Autor: Ken Rohelaan • 27. detsember 2013

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Ärikinnisvara ja investeerimisfondide valitseja EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas ütles, et uus kinnisvarabuum on tulekul ning see lööb valusalt. Tema hinnangul taastub Eesti eelmisest kriisist liiga kiiresti.

Adaur Grupi kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark on aga veendunud, et olemegi juba jõudnud buumi, kuid spetsiifilisemal tasandil. “Meil on buum käes. Pole midagi vaja otsida ega oodata,” ütles Toompark. Tema sõnul ei puuduta buum kogu kinnisvaraturgu, vaid kitsalt elamispindu. Praegu jääb buum korterite sektorisse, puudutades valdavalt vanemaid kortereid. Toompargi teatel esinevad buumi tunnused peamiselt Tallinnas ja Tartus.

Buumi tipp Mustamäel. Adauri analüütiku ütluste järgi tõusis Tallinna korteritehingute hind 2013. aasta IV kvartalis esialgsete andmete järgi aastaga 17,4%, mida on kaks korda enam kui keskmise palga kasv. “Mustamäe korteritehingute keskmine hind on aastatagusest aga isegi 32% kõrgemal. Kui neid numbreid pidada tagasihoidlikuks arenguks, siis on küll midagi väga viltu,” ütles ta.

Vähem kui pool aastat varem teatas Toompark Äripäevale, et buumi pole. Suvekuudel hoidis buumi tagasi uute korterite kasin müük, mida võis põhjustada väike valikuvõimalus. Juulis ütles majandusanalüütik Maris Lauri, et kinnisvaraturu optimismi hoidis sel ajal tagasi ostjate vähesus. “Inimesed on küll muutunud optimistlikumaks, seda on näha ka palgaootuses ja tarbimises, kuid see on kõik pisut sordiini all. Vaadatakse, kaalutakse, kuid oste tehakse kõvasti vähem,” ütles ta.

Nüüd, aasta lõpus, on Toompark hinnangut muutnud. “Olukorras, kus aasta pole veel läbi, on Tallinna korteritehinguid ligi 30% rohkem kui näiteks 2011. aastal. 2011. aasta oli aeg, mil korteri­tehingute arv oli minu  hinnangul “normaalne”,” jätkas Toompark. “Kui aga arvestame üldist majanduskonteksti ja äsja avaldatud 0,7%-list majanduskasvu näitajat, siis oleme kaugel tugevast majanduse üldseisust, mis võimaldaks sedavõrd aktiivset elamispindade turgu normaalseks pidada. Teisisõnu ei vasta elamispindade turu agressiivne areng üldisele majanduse kontekstile.”

Numbriliste muutustena toob Toompark esile veel laenude käibe ja pakkumiste arvu. Eluasemelaenude käive oli tänavu esimese kümne kuuga 567 miljonit eurot, mis on mulluse 12 kuuga võrreldes 21% suurem. Korterite müügipakkumiste arv on näiteks kinnisvaraportaali kv.ee andmete põhjal aastaga vähenenud 15%, mis ühe tegurina on hindu üles ajanud.

Nõutakse väikseid kortereid. Ober-Hausi Kinnisvara analüütik Rain Rätt kinnitab Tallinna korterite hindade kiiret tõusu. “Kõige rohkem on tõusnud väiksemate korterite hinnad, kohati 20–25%, kuid kindlasti ei ole lähiaastatel laiapõhjaline korterite 20–25%-line hinnatõus jätkusuutlik. Kesklinnas on sel aastal keskmine pinnaühiku hinnatõus ainult 10%.” ütles Rätt. Samuti võrdles ta korterite keskmise pinnaühiku hinna muutust, mis maa-ameti andmete järgi oli 2004. aastal 738 eurot/m², 2007. aastal 1620 eurot/m²ning tänavu seni toimunud tehingute põhjal 1250 eurot/m².

Räti teatel ei tea keegi, kui kaua püsivad madalad intressid. “Mida kauem kestab madal intressitase, seda suuremaid moonutusi ehk tõuse ja langusi võib see kinnisvaraturule tuua,” kinnitas ta.

Swedbanki erakliendi finantseerimise divisjoni juhtiva Andres Tuki sõnul ei saa kindlasti keegi väita, et Eestis kinnisvarabuumi kunagi ei teki. Tukk kinnitas, et pankade tegevus ei ole hinnatõusu põhjustanud. “Pool tehingute mahust on finantseeritud omavahenditest, mis erineb kardinaalselt aastatest 2006 ja 2007, mil peaaegu kogu turg toimis vaid pankade abil,” täpsustas ta.