23. juuni 2010

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Hindamisel valitakse hindamismeetod reeglina lähtuvalt sellest, kuidas konkreetse varaga turul tavaliselt kaubeldakse – nt elamispindu ehitatakse üldjuhul müügiks (ostjaks nö lõpptarbija, kes soovib omale kodu soetada), ärihooneid rajatakse suures osas väljaüürimise ja pikemaajalise tulu teenimise eesmärgil ning klientideks üldjuhul ettevõtted.

Loomulikult ehitatakse teatud tüüpi äriobjekte ka enda tarbeks, nt tootmisettevõtted, kes ehitavad just enda tarbeks sobiliku tootmishoone.

Elamispinna hindamiseks on levinuim meetod turutehingute võrdluse meetod, kus hinnatavat objekti võrreldakse analoogsete võimalikult lähedases ajavahemikus vabaturu tingimustes müüdud objektidega ning erinevaid väärtust mõjutavaid parameetreid (seisukord, pindade erinevus, asukoht jne) korrigeeritakse parandusteguritega. Mida rohkem ja sarnasemaid võrdlusobjekte on hindajal valida, seda täpsem on ka hindamistulemus.

Ärihoonete puhul huvitab võimalikku investorit eelkõige konkreetse kinnisvara võime tulu toota ning hindamiseks kasutatakse tavaliselt Diskonteeritud rahavoogude meetodit, mille abil lähtudes turul väljakujunenud tulunormidest leitakse tulevikus saadavate rahavoogude tänane väärtus, perspektiivne müügihind prognoosiperioodi lõpus ning sellest kõigest tulenevalt ka konkreetse objekti hetke turuväärtus.

Teoreetiliselt on võimalik ka äriobjektide puhul kasutada Turutehingute võrdluse meetodit, kuid eriti suuremate objektide puhul, ei ole tavaliselt sarnaseid võrreldavate objektidega teostatud müügitehinguid palju valida või ei ole neid üldse. Näiteks hinnates Viru Keskust või mõnda muud kaubanduskeskust, suuri hotelle vms, ei ole Eestis võrdlustehinguid võimalik leida, kuna selliste objektidega teostatakse müügitehinguid väga harva. Samuti on nende objektide müügitehingute puhul väga palju erinevaid aspekte ning tehingu puhul erinevate kohustuste ülemineku jms täpset tausta on hindajal äärmiselt keeruline teada saada, mistõttu nende kasutamine tausta teadmata võib anda ebaadekvaatse tulemuse.

Mis on need põhilised kriteeriumid, mis mõjutavad ärihoone hinda? (väärtust)

Üldjuhul on iga kinnisvara määravaim kriteerium väärtuse osas alati asukoht.

Ärihoone väärtus sõltub tema võimest omanikule tulu toota. Väärtus sõltub eelkõige hoonest laekuvast rahavoost ehk üks põhikriteeriumitest on üürimäär, millega on võimalik antud hoonet välja üürida. Kuid üürimäär võib olla ajas muutuv ning sõltub majanduslikust olukorrast ning pakkumise-nõudluse suhtest. Kindlust võimalikule investorile lisab antud juhul asjaolu, kui tegemist on pikaajaliste lepingutega, mis tagab stabiilse rahavoo pikema perioodi jooksul.

Oluliselt mõjutab väärtust investorite poolt investeeritud kogukapitalilt oodatav tulumäär ehk iga investor soovib oma investeeritud kapitailit saada teatud protsendi tulu aastas. Kogukapitali oodatav tulumäär on omakorda tihedalt seotud nt laenuintressidega – mida kõrgem on laenuraha hind ja mida raskemini on kapital kättesaadav, seda kõrgemat tulu investeeritud kogukapitalilt oodatakse. Mida madalam on tulumäär, seda pikem on investeeringu tasuvusaeg, ja vastupidi.

Eraldi tasub välja tuua kindlasti võimalikku täiendavat ehitusõigust, mis on väärtust mõjutavaks asjaoluks kõiki liiki kinnisvarade puhul. Juhul kui on kehtestatud kinnistule detailplaneering, mis võimaldab suurendada ehitusmahtu, siis võib see oluliselt mõjutada konkreetse objekti väärtust, sõltuvalt siis lubatud täiendavast ehitusõigusest.

Kas need kriteeriumid saab seada järjekorda, et mis on olulisem ja mis vähemolulisem?

Kõik hindamisel kasutatavad parameetrid mõjutavad väärtust rohkemal või vähemal määral ning neid tuleb arvestada. Turuväärtuse hindamisel peavad olema kasutatavad näitajad tuletatud vabaturult ja kui mõne objekti puhul on mõni üksik näitaja tavapärasest oluliselt erinev, siis vastavalt hindamismetoodikale lähtutakse siiski turu keskmistest näitajatest selles osas. Kasutades vaid konkreetse objekti parameetreid, juhul kui need erinevad turutasemest, ei saa leitud tulemust nimetada Turuväärtuseks, vaid Kasutusväärtuseks.

Mis on ärihoone hindamisel kõige keerulisem ülesanne?

Arvestades Eesti turu väiksust on põhiliseks probleemiks info kättesaadavus, kuna enamik kasutatavast infost peab hindaja ise kokku otsima, mingeid avalikke andmebaase ega registreid antud info tarbeks ei eksisteeri. Tegemist on mingeid konkreetseid kinnisvaraobjekte puudutavate andmetega ning nende teadasaamine on võimalik vaid tehinguga seotud osapoolte käest.

Vajalikud on analoogsete pindade üüritehingute info, info analoogsete pindade omanike kanda jäävate haldamiskulude kohta, vakantsuste kohta analoogsetes hoonetes jne, et analüüsida hinnatava objekti vastavate näitajate vastavust turutasemele. Juhul kui vastavad näitajad erinevad turutasemest, korrigeeritakse need turutasemele et saada tulemuseks Turuväärtus.