30. august 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kui Peep Sooman usub turu jätkuvat langust, siis Enn Tosso väidab, et hinnad on oma põhja saavutanud.

Väitlus kestab kaks tundi ning seda saab reaalajas jälgida. Iga nelja minuti tagant sisestab väitluspartner oma seisukoha.

Enn Tosso: Kinnisvara keskmine hind on võrreldes keskmise palgaga normaliseerunud. Ostmist lükatakse edasi ainult seetõttu, et hind on kogu aeg langenud ja oodatakse – et kui palju siis veel langeb. Sisulist põhjust hinnalanguseks enam pole mitu kuud. Toimib veel ainult psühholoogiline efekt – kui hind on nii palju langenud, siis jääbki langema. Väidan, et lähikuudel toimub murrang ning põhi on käes.

Peep Sooman: Ma tahaks loota, et sul on õigus. Paraku ei kao sotsiaalsed probleemid mõne kuu jooksul ning kardetavasti paljud pered on alles sügisel silmitsi suuremate makseraskustega- abirahade väljamaksed lõpevad, taas tulevad postkasti kõrgemad küttearved. Kahjuks võivad antud trendid suurendada ka sundmüükide osakaalu, mis tegelikult täna turul hinnataset dikteerib. Kui Tallinnas tehakse ühes kuus veidi üle 300 korteriomanditehingu, siis piisab sajast allahinnatud sundmüügiobjektist, et langustrend jätkuv oleks.

Enn Tosso: Ma arvan, et sa tähtsustad sotsiaalseid probleeme üle. Üldtunnustatud seisukoht on, et kinnisvara hind liigub börsist pooleaastase ajalise nihkega. Kui me vaatame seda tõusu, mis maailma aktsiaturud ja ka Tallinna börs on viimase poolaastaga teinud, siis on oodata trendi jõudmist kinnisvaraturule.

Peep Sooman:  Igasugune turg, olgu selleks aktsiaturg, kinnisvaraturg või autoturg, tugineb emotsioonidel. Ma olen päri- ruutmeetrihinda, keskmist palka ja hetkel töötavate isikute ostujõudu hinnates võiks langus läbi olla. Kuid nagu turud liiguvad eufooria toel raketina üles, nii tuleb ta sealt ülevalt uuesti kivina alla. Ning allatulek lähtub samasugusest emotsioonidepuntrast, nagu kunagine tõus. Kui enamus eestlasi tunneb mõnda sõpra või sugulast, kes on jäänud laenulõksu, siis usu taastumine on hetkel olulisim indikaator. Enne on vaja positiivseid uudiseid. Siis tulevad ka positiivsed hinnatrendid.

Enn Tosso: Laenulõksu on jäänud ainult need, kes ostsid paaril viimasel aastal väikese omafinantseeringuga. Kui palju sinu arvates selliseid inimesi on - pakun, et 1% kinnisvaraomanikest. Või on sul täpsemaid andmeid?

Peep Sooman: Hetkel on hinnad 2004. viimaste kuude tasemel. 2004. detsember-juuli 2009. tehti ainuüksi ca 800 000 elanikku hõlmavas Eesti 17 suuremas linnas ca 75 000 korteriomanditehingut, siia sisse pole arvestatud tehinguid maadega ning korteriomanditehinguid muudes piirkondades. Enamus neist on hetkel kahjumis- see on fakt. Kui paljudel aga on tänaseks ka turuväärtus laenujäägist läbi kukkunud? Seda teavad täpselt ainult pangad. Kui isegi kui nende arv ei ole üle 20% antud ajavahemikul kodu ostnutest, siis on tegemist siiski aukartustäratava numbriga. Rõhutan, jutt käib lõksu jäänud isikute arvust, mitte makseraskustes olevatest peredest.

Enn Tosso: Sain just huvitava info, mis seab sinu väited kahtluse alla. Nimelt Uus Maa teatas, et uurides kinnisvaratehinguid leidsid nad, et osad tehingud on andmebaasist puudu, mille järel rääkisid nii maa-ameti esindajaga kui ka ühe kohtutäituriga ja selgus, et kohtutäiturite ja pankrotihaldurite poolt tehtud kinnisvaratehingud ei kajastugi üheski andmebaasis!

Peep Sooman: Kinnisvaratehingute juriidiline baas on ühesugune kõikidel tehingutel- olgu müüjaks täitur või haldur või omanik ise. Notar tõendab tehingu ning andmed edastatakse kinnistusregistrisse kandmiseks. Kui aga maa-amet on otsustanud antud tehingud tõepoolest  kajastamata jätta, siis küsin miks? Kui aga tõepoolest nii on, siis järelikult on hädaliste arv suuremgi ning surve hindadele tugevamgi, kui statistika seda kajastab. Ma ei tunne küll, et see info midagi ümber lükkaks, pigem teeb see mind murelikuks, et probleem on sügavam, kui esmapilgul paistab.

Enn Tosso: Ma ei saa siiski aru, mis tähtsust on sellel, kui palju inimesi nö. laenulõksus on, kui nad teenindavad laenu korrektselt ning ei kavatsegi müüa. Turu seisukohalt on täiesti ükskõik, kui palju neid "lõksus" inimesi on, kui nende kinnisvara pole müügis ja ei tule sinna lähiajal. Tähtsust omavad siiski ainult sundmüügid, mida on tühine hulk.

Peep Sooman: Laenulõksus olevad isikud ei saa turul aktiivselt osaleda- isegi kui nad seda tahaks või kui neil selleks vajadus tekib- oma vara turule paiskamine tähendaks pangale vaheraha kinnimaksmist ja selleks on väga vähesed võimelised. Seega indikeerib nende hulk potentsiaalselt turul osalevate isikute arvu või siis täpsemini arvu, kui paljud on turult määramatuks ajaks OUT. Pealegi, ärme unusta, et laenu võtsid ikkagi keskmisest kõrgema sissetulekuga kodanikud- seega on alust eeldada, et nad on ka praegu konkurentsivõimelisemad. Kui aga mitukümmend tuhat tegusat leibkonda on sunnitud turu ees taanduma, siis mõjutab see kogu turu hoiakut. Lisades siia üldise ebakindluse tuleviku ees, saame küllaltki negatiivse tausta, mis liigub suust-suhu põhimõttel kulutulena...

Enn Tosso: Sa ise tunnistad, et need inimesed on turult sisuliselt OUT - seega turu seisukohalt neid inimesi pole olemas, on vaid - nagu väljendud "kulutulena liikuv negatiivne taust". Jah, see ongi muutnud turu õhukeseks st. tehinguid on vähe. Aga nagu börsist teame, võib õhukese turu korral tulla kõige suuremaid liikumisi suhteliselt tühistel ajenditel. 

Peep Sooman: Kõigepealt tänan tähelepanelikku kommentaatorit täpsustuse eest- enampakkumise korral tõepoolest tehingut notariaalselt ei tõendata. Aga asja juurde tagasi- muidugi võib turg praeguses olukorras teha statistiliselt järske hüppeid ning Tallinna korteriomandite hinnad augustis seda ka teevad, põhjuseks juulikuised suuremahulised plokktehingud, mis keskmise hinnataseme järsult alla tirisid.  See aga ei muuda üldfooni- kuniks usk tulevikku pole taastunud, kuniks pangad on laenude väljastamisel jätkuvalt konservatiivsed ning kuniks uudised on 10:1 suhtega negatiivsete kasuks, pöördepunkti ka pole. Aga vaatame ka helgemat poolt- töötuse kasv on vähemalt kahanemas, välisinvestorid on Eesti kinnisvara suhtes taas huvi üles näitamas, sügis toob esimesed pankadepoolsed laenumüügikampaaniad. Juba tulevad esimesed positiivsemad uudised... Kuid seda on veel siiski liiga vähe, et Sinu poolt viidatud lähikuudel ehk sügisel hinnad täielikult põhjas ära käiks- ma ei usu, et langus veel üüratu tuleb, kuid trend on selgelt veel siiski allapoole.

Enn Tosso: On hea, et tõid sisse pankade aspekti. Täiesti väär on väita, et pangast pole võimalik saada eluasemelaenu või tingimused on üle mõistuse karmid. Minu hinnangul on tingimused samasugused kui enne suurt laenurallit ehk siis 2003-2004. Põhiline argument mitte ostmiseks oli - homme on odavam kui täna ja ülehomme veel odavam kui homme, ent selle argumendi seljas pole võimalik lõputult ratsutada.

Peep Sooman: Ma ei väidagi, et laenu pole võimalik saada, ent seal on väga palju piiranguid. Esiteks eelistatakse vaid oma kliente, teiseks on omafinantseeringumäärad veel liiga kõrged, kolmandaks teevad pankurid küllalt külmasid kalkulatsioone kliendi tulevase maksevõime osas- kui laenukomiteeliikmete jaoks on sektor, kus laenuvõtja tegutseb, riskantne, on ka klient automaatselt riskantne. Aga milline sektor pole täna riskantne??? On teada, et sügisel algavad pankade esimesed laenumüügikampaaniad ja kindlasti see mõnevõrra elavdab turgu, aga ilmselt sügis pole veel see aeg, millal sisuline murrang toimuks.

Enn Tosso: Kui pankadele on kõik nii riskantne, mis mõtet on siis laenukampaaniatega alustada? Aga see on muidugi küsimus pankadele, me püüame praegu mõista, kes või mis on see päästik, mis turu tõusule pöörab. Sinu seisukoha järgi on probleem negatiivne meelestatus. Kes seda võiks muuta? Meedia?

Peep Sooman: Me ei saa üle ega ümber, et meedia mängib arvamuse kujundamisel suurt rolli. Aga kui sa kaupluse lihaleti ees näed kauaaegset sõpra, kes on oma valdkonnas hinnatud spetsialist ning kes sai eelmisel päeval kätte koondamisteate, siis kirjutagu lehed mida tahes, see vahetu kohtumine pere senise ainsa toitjaga ning tema murede kuulmine on tegelikult see, mis inimestes õõva tekitab. Kui selliseid kohtumisi on kord või kaks nädalas, siis võtavadki inimesed hoo maha ning mõõdavad enne üheksa korda, kui lõpuks lõikama lähevad. Ma ei taha kuidagi üle pingutada negativismiga- meie küsimus oli, kas hinnad sügiseks põhjas ära käivad. Väidan vaid, et veel on liiga vara. Veel on liiga palju negatiivsust meie ümber.

Enn Tosso: Tark ostabki siis kui veri tänavatel. Kas väidad, et verd on ikka veel liiga vähe?

Peep Sooman: Arendades seda võigast metafoori, siis paljud lihtsalt ei taha isegi tänavale ronida, sest veri on veel liiga värske. Eelkõige kodu ostmine peab olema turvatunnet tekitav. Kuniks sellega kaasneb mure tuleviku ees, hoitakse ennast tagasi. Selles suhtes erineb kinnisvaraturg väärtpaberiturust, et asjad ei käi seal nii kiirelt- ei langus ega tõus saa olema päevade küsimus.

Enn Tosso: Kindlasti näitab aeg, kummal meist õigus on ning mis hetkel põhi saabub. Kuidas kommenteerid kinnisvarabüroo esindajana maaklerite nii levinud ja languse taustal võikana kõlanud väidet: kodu ostmiseks on alati õige aeg!

Peep Sooman: Nagu ka vahepeal viitasin, ei usu ma, et hinnad väga palju veel allapoole nihkuks- pigem on küsimus selles, millal langev trend murdub. Selle väite valguses kõlab hetkel antud üleskutse igati mõistlikult, eriti võttes arvesse, et eristuvate pakkumiste arv turul kahaneb pidevalt. Languse alguses aga öeldi seda lihtsalt teadmatusest- keegi ei osanud aimata, et asjad nii halva suuna võivad võtta.

Enn Tosso: Hästi, seega oleme selles osas ühel nõul, et ostmiseks on hetkel hea aeg.

Peep Sooman: Selles osas oleme me ühel nõul. Selge on, et väikesed kõikumised jäävad pikaks ajaks, kiiret tõusu ei tule ja see on pigem tehnilise tähtsusega, kas absoluutne põhi on täna, 3 või 6 kuu pärast. Suurem langus on igal juhul juba läbi elatud.

Enn Tosso: Tänan sind väitlemast ning kinnitan, et meie vestlus oli põnev.

Peep Sooman: Tänan