12. jaanuar 2011

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Mis on käesolevast aastast  teisiti?Tulumaksuseaduses 01.01.2011 jõustunud muudatused täpsustasid mõnevõrra kinnisasja, elamuühistu osamaksu või hooneühistu liikmelisuse võõrandamisest saadud kasu maksuvabastuse tingimusi. Kuigi eelkõige on muudatused terminoloogilised ning tingitud seaduse ning tsiviilkäibe arengust, on oluliselt kitsendatud elukoha võõrandamise maksuvabastuse kriteeriume.

Alates käesolevast aastast, kui isik võõrandab kahe aastase perioodi jooksul rohkem kui ühe elukoha, kohaldatakse maksuvabastust ainult ühe sellel perioodil müüdud elukoha suhtes. Valiku, millise elukoha müügi kohta maksuvabastust kasutada, teeb müüja ise.

Kas mitte juba varem polnud vaja teatud juhtudel kinnisvara müügi puhul maksu maksta? Jah, nii kinnisasjade kui kinnistamata ehitiste müügist saadud kasu pealt tuli üldjuhul tasuda tulumaksu. Tulumaksuvabastus kehtis omandireformiga tagastatud kinnisasjade müügikasumile, kui neis asetses eluruume, samuti ostueesõigusega erastatud kuni 2 ha suurustele eluruumidega kinnistutele ning suvilate/aiamajade müügikasumile, mille juurde kuuluv maa on kuni 0,25 ha suur ja mis on olnud isiku omandis üle kahe aasta.

 Need alused kehtivad maksuvabastusele ka täna. Erandid, mis puudutasid ehitiste kui vallasasjade müügikasumi maksustamist, on 01.01.2011 muudatustega seadusest üldiselt välja jäetud, kuna ehitisi vallasasjadena (st. kinnistamata ehitisi) ei saa müüa juba viimased 4 aastat.

Lisaks eeltoodule ei nõutud tulumaksu kasumi pealt, mis laekus eluruumidega kinnisasja müügist, mida müüja kasutas oma elukohana. Sealjuures enne 1. jaanuari 2011, ei olnud piiratud müüdavate elukohtade arv, millele maksuvabastust lubati.

Isikuid, kelle eesmärgiks on läbi kinnisvaraarenduste endale tulu teenida, ei ole aga  õiglane samastada nendega, kes müüvad oma vara elu ümberkorralduste tõttu - näiteks uue omakodu soetamise või välismaale kolimise eesmärgil. Vajadus seaduse muudatuste järele võiski tekkida sellest, et kinnisvarabuumi ajal kasutasid mitmed spekulandid maksuvabastuse sätteid enda kasuks ära, registreerides ennast elama korteritesse vaid paariks kuuks, et kohe pärast müügi toimumist ja turuhinna tõusu see edasi müüa.

Kõnealuse tulumaksuseaduse muudatuse eesmärgiks ongi võimaldada isikul soetada võõrandatud elukoha asemele uus samaväärne, mitte aga võimaldada isikutel piiramatult maksuvabalt eluasemeid müüa.

Millega müüjal tuleb arvestada?Esiteks tulebki silmas pidada, et kui isik oma elukohaks oleva kinnistu või korteri müüb ja maksuvabastuse võimaluse ära kasutab, siis sellele järgneva kahe aasta jooksul talle teise elukoha müügikasu pealt maksuvabastust enam ei anta.

Samuti tuleb silmas pidada, et kui isik müüb korteri või kinnistu, siis tulumaksu ei arvestata mitte müügisumma pealt vaid müügikasumi pealt. See tähendab, et kui isik soetas korteri/kinnistu kallimalt, siis ei saa ta seda odavamalt edasi müües kasumit- tulu, mis oleks maksustatav. Kui isikul õnnestub siiski korter/kinnisasi täna kallimalt ära müüa kui ta selle omal ajal soetas, siis selle kasumi pealt kuulub tulumaks arvestamisele, kui ei esine maksuvabastuse aluseid.

Endiselt kehtib ka see põhimõte, et kui peale eluruumide kasutatakse kinnisasja (krunti, ehitist või nende osa) ka muul otstarbel, siis maksuvabastust rakendatakse ainult elukoha otstarbe kohta proportsionaalselt vastavalt ruumi pindala suhtele.