Ehitussektori muutmine on tellijate kätes

Enim kannatada saanud ehitussektori kiiret langust ei põhjustanud ainult kinnisvarasektori ülekuumenemine. Majanduskriis tõi lihtsalt välja juba pikka aega ehitussektorit vaevanud probleemid, mis ei lahene iseenesest – ka mitte siis, kui kriis läbi ja uus tõus ees ootamas, kirjutab Kaamos Ehituse tegevjuht Kaupo Koitla.

Sõltumata sellest, kas tegu on avaliku või erasektori projektiga, on iga ehitatav hoone äriprojekt, mis peab end rahaliselt ära tasuma. Teisest küljest vajab tellija kindlust, et hoone vastaks püstitatud eesmärgile ja püstitatud kvaliteeditasemele.

Esimesel puhul on halvas mõttes heaks näiteks Arigato spordihoone – kauni väljanägemisega hoone, kuid kehvasti teostunud ärimudel. Kehva kvaliteedi poole pealt saab näiteks tuua mitmed riigihangetel valminud väiksemad hooned, kus on ebasobivate hanketingimuste tõttu  valminud kehva kvaliteediga projektid.

Hoonet, mis oleks nii äriprojektina tasuv kui ka kõrge kvaliteediga, ei saa ehitada, kui tellija loodab ehitusprojekti pealt kokku hoida. Koonerdamine ettevalmistavas faasis tähendab, et projekti teostatavuse analüüs võib jääda pealiskaudseks ning käiku lähevad ebarealistlikud projektid, mida ka kõige parem ehitusfirma ei suuda vähempakkumisel välja pakutud hinna eest vastuvõetava kvaliteediga teostada. Tellija peab aru saama, et eeltöö tegemata jätmise tulemuseks on heal juhul oodatust suuremad arved või viletsa kvaliteediga hoone, halvemal juhul ebaõnnestunud äriprojekt.

Ehitusprojekti ettevalmistamine on keeruline protsess, mis sisaldab muuhulgas hoone vajaduste määramist, tasuvus- ja teostatavusuuringuid, finantseerimisskeemide koostamist, erinevate eskiisilahenduste analüüsimist, parimate tehniliste lahendute leidmist, maa ostmist, detailplaneerimist ja projekteerimist.

Enamikul tellijatel puudub arusaam selle faasi olulisusest,  seetõttu tellitakse võimalikult odav valmisprojekt. Kuid tellija saab tagada vastuvõetava hinna ja kvaliteediga hoone valmimise vaid siis, kui hakatakse hindama tegelikule ehitusele eelnevat tööd ning professionaalse projektijuhtimise vajadust projekti algetappidest peale.

Mis on professionaalne ehitusjuhtimine? Kõigil ehitusse kaasatud osapooltel on oma roll ehitise rajamise protsessis, kuid igapäevaselt ehitamisega mitte kokku puutuval tellijal puudub oskus välja selgitada, kuidas neid osapooli endale tõhusamas suunas juhtida. Tihtipeale jääb tellija jaoks hoopis peaprojekteerijaks arhitekt, kes vastutab küll hoone hea välimuse, kuid mitte rahalise efektiivsuse eest – siis võib juhtuda nii nagu läks Arigatoga. Selle probleemi aitab lahendada professionaalne ehitusjuhtimine, mis võimaldab tellijal sõnastada oma tegelik vajadus ning saada efektiivsemad ja paremad pakkumised ehituse teostajatelt.

Ehitusjuht koos oma meeskonnaga on selles protsessis tellija konsultandiks, võimaldades tellijal raha kokku hoida – kulud projektijuhtimisele võivad küll kasvada, kuid paraneb oluliselt ehituse enda hinna kontrolli suutlikkus. See tähendab, et hoolikalt läbi analüüsitud ettevalmistava faasi tulemusena ei selgu ehitusplatsil, et mõni asi võib oodatust kallimaks kujuneda.

Samas on ehitusjuhi ülesandeks tagada projekti tähtaegadest kinnipidamise ning kõigi muude töövõtjatega seotud tegevuste eest, mis vähendab oluliselt tellija koormust ehitusprotsessis. Kokkuvõtvalt – ehitusjuht veendub, et tellija poolt heaks kiidetud projekt realiseeruks nii arhitektuurselt kui rahaliselt.

Professionaalseks ehitusjuhiks tellija ees saab olla ainult kogu ehituse loomise  protsessi  täielikult valdav organisatsioon – üksikisikud ei suuda nõnda keerukat projekti juhtida. Tellija jaoks parima eesmärgi saavutamiseks peab kaasatud ehitusjuht olema professionaalne ja maksimaalselt motiveeritud tellija poolt püstitatud eesmärgi nimel tegutsema. Kui need eeldused täidetud, saab tellija olla kindel ka enda jaoks kasulikus tulemuses.

Ehitusjuhti ei saa valida ainult vähempakkumise teel. Ehitusjuhiks ei sobi arhitekt ega projektibüroo, kel puudub oskus teostada tasuvusuuringuid. Ehitust peab juhtima organisatsioon, kes puutub iga päev kokku ehituse tervikprotsessiga.

Tihtipeale loodavad tellijad siinkohal ekslikult omanikujärelvalvele, kes peaks tagama nende projekti eduka teostumise – kuid omanikujärelvalve kohustuseks on jälgib vaid seda, et etteantud projekti ja nõudeid järgitaks. Kui projekt on juba eos vigane, ei saa ka omanikujärelvalve tellijat enam aidata.

Üks majanduslanguse positiivsemaid külgi on olnud just ehitusjuhtimise vajaduse selginemine ehitusturul tegutsejatele. Enamik praeguseks hetkeks sundmüüki jõudnud projektidest on müügis, sest tellija poolelt on tehtud valed otsused ehituse juhtimise tervikprotsessis. Edukamalt on hakkama saanud need, kes on suutnud oma kulud heal ajal kontrolli all hoida ning otsustanud ehitusjuhtimise teenust kasutada.

Kümme viga, mida ehituste tellijad teevad:
1. Tellija arvab, et saab ehitise loomise protsessiga üksinda hakkama.
2. Tellija arvab, et ehitusprojekti puhul on oluline ainult hind.
3. Ehitusprojekti peaprojekteerimine jääb arhitekti kanda.
4. Ehitusprojekti vaadatakse ühe terviku, mitte eraldiseisvate etappidena.
5. Tellija kaasab ehituskonsultandid alles pärast ehitusprojekti valmimist.
6. Ehitushanke kirjeldused on liiga ebamäärased ja ebadetailsed.
7. Hanke puhul pööratakse tähelepanu vaid hinnale, mitte sisulistele küsimustele
8. Ehituse töövõtu korralduse skeem jääb loomata.
9. Tellija eeldab, et juriidiliselt korrektse lepingu tulemusena valmib talle sobilik hoone.
10. Tellija arvab, et ei pea enam projektiga edasi tegelema, kui ehitajaga on leping sõlmitud.

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Ehituse erilehed