24. september 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Siia soovivad osta korteri inimesed, kes hindavad ajaloolist arhitektuuri, rohelist ja rahulikku elukeskkonda ning paiknemist nii südalinnast kui ka merest jalutuskäigu kaugusel. Just siit võib leida korteri, mis on eripärane ja väärtuslikum.

Analüüsides Maa-ameti 2009. aasta statistikat (vaadeldud periood jaanuar kuni august), saab öelda, et Kadrioru korteritega on tehtud keskmiselt 10 tehingut kuus.  Võrdlesin 2009. aasta andmeid 2007. aastaga ja nähtus, et tehingute arv on Kadriorus langenud ca poole võrra. Näiteks tehti 2008. aasta aprillikuus Kadrioru korteritega 16 tehingut ja maikuus 24 tehingut; 2009. aastal vastavalt 9  ja 11. Toodud perioodi hinnatase on langenud samuti olulisel määral: ca 10 000 kr ruutmeetri kohta.  Kuna tehingute arv on niivõrd väike, on statistika tegemine keerukas ja keskmise näitaja välja toomine ei anna turul toimuvast õiget pilti. Seetõttu toon Kadrioru piirkonnas praktiseeriva maaklerina välja mõningased suundumused, mida olen täheldanud.

Nii oma praktikale kui ka statistikale tuginedes saan väita, et Kadriorus on nõudlus suuremate, nn perekorterite järele. Samas esitatakse neile kui pikemaajalisele elukohale ka suuremaid nõudmisi ja nõuetele vastavat korterit otsitakse sageli isegi aastaid. 2009. aasta Kadrioru hindade statistika näitab (sama täheldasin ka vanalinna puhul), et keskmisest kõrgemat ruutmeetrihinda on makstud just suuremate korterite eest (näiteks jaanuaris müüdi 112,1 m2 suurune korter hinnaga 5 200 000 kr; veebruaris 150 m2 korter hinnaga 4 500 000 kr). Nõutud on eelkõige pargilähedastel rahulikumatel tänavatel asetsevad vähemalt 4-toalised korterid heas korras majades (sageli eelistatakse vanemaid unikaalsemaid maju). Selliste korterite eest ollakse valmis maksma kõrgemat ruutmeetrihinda kui nt uuselamutes asuvate korterite eest. Statistika näitab, et suur osa tehinguid (mõne kuu lõikes ca kolmandik või enam Kadrioru tehingutest) on tehtud nn Liivaoja elamurajoonis. Liivaoja ja Filmi tn korterite keskmine müügihind (ilma autokohata) on olnud keskmiselt vahemikus 20 000 kr/m2 kuni 25 000 kr/m2, sõltuvalt korteri asetusest majas jms. Autokoha eest uuselamutes on makstud 80 000 (Vilmsi tn) kuni 200 000 kr (Kadri teel). Autokoha hinna kujunemine on osalt ka juhuslik, sest korterid müüakse koos autokohaga ja kuna tegu on eraldi korteriomanditega, siis tuleb müüjal tehingu jaoks hinnad lahti kirjutada.

Kohati esineb ka hinnaanomaaliaid; madalamad korterite ruutmeetrihinnad jäävad ca 3000 kr juurde ja kõrgeimat ruutmeetrihinda on Maa-ameti andmeid makstud Weizenbergi tänaval asuva väikese korteriomandi eest (113 095 kr/m2). Keskmiselt on hinnatase siiski ca 15 000 – 20 000 kr/m2 remonti vajavate korterite eest (sel juhul on tegu enamasti ka remonti vajavate puitmajadega) ja ca 20 000-25 000 kr/m2 heas korras korterite eest. Unikaalsemate korterite eest on oldud valmis maksma hinda 25 000 kr-30 000 kr/m2, mõnel puhul ka kuni ca 40 000 kr/m2 (kuid viimased on siiski vaid üksikud erandid).

Mis puudutab Kadrioru korterite pakkumiste statistikat, siis pakkumine on muutunud piiratumaks ja uusi kortereid lisandub müüki vähe. Müüjad ei soovi tänaste hindade juures müüa, eriti just atraktiivsemat kinnisvara. Ka mitu arendajat on oma plaanitavad renoveerimisprojektid tulevikku lükanud. Enim pakkumist ongi Kadrioru uuselamutes (Liivaoja tn, Vilmsi tn, Kollane tn) ja vähem pargilähedastes renoveeritud majades. Kuid kui kannatlik korteriotsija on lõpuks oma unelmate korteri leidnud, võib ta ilmselt oma valikuga rahul olla – Kadriorg on ainulaadne ajalooline asum ja Tallinna üks hinnatumaid elupiirkondi.