11. september 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Eeskätt on seaduse muudatustes lähtutud reaalsetest vaidlustest võrsunud probleemide lahendamisest ja kohtupraktika poolt väljakujundatud seisukohtade seadusesse lülitamisest. Muudatused on toimunud ka planeeringu kehtivuse ajaliste piiride sätestamisel.

Enne 1. juulit kehtinud planeerimisseaduse redaktsiooni § 9 lg 1 sätestas, et detailplaneering koostatakse lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla või linna territooriumi osa kohta. Seaduse muudatustega on seda põhimõtet mõnevõrra muudetud ja sätestatud, et detailplaneering koostatakse valla või linna territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Seega on seaduse muudatustega rõhutatud, et detailplaneeringus märgitud maakasutus kehtib nii kaua, kuni detailplaneeringut ei ole kehtetuks tunnistatud või kuni maa-ala kohta pole koostatud uut planeeringut.

Küsimuste osas, mis puudutavad planeeringu maa-alale ehitamist, kehtib planeering aga vaid lähiaastatel. Planeerimisseaduse muutmise seaduse seletuskirja kohaselt peab detailplaneeringu kehtestamisel olema avalikkusele selge, et planeeringu elluviimiseks tuleb kavandatu valmis ehitada lähiaastatel: "Planeeringu ehituslik elluviimine võib muutuda vananenuks ehk lahendus ei pruugi aja möödudes vastata enam muutunud vajadustele ning ka avalikkuse ootustele. Seega, kui ehitustegevust ei ole lähiaastatel ellu viidud on kohalikule omavalitsusele jäetud võimalus loobuda planeeringu ehituslikust elluviimisest planeeringu kehtetuks tunnistamise teel."

Põhimõtet, et detailplaneeringuga paika pandud ehitusalased nõuded kaotavad ajas oma väärtust, on rõhutanud ka kohtud. Nii on näiteks Tallinna Ringkonnakohus enda jõustunud 24. mai 2007. aasta otsuses haldusasjas nr 3-06-1210 (nn Viru Poja ehitusloa vaidlus) pööranud tähelepanu asjaolule, et avalik huvi linnaruumi kujundamisel võib aja jooksul muutuda, mis võib omakorda kaasa tuua vajaduse detailplaneeringu lahenduse muutmiseks: "Mida enam möödub aega detailplaneeringu kehtestamisest, seda enam kahaneb kinnistuomaniku õiguspärane ootus, et detailplaneeringut õnnestub muutmata kujul realiseerida. "Lähiaastate" möödudes ei kao detailplaneeringu toime küll iseenesest, ent kinnistuomanik peab arvestama, et kui detailplaneeringut ei ole asutud realiseerima paari aasta jooksul, võib kohalik omavalitsus hakata planeerimisotsust revideerima." Sarnaseid seisukohti on kohtud väljendanud ka teistes planeerimisasjades.

Detailplaneering peab ajaga kaasas käima ning arvestama ajas muutuvaid avalikke ja erahuve. Samuti võivad vahepealsel ajal muutuda detailplaneeringu kehtestamisel sisulist tähendust omavad õigusaktid ja faktiline olukord (näiteks luuakse detailplaneeringuga maatüki kõrvalkinnistul looduskaitseala, mis toob kaasa avaliku huvi naaberkinnistu ehitusõiguse piiramiseks). Kõik ülalmärgitud annavad kohalikule omavalitsusele võimaluse varasemalt kehtestatud planeeringulahendus uuesti läbi vaadata ja seda vajadusel muuta. Kõik muudatused ei pruugi aga olla kinnistu omaniku huvidega kokkulangevad. Arvestades asjaolu, et planeeringuga kehtestatakse maatüki ehitusõigus vaid lähiaastateks ja planeerimisseadus näeb sõnaselgelt ette võimaluse kord kehtestatud planeeringut muuta, ei teki isikul õiguspärast ootust planeeringu tähtajatu kehtimajäämise osas.

Planeeritava maatüki omaniku jaoks tähendab ülalmärgitu seda, et ainuüksi talle soodsat ehitusõigust sätestav detailplaneering on vaid pool võitu ja selle järgselt ei saa jääda loorberitele puhkama. Detailplaneeringuga kehtestatud ehitusalased nõuded peavad leidma tee ka ehitusloale ja aastatega viimase tõenäosus kahaneb. Kuna mõiste "lähiaastad" ei ole konkreetsete aastate arvuga piiritletud, oleks mõistlik paari aasta jooksul peale planeeringu kehtestamist asuda ka ehitusluba taotlema, et enda poolt soovitud ehitusõigust ka tegelikkuses realiseerida. Sealjuures tuleb silmas pidada, et ehitusseaduse § 25 lg 2 kohaselt kaotab ehitusluba kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise päevast arvates.

Siinkohal soovime juhtida detailplaneeringutega kinnistute arendajate tähelepanu asjaolule, et kui jääte aastateks paremat majanduskeskkonda ja ostuvõimelisemaid kliente ootama, võivad erinevad asjaolud ja huvid detailplaneeringu kehtestamise ajaga võrreldes oluliselt muutuda. Detailplaneeringu lahenduse püsimajäämine ja ehitusloa saamine ei pruugi aga muutunud oludes enam võimalik olla. Arvestades planeeringuga kehtestatud ehitusõiguse kehtivuse ajalist piiratust, tuleks seega oma plaane mõistliku aja jooksul ka ehitusloa taotlemise ja ehitamise alustamisega kroonida.