Soovitused üürilepingu sõlmimiseks

Enne büroopinna üürilepingule allkirja andmist tasub üürnikul kriitiliselt läbi mõelda, kas üüripind vastab kõigile üürniku vajadustele ning kas sõlmitav leping kaitseb piisavalt üürniku esmast huvi üüripinda sihtotstarbeliselt ilma takistuseta kasutada.

Üldise majanduskliima paranemise ootuses hakkasid ettevõtted juba eelmise aasta teises pooles uuemaid, suuremaid ja paremaid äripindasid otsima. Vaatame advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets advokaadi Liina-Maarja Uuemõisa juhendusel, mida tuleb muuhulgas enne otsuse tegemist silmas pidada.

Merevaatest ei piisa
„Et olla kindel üüripinna vastavuses üürniku vajadustele ning ootustele, on ruumide võimalikult täpne kirjeldus lepingus esmatähtis.,“ annab Uuemõis esimese soovituse. Samavõrd oluliseks võib osutuda ka kogu muu üürniku tegevuseks vajaliku infrastruktuuri olemasolu ning töökord alustades elementaarsetest nagu elekter, küte, vesi ja side kuni parkimiskohtade ja muude elementideni.

„Vältimaks mistahes ebaselgust kõikvõimalike tarbitavate lisateenuste ja kulude osas on soovitav lepingule lisada võimalikult täpne teenuste loetelu ning ühtlasi ka kulude kandmise jaotus üürileandja ja üürniku vahel,“ ütleb Uuemõis.  Samuti võiks lisada lepingule plaanid, millel on tähistatud üürniku poolt lisaks üüripinnale täiendavalt kasutatavad alad nagu parkimiskohad, laoruumid, prügikonteinerid jne.

Et loetelu kommunaal- ja muudest teenustest ei jääks pelgalt deklaratiivseks, on advokaadi sõnul oluline lepingus fikseerida ka üürileandja kohustus tagada kõigi kokkulepitud lisateenustega reaalne varustamine ning varustuse katkemisel kohustus võtta tarvitusele kõik mõistlikud meetmed teenuse osutamise võimalikult kiireks taastamiseks. „Oluliste teenuste katkemine võiks lepingu kohaselt anda üürnikule võimaluse üürihinna alandamiseks, tõsisematel juhtudel ei peaks olema välistatud ka võimalus lepingu ülesütlemiseks,“ märgib ta lisaks.

Kui remonditööd algavad ootamatult või ei lõppegi....
Üüripinna takistusteta kasutamisega seondub üüripinna kui ka laiemalt terve hoone hooldus- ja remonttööde temaatika. „Iseenesest on üürnik seaduse kohaselt kohustatud taluma üürileandja poolt tehtavaid töid, mis on vajalikud üüripinna säilitamiseks või parandamiseks, samuti ka parendamiseks. Kuivõrd need tööd võivad oma kestuselt ning mahult olla väga erinevad, on üürniku huvides kokkulepe, mille kohaselt üüripinna kasutamist võimatuks tegevate või oluliselt piiravate tööde puhul oleks üürnikul tööde jätkumisel üle teatud ajaperioodi õigus leping üles öelda,“ räägib advokaat.

Ehkki seadus näeb oluliste parendus- ja muudatustööde puhul ette üürileandja kohustuse üürnikku töödest 2 kuud ette teavitada, tasub lepingus mistahes tööde puhul, olgu need siis vajalikud, kasulikud või toreduslikud, kokku leppida üürileandja kohustuses töödest konkreetse  ja mõistliku aja jooksul üürnikule ette teatada. Samuti ei tasu nõustuda üürniku õiguse välistamisega nõuda üüri alandamist remonttööde teostamise ajal. Kompromissina võib näiteks kokku leppida üüri alandamise maksimummääras.

Üürniku võimalused kokkulepitud üürisumma muutmiseks on minimaalsed
Viimastel aastatel  on advokaatide ette jõudnud mitmed juhtumid, kus kunagi kokku lepitud üürihind muutus ühel hetkel üürnike jaoks vägagi koormavaks. „Probleeme püüti lahendada nii üüri alandamist nõudes kui ka lepinguid üles öeldes, sageli jõuti ka tulu täielikult mitte kaotada sooviva üürileandjaga kokkuleppele,“ räägib Uuemõis.

Siiski tuleb advokaadi sõnul meeles pidada, et nii seadus kui ka kohus on pigem seisukohal, et sellised õigused saavad tekkida ainult väga erandlikel juhtudel ning nii üürnik kui ka üürileandja peavad planeerima oma majandustegevust selliselt, et nad oleksid võimelised lepingust tulenevaid vastastikuseid kohustusi täitma ning arvesse võtma ka majanduse tsüklilisust.

Uuemõis soovitab lepingu sõlmimisel kaaluda hoopis võimalust leppida kokku lühemas üüriperioodis, kuid lepingu pikendamise võimalusega.

Kaubandusettevõtete puhul on võimalik riski mingil määral vähendada ka üüritasu sidumisega üüripinnal toimuva käibega. Ka tuleb kriitiliselt hinnata aluseid, millest lähtuvalt on üürileandjal õigus üüri ühepoolseks perioodiliseks tõstmiseks.

Vähetähtis ühekordne rikkumine ei ole alus lepingu ülesütlemiseks
Arusaadavalt peab üürileandjal olema õigus oma lepingulisi kohustusi oluliselt rikkunud üürnikuga leping üles öelda. Samas on lepingud sageli sõnastatud selliselt, et üürileandja poolseks ülesütlemise aluseks võib olla ka sisuliselt vähetähtis tegematajätmine.

„Sellise ebakindluse vältimiseks peaks lepingus võimalikult täpselt määratlema raskete rikkumiste juhud, samuti peaks vähemoluliste rikkumiste puhul ülesütlemisõiguse tekkimisele eelnema üürileandja poolne osundus võimalusele rikkumine lõpetada ja mõistliku aja jooksul heastada.“

Osale arutelus

  • Lemmi Kann

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Seotud lood

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

EVOPIPES otsib MÜÜGIINSENERI

SIA EVOPIPES

01. mai 2018

Talot otsib MÜÜGI PROJEKTIJUHTI

M-Partner HR OÜ

29. aprill 2018

Endover otsib eriosade ehitustööde projektijuhti

Endover KVB OÜ

30. aprill 2018

Ehituse erilehed