14. oktoober 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Väikesed erinevused tekivad väikestest nüanssidest, mida hindaja alati ei pruugi isegi erinevatel põhjustel teada.

Samuti mõjutavad määratavat turuväärtust võrdlustehingud, kus teoreetiliselt võivad sisse jääda näiteks erihuvidega ostjate poolt tehtud tehingud.

Väike hinnavahe võib tuleneda ka erineva hindamistäpsuse kasutamisest ning summade erinevatest ümardamispõhimõtetest.

Tüüpilise korteri hindamisel on nn esimese järgu hindamiskriteeriumid järgmised: tehingu toimumise aeg, asukoht (sh infrasturtuuride paiknemine), hoone seisukord, korteri korrus, tubade arv, korteri suurus, korteri enda seisukord, rõdu olemasolu. Antud kriteeriumite võrdlusobjektidega kohaldamise tulemusel ning hindamisstandardi poolt ettenähtud matemaatiliste tehete kaudu arvutataksegi objekti turuväärtus.

Eelnevate kriteeriumite kasutamisega paraku hindamistulemus ei pruugi piirneda ning lisaks võivad pilti piisavalt mõjutada nn teise järgu kriteeriumid, et esmapilgul sobivaks tunnistatud võrldusobjektid oma mõjususe kaotaks. Sisuliselt peaks hindaja piisava hulga teisejärguliste kriteeriumite ilmnemisel alustama võrldusobjektide otsinguga uuesti. Nendeks teguriteks võivad olla lisaks varasemas lõigus nimetatutele veel hoonet ümbritsev haljastus, keldri/panipaiga olemasolu, saun jnejne.

Kui magalarajooni tüüpkorteri puhul ei ole võrdluste leidmine eriti keeruline, siis äärelinna erilahendustega objektide jaoks võrdlustehingute leidmine on juba veidi keerukam töö. Kesklinna korterite väga ebaühtlase taseme tõttu peab endast lugupidav hindaja võrreldavate tehingute leidmiseks juba tõsiselt vaeva nägema ning kallimate eramute, elamumaade, rääkimata eriotstarbelistest äriobjektidest, on töömaht juba märkimisväärne.

Milleks selline kokkuvõte? Väitsin hiljuti, et hindamiturg jaguneb ümber ning aasta pärast jääb Eestisse vaid 4-5 üleriiklikku hindajat. Antud väide ongi tingitud eelkõige sellest, et juba täna on hindajate tase muutumas väga ebaühtlaseks- mitmed infobaasidele ligipääsu mitteomavad hindajad tekitavad juba täna pankades tõsiseid küsimusi, miks nad veel hindamisteenust pakuvad, kui isegi magalarajoonide kortereid „suudetakse“ oskamatusest ja halvast võrdlusobjektide baasist tingituna paarikümne protsendi võrra mööda hinnata. Selles valguses on vaid aja küsimus, millal juba niigi pankade palvel väikehindajate tööd üle tegevad suurbürood nende turuosa endale saavad.