11. juuni 2012

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Ajavahemikus 1990-2010 on Eesti ühiskond teinud läbi väga ulatuslikud muutused. Märkimisväärsed muutused ja arengud on toimunud ka seonduvalt eramute ja korterelamute ehitamisega Eestis. Kuna ajavahemik 1990-2010 on pikk ning juhtunu poolest kirju, siis on raske tuua esile üldiseid ja läbivaid õiguslikke probleeme seonduvalt eramute ja korterelamute ehitamisega nimetatud perioodi jooksul. Seetõttu on otstarbekas jaotada kõnealune ajavahemik perioodideks. Kahtlemata on igasugune periodiseerimine tinglik ja subjektiivne, kuid üks võimalikest perioodideks jaotamistest võiks olla järgmine:

- 1990 kuni 1990ndate aastate viimane kolmandik;

- 1990ndate aastate viimane kolmandik kuni ehitusbuumi algusaeg;- ehitusbuumi aeg;- ehitusbuumile järgnev aeg.

1. 1990 kuni 1990ndate aastate viimane kolmandik

Nimetatud perioodi jäävad suured poliitilised ja majanduslikud murrangud. Perioodi algusajale on iseloomulik rubla suur inflatsioon, kõige (seahulgas ehitusmaterjalide) defitsiit, ehitamise mahtude oluline vähenemine. Ajavahemikus Eesti Vabariigi taasiseseisvumisest kuni 1995 suveni puudub ka olulisel määral Eesti Vabariigi seadusandlus, mis reguleeriks ehitustegevust. On  olemas küll mõningad ministeeriumite õigusaktid ja Ehitusreeglite Nõukogu seisukohad, kuid esimese ehitustegevust reguleeriva seaduse – planeerimis- ja ehitusseadus – jõustamiseni jõutakse alles 1995 juulis. Ajaliselt enne seda reguleerisid ehitamist üksikasjalikumalt ikkagi nõukogude ajast pärinevad ehitusnormid ja -reeglid  (SNIP-id),  ehitusnormid (SN-id), instruktsioonid, juhendid, ehitusreeglid jmt.

Mis perioodil 1990 kuni 1990mdate aastate viimane kolmandik ehitatud eramute ja korterelamutega seonduvatesse õiguslikesse probleemidesse puutub, siis võiks tuua esile järgmised märksõnad:

- segadused ehitusprojektidega – ehitusprojektid on kaduma läinud ning nende taastamine võib olla väga keeruline või isegi võimatu;

- segadused dokumentatsiooniga – eriti 1990ndate aastate alguses ja keskpaigas oli levinud võte, kus ehitaja ehitas välja hoone nii-öelda karbi kujul, siseviimistlustööd pidid tegema elanikud ise oma jõududega ning seetõttu jäi ka hoone kasutusse lubamise dokumentatsiooni vormistamine elanike endi hooleks. Kohati vastav dokumentatsioon vormistati, kohati jäi see tegemata;- probleemid KredEx’i abil renoveerimiselaenu saamisega – KredEx’i abil on võimalik saada soodustingimustel renoveerimislaenu nende korterelamute osas, mis on valminud enne 01.01.1993. Omaette korterelamute grupi moodustavad aga sellised hooned, mille ehitamine on alanud 1980ndate aastate lõpus ning mis on lõplikult valminud ajaliselt peale 1993. aastat.

2. 1990ndate lõpp kuni ehitusbuumi algusaeg

Seda perioodi võiks pidada suhteliselt heaks ajaks, kuigi selle perioodi algusaega jääb ka niinimetatud Vene kriis, mis paratamatult avaldas ka mõju ehitussektorile. Ehitustegevus oli mõõdukas, jätkus kvalifitseeritud ehitusalast tööjõudu, korterelamute ja eramute ehituskvaliteeti võiks üldjoontes pidada pigem heaks. Eesti ühiskond hakkas paremini mõistma ka planeeringutega seonduvat ning planeerimismenetluse olemust ja tähtsust.

01.01.2003 jõustusid ka uus planeerimisseadus ning uus ehitusseadus.

Korterelamute ja eramutega seonduvate kogu kõnealusele perioodile iseloomulike õiguslike probleemide osas on midagi üldist ja ajale iseloomulikku raske esile tuua.

3. Ehitusbuumi aeg

Tegemist on probleemse ajajärguga. Ehitustegevus oli väga intensiivne, kuid allakäik kvaliteedi osas kohutav.

Õiguslike probleemide osas võiks muuhulgas märkida järgmist:

- uusarenduste intensiivne rajamine, kusjuures sagedasti on taristutega seonduv kas lahendamata või lahendatud probleemselt – juurdepääsuprobleemid, probleemid seonduvalt vee- ja kanalisatsiooniga;

- sagedased probleemid seonduvalt ehitusprojektidega ja ehitamise dokumenteerimisega – ehitusprojekt kas üldse puudub või ei ole ehitusprojekti muudetud piisavalt detailseks, ehitusprojektis on põhimõttelised vead, puuduvad kaetud tööde aktid, puuduvad ehitusnõupidamiste protokollid;- olulised kvaliteedipuudujäägid ehitiste juures – põhimõtteliste vigade rohkus (näiteks unustab ehitaja kortermaja ühte korterisse sundventilatsiooni sisse ehitada, kuigi ehitusprojekti kohaselt peab sundventilatsioon olema rajatud igasse korterisse; tulemuseks on olukord, kus sundventilatsioon kogu korterelamus nõuetekohaselt ei funktsioneeri);- probleemid seonduvalt ehitise garantiiga – ehitusettevõtetel puudub suure töömahu tõttu ressurss ja võimalik, et ka tahtmine juba valmis ehitatud ehitiste juures garantiiajal ilmnenud puuduste likvideerimiseks.

4. Ehitusbuumile järgnev aeg

Tegemist on samuti keerulise ajajärguga, mida iseloomustavad eelkõige järgmised  õiguslikud probleemid:

- probleemid ehitusettevõtjate vastu nõuete esitamisega – ehitise garantiist ja/või müügilepingust või töövõtulepingust tulenevate nõuete esitamine ehituettevõtjate vastu on keeruline, kuna palju ehitusettevõtjaid on kas pankrotistunud või likvideeritud või sisuliselt varatud. See omakorda tähendab, et ei pruugi olla enam olemas kostjat, kelle vastu oleks võimalik kohtus nõuet esitada või kui isegi kostja on olemas, siis oleks problemaatiline soodsa kohtuotsuse täitmine;

- probleemid seonduvalt ehitise garantii pikkusega – kuna buumiaegsete elamute juures esineb sageli olulisi ja keerukaid puudusi (näiteks probleemid seonduvalt hoonete vajumisega, seonduvalt liigniiskusega, seonduvalt ventilatsiooniga), siis on tulnud ette olukordasid, kus garantiiaeg lõpeb enne kõikide puuduste avastamist või puuduste tekkepõhjuste väljaselgitamist.

Autor: Karl Haavasalu