Ekspert: kehv ehitusleping ei võimalda head järelevalvet

Ehitusekspertiisibüroo OÜ juhataja Teet Sepaste sõnul on ehitusjärelevalves suurimaks probleemide allikaks projekteerimise ja ehitamise ühishanked. Vastavate spetsialistide puudumisel võib probleeme olla ka eritööde omanikujärelevalves. 

 

Millise hinnangu annate kehtivale seadusandlusele, mis järelevalvet reguleerib ja sätestab?

Käesoleval ajal kasutatav regulatsioon on olnud kasutuses juba kuus aastat ning üldjoontes toimib see rahuldavalt. Ehitusjärelevalvet teostavate kohalike omavalitsuste tegevust peaksid kontrollima maavalitsused, sest riiklikku järelevalvet teostaval Tehnilise Järelevalve Ametil selleks õigus puudub. Kohalike omavalitsuste ehitusjärelevalve spetsialistide pädevus määratakse ametijuhendiga ja paljudel juhtudel pole neis nõutud ehitusalase- või kõrghariduse olemasolu.

Probleemiks on ka omanikujärelevalve teostajal oma kohustuste täitmise tagamiseks seadusest tulenevate sanktsioonide puudumine. Tal on ainult õigus nõuda, näiteks avariiohu korral ehitustööde peatamist, kuid mitte neid peatada jne. Omanikujärelevalvel on omaniku teavitamise kohustus ning selle täitmisel vabaneb ta vastutusest. Seega on tihti paljud otsused omaniku teha ning sõltuvad paljuski ehitajaga sõlmitud lepingust.

Kas on nn halle alasid, kus regulatsioon vajaks täiendamist?

Seaduses ei ole välistatud kõikvõimalikud huvide konfliktid ehitusprotsessis. Suurimaks probleemide allikaks on projekteerimise ja ehitamise ühishanked. Kui ehitusprojekti tellijaks on ehitaja, siis dikteerib ta ka paljud olulised materjalid ja lahendused. Omanikul on tihti raske oma soove ja eesmärke realiseerida, kuna need vormistatakse muudatustöödest tulenevaks kallinemiseks. Selliste hangete puhul otsustab ehitaja, mis mahus ja millise detailsusega ehitusprojekt tellitakse. Tihti valmib lõplik ehitusprojekt ehitamise käigus ja valitud lahendusi pole võimalik eelnevalt hinnata või tuleb seda teha kiirustades.

Teiseks probleemiks on eritööde omanikujärelevalve, mis põhimõtteliselt eeldab erineva valdkonna spetsialistide olemasolu ja kaasamist omanikujärelevalvet teostava ettevõtte poolt. Samas pole isegi suuremates omanikujärelevalvet teostavates ettevõtetes kõikide valdkondade spetsialiste, liiati siis ühemeheettevõtetes. Seega vastutab omanikujärelevalve ka valdkondade eest, mida ta põhjalikult ei tunne ja ei ole võimeline ise kontrollima.

Suurte rahvahulkade kogunemisega seotud ehitiste ehitusprojekti ekspertiis teostatakse kohalikule omavalitsusele ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojekti alusel, mis on reeglina koostatud eelprojekti mahus. Nii vähese detailsusega ehitusprojekt ei võimalda hinnata ehitise ohutuse kõiki aspekte ja seega võib lugeda seda nõuet formaalsuseks. 1. maist 2009 jõustunud ehitusseaduse muudatuste kohaselt peab kasutusloa saanud ehitis vastama ehitusloa aluseks olevale projektile ja see võib põhjustada ehitusloa taotlemisel veelgi ebamäärasemate lahenduste esitamist, et vältida uue ehitusloa taotlemise vajadust ehituse käigus tekkivate muudatuste korral.

Mida peaks arendaja/tellija pidama silmas omanikujärelevalve teenust tellides?
Peamiseks soovituseks on palgata omanikujärelevalve enne ehituslepingu sõlmimist, sest halva ehituslepingu alusel ei saa head järelevalvet teostada. Teiseks tuleb arvestada, et omanikujärelevalve poolt projektiga tutvumist ei saa samastada ehitusprojekti ekspertiisiga.
Utreerides võib veel väita, et ehituse hinnast sõltuva teenuse korral on omanikujärelevalve teostaja huvitatud selle kallinemisest ja fikseeritud kuutasu alusel töötades ehituskestuse pikenemisest.

Kuidas kujuneb järelevalve teenuse hind?

Teenuse hind sõltub ehitise suurusest, asukohast ja ehituskestusest , samuti osutatavatest lisateenustest, mis otseselt ei kuulu omanikujärelevalve kohustuste hulka. Mingil määral ka ehitusettevõtja kogemustest ja koostöövalmidusest. Teenuse eest tasumine peaks olema seotud omanikujärelevalve töö intensiivsusega, mis ehitustööde erinevatel etappidel erineb kordades.

Ehitusmaksumusega võrdlemisel jääb arvestatava suurusega ehitiste omanikujärelevalve teenuse hind vahemikku 0,5 - 1,0%. Väga suurte ehitiste korral võib see protsent olla kordades väiksem ja väiksemate ehitiste puhul võib see protsent olla tunduvalt suurem. Ehitusturu langedes on teenusehinnad kolmandiku võrra langenud.

Kuidas kommenteerite Solarise juhtumit?

Süüdlase leidmisest tähtsam on juhtunu põhjuse välja selgitamine. Solarise juhtumi kommenteerimiseks on avaldatud liiga vähe informatsiooni ja kõik seni pakutud põhjused ei paista eriti tõepärastena. Halvim, mis juhtuda võib, on mitme erineva konkureeriva versiooni tekkimine. Mitmete päringute tõttu ei ole ma kindel, et mul ei tule selle juhtumiga tegeleda ning seega hoidun praegu spekuleerimisest.

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Merko otsib SEKUNDAAROSA PROJEKTEERIJAT

Merko Ehitus Eesti AS

29. september 2017

Ehituse erilehed