Domus: Nõmmel on varjatud arendamisvõimalused

Domus Kinnisvara arendusdirektor Ingvar Allekand usub, et hoolimata suhteliselt vanast elamufondist ja puudulikust infrastruktuurist ei ole Nõmme stagneerumas ning piirkonnal on veel piisavalt arendusvõimalusi.

Enamik neist arendusvõimalustest ei paista ehk koheselt silma nagu linnalähedastel aladel või näiteks Lasnamäel. Alljärgnevalt neli võimalust arendustegevuseks Nõmmel.

Suuremate piirkondade ümberkujundamine 
Sellega tegelevad üldjuhul tugevamad arendajad, parimaks näiteks on Sanatooriumi tn piirkond, mis tänu rohelisele ümbrusele on ideaalne elukeskkond. Esimene nn tervisemaja (Põllu tn 63a/Sanatooriumi 2a) korteridki juba uued elanikud leidnud. Intrigeeriv on ka Pääsküla prügila piirkond, mis aja jooksul tõenäoliselt rekreatsioonipiirkonnaks kujuneb ning seeläbi ümbritseva vara väärtust kenakesti kergitab. Aega selleni kulub muidugi veel 10-20 aastat.

Senise madalhoonestuse tihendamine
Nõmme keskuse ümbruse asutustihedus on muutumaks suuremaks, kuna mitmete lagunevate ühe leibkonna kasutuseks ehitatud hoonete asemele ehitatakse tõenäoliselt väikesed mõnekorterilised elamud, millega ühtlasi ka senine 1,5-2korruseline kõrgus muutub nt 3-4korruseliseks. Seejuures on muidugi äärmiselt oluline säilitada mõistlikud parameetrid nii kõrguse, täisehitusmäära kui ehitustiheduse osas, eelkõige arvestades ümbritsevat hoonestust.
Näiteks Nõmme keskuse vahetus läheduses oleva Idakaare 2a kinnistul on praegu täielikult amortiseerunud elamu. Arvestades aga seda, et ümbritsevate kruntide keskmine täisehitusprotsent on 25% ja koormusindeks 0,65, siis võiks sellel 1509 m2 suurusel krundil olla (ümbritsevate hoonetega sisuliselt sama kõrgusjoont hoides) kolmekorruseline 12 korteriga elamu (olgugi, et uus menetletav üldplaneering lubaks isegi neli korrust ja 18 korterit). Selliste projektide järele on väiksemad arendajad eriti maiad ning ehitusõiguse ruutmeetri hind võib kerkida kuni 300 euroni.

Olemasolevate kruntide jagamine
Kinnistud, mis möödunud sajandi algupoolel Jälgimäe mõisast eraldati ning kas elamu- või aianduskruntidena maha müüdi, on tänapäeva mõistes väga suured. Näiteks on Nõmme valdavas osas nn II ehituspiirkond, mille vähim lubatud krundi suurus on 1200 m2. Seega on hea planeerimislahenduse korral võimalik näiteks 4000 m2 suurune kinnistu jagada detailplaneeringuga kolmeks.
Näiteks Valdeku ja Lootuse tn nurgal asuv Valdeku 92 kinnistu, mis on 3439 m2, saab tõenäoliselt jagada vähemalt kaheks. Seejuures jääb ühele kinnistu osale arhitektuuriliselt igati huvipakkuv ning seetõttu ka väärtuslikuks tunnistatud elamu (milles on tegelikult kaks korterit) ning teisele osale saab ehitada uue maastiku reljeefsust arvestades ülipõneva elamu (või isegi taas paariselamu). Seejuures jääb hoonestustihedus ikkagi madalamaks, kui ümbritsevatel kruntidel.
Väga levinud on selline praktika näiteks perekonnasiseselt st vanemate krundist eraldatakse osa(d) järeltulevale põlvedele eramu(te) ehitamiseks. Samuti pakuvad sellised projektid huvi väiksematele arendajatele, kuid veelgi enam sõpruskondadele, kes ostavad kinnistu mitme peale eesmärgiga teha detailplaneering ning seejärel jagada saades igaüks lõpuks oma osa ainuomandisse.

Varjule jäänud ja kasutuseta seisvad kinnistud
Nii mõndagi neist kinnistutest võiks lausa varjatud aardeks pidada, sest tänavapildist neid ei leia. Sellised piirkonnad on näiteks spordiradade ümbruses metsased alad, kus suuremate massiivide vahele on pikitud väikemaid krunte. Üldjuhul ei lubata seal suuremamahulist ehitustegevust, kuid just see ongi selliste kohtade võlu – tõeliselt privaatne eramu, ent ometi linnakeskkonnas.
Kui kinnistu piirneb kolmest küljest näiteks Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealaga, nagu Kadaka pst 157 kinnistu puhul, pole vaja karta, et kõrvale kolivad lärmakad naabrid või ümbritsev lopsakas rohelus maha raiutakse.

Osale arutelus

  • Ingvar Allekand

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Ermeesia otsib ENERGIATÕHUSUSE SPETSIALISTI

M-Partner HR OÜ

22. september 2017

Merko otsib SEKUNDAAROSA PROJEKTEERIJAT

Merko Ehitus Eesti AS

29. september 2017

Ehituse erilehed