Bürooruumide turg kui majanduse termomeeter

Seven Real Estate Advisors suurkliendi konsultant Katja Kesselman-Zupsman usub, et bürooruumide turg, kus algamas kehvamalt pinnalt paremale kolimine, peegeldab meie majanduse seisu.

Üheks huvitavaks indikaatoriks Eesti majanduse hetkeseisust on bürooruumide turg. Nõudlus ja pakkumine nii nähtavas turusektoris on otseses sõltuvuses majanduskasvust ja kontorisegmendi töötajate hõivatusest ning reageerib teatava võimendusega nende näitajate kõikumistele.

Viimase viie aasta tagasivaates joonistub üürihindade dünaamika välja pigem ameerika mägedena – majanduse üle 10%-lise aastase kasvu keskkonnas kasvasid üürid kuni 20% aastas ning majanduse kokkutõmbumisel kaotati kogu eelnevatel perioodidel saavutatud üürihinna tõus.

Alljärgnevalt lühike ülevaade viimasel aastal aset leidnud trendidest üüripindade turul. Üürileandjate poole pealt joonistusid välja selgelt kolm käitumismudelit: proaktiivsus, reaktiivsus ja passiivsus.

Reaktiivsed e. turule järgi lohisejad
• Enamus majaomanikest langevad siia gruppi.
• Langeval turul tegid siia gruppi kuuluvad kinnisvaraomanikud pidevalt hilinenud otsuseid üürihindade alandamiseks ja lepingutingimuste parandamiseks.
• Kaotasid kõige rohkem nii olemasolevaid kui potentsiaalseid üürnikke, kes olid valmis üüripinda vahetama.
Proaktiivsed e. turu trendide enda kasuks pöörajad
• Üürihindade langusel üritavad pakkuda turu keskmisest paremaid hindu parimatele üürnikele. Võimaldasid üürnikel olemasolevatel pindadel kokku tõmbuda, säilitasid kliendid ning pääsesid väiksema vakantsusega.
• Tänase päeva seisuga pigem võitjad.
Passiivsed e. usuvad oma tootesse, hoiavad oma sihthinda
• Korrigeerisid üürihinda, kuid mitte turutasemele. Hoiavad eesmärkhinda „võta või jäta“ põhimõttel.
• Ei ilmuta üürilepingu tingimustes liigset paindlikust. On valmis tolereerima vakantsust oma büroohoones.
• Sageli hinnatasemete säilitamisel oli argumendiks ka olemasolevate üürnike turu keskmisest kõrge üüritase ning soovimatus esile kutsuda teiste üürnike pahameelt.
• Tänase seisuga pigem kaotajad.

Turutrendid

Büroomajadest kodukontoritesse
Turu languses sai selgeks, et väikeettevõtete puhul polnud alati  määravaks üürilepingu tingimused, vaid suutlikkus kontorit ülal pidada.
Paljud teenuse müügiga tegelevad ettevõtjad olid turu nõudluse järsu languse tõttu sunnitud kolima kodukontoritesse. Näiteks väiksemad reklaamiagentuurid, IT-teenuste pakkujad ja projekteerijad tõmbasid oma sektori käibe kukkudes koomale ka kontorikulud.

Üürnike fookus uutel büroohoonetel
Enamus büroopinna nõudlusest realiseerub täna uutes büroohoonetes (n. Tammsaare Ärikeskus, Ülemiste City, jt.), sest üürnikud saavad moodsad kontorilahendused ja hea infrastruktuuri konkurentsivõimeliste hindadega.
Üürnikud üritavad soodsat turuolukorda ära kasutades sõlmida endale võimalikult soodsaid üürilepingud, kuid ajad, mil omanikud olid enim paindlikud, on läbi saanud.
Üürnikud ootavad parkimislahendusi hoones või vahetuses läheduses. Samuti eeldatakse, et suuremates hoonetes on olemas ka hoonesisene toitlustamine ning lisateenused.

Üha suurema tähelepanu kõrvalkuludel
Lisaks üüritasemele on üürnikud aina rohkem hakanud tähelepanu koondama ka kõrvalkuludele. Administraatori , sundventilatsiooni ja jahutusega hoonetes võivad need tippperioodil moodustada kokku  kuni 70 eek/m2. Üürnikute ootused  kõrvalkulude osas on aga ca. 30 eek/m2

Astmeline üüritase
Majaaomanikud on turunduseesmärgil pakkunud välja astmelised üüritasemed. Sisenemise üüritase on reeglina madal, kolmandal  või neljandal aastal aga peab üüritase ületama omaniku tasuvuspunkti ja/või peegeldama siis turul kehtivat üüritaset. Vastasel juhul on võimalik leping ühepoolselt lõpetada.

Omanik kohandab ruumid vastavalt üürnike vajadustele
Uutes vastvalmivates ärihoonetes on omanikud nõus tähtaajalise lepingu ning jätkusuutliku üürniku korral ehitama ruumid välja vastavalt klientide vajadustele.

Fantoomüürnikud
Paljud turul liikuvatest üürnikest on kas teadlikult või mitteteadlikult fantoomüürnikud. See tähendab, et otsingute tulemusena ei kolita uutele pindadele, vaid turult saadud parimaid pakkumisi kasutatakse seniste üürileandjate survestamiseks ning jäädakse senistele üüripindadele parandatud tingimustel.

Perspektiiv

Põhiline nõudluse mõjutaja täna tundub olevat ettevõtete tegutsemiskeskkond -  selgus tulevikuväljavaadete osas s.h. languse pidurdumine ning jätkusuutliku ärikäibe hoidmine. Ettevõtete käivete langedes koondasid äriettevõtted tugipersonali sekretäridest assistentideni nign asusid kasutama säästlikumalt kontoripinda. Samas käivete kasvades on etapiliselt asutud tööjõudu lisama, mis toob kaasa üüripinna kasvusoovid.

A klassi büroopinnad on neelanud valdava enamuse turul valitsenud napist nõudlusest B klassi üüripindade arvelt, sest kõrgema klassi pindade hind langes varasema B-klassi tasemele.

Üürihindade stabiliseerumist / tõusu on oodata vaid siis, kui vakantsused uutes hoonetes on väiksemad kui 15%. Vakantsuse vähenemisel üle selle kriitilise piiri muudab hoonete omanikud selgelt vähem paindlikumaks üüritingimuste suhtes. Parimad büroopindade kompleksid on lähimal poolaastal seda künnist ületamas.

Enamus büroopindade nõudlusest on turusisene üürnike liikumine, kehvemalt kvaliteedilt paremele. Seega  jätkuvad keerulised ajad madalama kvaliteediga  büroohoonetes, kus lähiajal vakantuste olulist vähenemist pole ette näha.


 

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Ehituse erilehed