11. märts 2010

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Selles valguses on tavakodanikul üürihindades järjest keerulisem orienteeruda. Selle tulemusena on kinnisvaraturul välja kujunemas uus teenuse liik – üürihindade analüüsi. See aitab kaardistada võimalikud vastuolud, mis valitsevad hetkel kehtivate üüritasude ning turutasemele vastavate üüritasude vahel. Antud analüüsi on võimalik kasutada läbirääkimistel, saavutamaks pindade üürimisega kaasnevate kulude optimeerimist. Alljärgnevalt vaatleksime lähemalt, mida üüripindade nõustamine ja analüüs endast kujutab ja milliseid töölõike see sisaldab.

Kõigepealt kehtivate üürilepingute kinnisvara-alane ning juriidiline analüüs. Viimane sisaldab tasutava üürihinna ning kõrvalkulude analüüsi, eesmärgiga selgitada välja pinna kasutamisega seotud kogukulud. Kõrvalkuludena on siinkohal silmas peetud eelkõige üüritava pinna kasutamisega seotud ja üürniku kanda jäävad kommunaal-, haldus-, hooldus-, remondi- jt. maksed ning pinna kasutamisega seotud üldhalduskulusid. Samuti sisaldab see üürilepingu muutmise võimaluste ning lepingus fikseeritud sätetest taganemisega seotud võimalike sanktsioonide kaardistamist.

Üüripindade nõustamisteenuse juurde kuulub ka käsitletava objekti turupiirkonda ning segmenti hõlmava turuanalüüsi koostamine. Sinna alla kuuluvad teadaolevad üüritehingud võrreldavate või kaudselt võrreldavate üüripindadega, alternatiivsete pakkumiste kaardistamine võrreldavate ja hetkel käibes olevate (s.h. ehitatavate) objektide lõikes (seejuures on välja toodud pinna kasutamisega seotud üürikulu ning üürniku kanda jäävad kõrvalkulud). Lisaks veel prognoosid lähituleviku osas, mis on koostatud analüüsitavat kinnisvarasegmenti silmas pidades.

Oluline on ka hinnangu andmine objekti puudutavatele ning lepingus fikseeritud kehtivatele üüritasudele, omapoolsete argumentide andmine võimalike läbirääkimiste alustamiseks või mittealustamiseks.

Ettevõtetel, mis omavad kinnisvara, kaasneb ka vajadus materiaalse põhivara ja kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse määramiseks finantsaruandluse tarbeks. Kuigi ettevõtte juhtkond ei pea kasutama vastava ala spetsialiste vara õiglase väärtuse määramisel, on tänases turuolukorras ilma detailse turuinformatsiooni teadmise ja jälgimiseta vara õiglast väärtust siiski äärmiselt keeruline hinnata. Professionaalne kinnisvara hindamisteenus aitab määratleda vara väärtust finantsaruandlusega seotud küsimustes, aga ka laenu taotlemisel, ostu- müügiprotsessis või oma tarbeks.

Tänaseks on üüriturust vaieldamatult kujunenud kasvav trend Eesti kinnisvara sektoris. Teadlike ja nõudlike inimeste jaoks, kes soovivad saada minimaalsete kuludega optimaalset tulemust on nõustamis-, analüüsimis- ja hindamisteenuse kasutamine muutunud asendamatuks. Seetõttu on eelnimetatud eksperthinnanguid võimalik kinnisvarafirmadelt tellida, kuid enne tuleks kindlasti välja selgitada, kas teenuse pakkuja on üldse pädev analüüse koostama ja hinnanguid andma. Tihti jääb väikestel firmadel ja juhuslikel üritajatel selles valdkonnas puudu kompetentsist. Pikki aastaid kinnisvaraturul tegutsenud hiidude puhul seda karta pole vaja.

Nii näiteks pakub ka mitme rahvusvahelise audiitorfirmaga partnerlussuhet omav Arco Vara professionaalset hindamise ja nõustamise konsultatsioone eelkõige  just tänu sellele, et ettevõtte kinnisvarabüroo hindamismeeskond koosneb pikaajalise töökogemusega, kõrgelt kvalifitseeritud ja tunnustatud usaldusväärsetest spetsialistidest, kellel on kasutada adekvaatne ja päevakohane turuinformatsioon. Ainult nii on võimalik järjepidevalt ja põhjalikult analüüsida uusi kinnisvaraturu trende ja muutuvates turutingimustes määrata kinnisvarale õiglane väärtus.

Eeltoodust johtuvalt tuleks enne rendilepingu sõlmimist kindlasti konsulteerida kinnisvaraspetsialistidega ja  tellida vastavate üüripindade hindamisanalüüs. See samm võimaldab üürikulusid oluliselt optimeerida ja aitab ära hoida hilisemaid ebameeldivaid üllatusi, mis võivad üürilepingu sõlmimisel teadmatusest tekkida.

.