorrektuuri allapoole.

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2015 III 1545 €/m². See on umbes-täpselt võrdne tehingute keskmise hinnaga kvartal ja kaks kvartalit varem, mil hinnatasemed olid vastavalt 1548 €/m² ja 1543 €/m².

Tartu korteritehingute keskmine hind oli samal ajal 1249 €/m² ja Pärnus 856 €/m². Eesti keskmine tehinguhind ületas kolmandat kvartalit järjest 1000 euro piiri ja oli 1003 €/m².

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteritehingute hinna muutuse jälgimisel tuleb olulist tähelepanu pöörata tehingute struktuurile. Kui tehinguid tehakse rohkemate uute korteritega ja seetõttu keskmine tehinguhind kasvab, on hinnatõusu näol tegemist näitajaga, mil tegelikku sisu ei ole.

Kinnisvara väärtuse muutumise taga, mida me hinnamuutuses näha sooviksime, võib uute ja vanade korteritega tehtud tehingute jaotus lisaks viidata asukohast tulenevatele erinevustele. Nii on suurim uute ehk keskmisest kallimate korterite pakkumine kesklinnas. See aitab kogu Tallinna keskmist kergitada.

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2015 III kvartalis aastatagusest 6% kõrgemal. Viimase pooleteise aasta jooksul, mil uusarenduste pakkumine ja tehingute arv on hoogsalt kasvanud, on hinnatõusu näitaja järjest kahanenud.

Praktikas tulebki tõdeda, et nii uute kui vanade korterite ehk esmase ja teisese turu hinnatasemed on suhteliselt lähedased aastatagustele. Hinnamuutused on peamiselt tehingute struktuurist tingitud.

Tartus on tehingute keskmine hind aastatagusest 7% ja Pärnus 1% kõrgemalt. Eesti keskmine hinnatase on kerkinud aastaga 9%.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteritehingute hinna võrdlemine 2007. aasta tipphindadega annab meile eelkõige sportlikust huvist lähtuvat infot selle kohta, kui kõrgel me kunagi oleme hinnataseme poolest olnud. See info võib olla sisu poolest tähtis neile, kes on kinnisvara soetanud kunagise tipphinnaga ja kes mõtlevad täna vara realiseerimisele. Tipust ostnud inimesed peavad kalkuleerima, kas kinnisvara müües jääb müügihinnast midagi üle või tuleb kõik ostjalt saadu pangale laenujäägi katteks loovutada.

Siiski ei saa me 2007. aasta tipphinda üks-ühele tänasega võrrelda. Arvestama peame, et vahepealsel perioodil ehk 2007 I kv kuni 2015 III kv on olnud inflatsioon. Tarbijahinnad on selle ajaga kerkinud üle 30%. Keskmine palk on sama ajaga kasvanud üle 60%.

Vaatamata soodsana tunduvale majanduskeskkonnale, kus nii sissetulekud kui tööpuudus laenutingimuste kõrval lausa sunnivad kodu ostmisega tegelema, ei ole Tallinna tehinguhinnad kunagisele buumi tasemele veel jõudnud. Tallinna hinnatase jääb 2007 tipule 7% alla.

Tartus on hinnad seevastu juba buumi tipu ületanud olles toonasest 4% kõrgemal.

Nukramad on olud Pärnus, kus tänane hinnatase jääb kunagisele tipule 39% alla. Pärnu turg ei ole vaatamata soosivale majanduskeskkonnale käima läinud. Tehinguid küll turul toimub, kuid Tallinnale-Tartule analoogselt ei ole need tehingud hindu ülespoole jõudnud tõsta.

Eesti keskmine korteritehingute hinnatase jääb buumiajale 17% alla.

Kokkuvõtteks

Tallinna-Tartu-Pärnu korteriturg jätkab endiselt aktiivsel lainel. Möödunud aasta kahe kvartali pikkune ootamatu tagasilöök on unustuste hõlma vajunud ja selle kordumise ohtu ei ole näha.

Vähemalt lühiajalises perspektiivis soosivad mitmed tegurid kinnisvara soetamist. Olgu nendeks faktoriteks näiteks madal tööpuudus, stabiilne tarbija kindlustunne, kiirelt kerkivad palgad, soodsad intressimäärad ja laenutingimused. Samuti kummitab kusagil aastate kaugusel inflatsioonitont, mis madalate intressimäärade ja rahatrüki valguses peab varem või hiljem tulema. Hea oleks raha sellistes tingimustes kinnisvarasse paigutada.

Asjaolu, et kinnisvaratehinguid soosivate tingimuste kõrval on kinnisvara väärtus püsinud suhteliselt paigal, võib lühemas perspektiivis prognoosida pigem tehingute arvu ja hindade kasvu. Pikemas perspektiivis ei saa hinna ja tehingute arvu kerkimine väga jätkusuutlikud olla, sest ainuüksi kiire palgatõus on tegur, mis juba ammu tööandjaid teravalt pitsitab.

Hinnatõusul ja liigsel optimismil hoiavad piiri peal suure pildi tegurid. Maailma majanduslikud ja poliitilised riskid on viimase aasta jooksul oluliselt kasvanud. Vene-Ukraina konfliktile on lisandunud sõjategevus Süürias, Hiina börsi järellainetus ei ole teistest turgudest mööda läinud, Hiina majanduskasv aeglustub, rahatrükk on toimunud, aga tulemusteta, Suurbritannia kaalub endiselt eurotsoonist eemaldumist, pagulased liiguvad suurte hulkadena, kuigi mitte suurtel kiirustel...

Ükski neist tegurites ei ole selline, mis üldist kindlustunnet parandaks ja annaks ettevõtetele julgust hakata investeerima, mis omakorda võiks aidata suurel pildil taas positiivsem kurss võtta.

Lühidalt võime prognoosid kokku võtta nii, et maailmamajanduse ja poliitilise olukorra riskid on tegur, mis pärsib kindlustunnet ja mõjub kogu majandustegevusele ja seeläbi kinnisvaraturule pärssivalt.

Siseriiklikud tegurid seevastu on pigem positiivsed, mis soosivad kinnisvaratehingute tegemist ja annavad lootust kinnisvara väärtuse kasvuks.

Tõe kriteerium on praktika. Nii näitab tulevik, millised riskid realiseeruvad ja kui suur saab olema nende mõju Eesti kinnisvaraturule. Kui suurest pildist olulisi tagasilööke ei tule, on tänased koduostjad pigem võitjate poolel.

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Ajakiri Ehitaja

november 2017

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Lemminkäinen otsib TEEDEEHITUSE PROJEKTIJUHTI

Finesta Baltic OÜ

30. detsember 2017

Ehituse erilehed