Mida uut on homme jõustuvas ehitusseaduses?

Advokaadibüroo Sorainen partner Kaido Loor ja jurist Priit Lepasepp kirjutavad aripaev.ee õigusblogis 1. mail kehtima hakkavatest ehitusseaduse muudatustest.

Viimastel aastatel on ehitatud maju, mille ehitamiseks ei ole hoonete omanikud pidanud vajalikuks kohalikult omavalitsuselt ehitusluba taotleda. Kuidagi on need hooned aga ikka kasutusloa saanud või on neid edasi kasutatud ilma Ehitusseadusest tulenevaid nõudeid täitmata. Omanikud on saanud kohalikult omavalitsuselt sunniraha täitmise nõude ja jätkanud hoone kasutamist. Õnnetumate omanike ehitised lammutati ebaseaduslikus ulatuses kohaliku omavalitsuse poolt. Siiski oli omanikel lihtne ehitada ehitisi, mis ei vastanud seaduse nõuetele, sest praktikas oli tagajärjeks tihti üksnes sümboolne sunniraha ning enamasti tagantjärgi heakskiitev detailplaneering ja ehitusluba.

Ehitusbuumi ajal tundus ebaõiglane, et olukorras, kus naaberkinnistu omanik sai enda maale ehitada ilma vajalike planeeringute ja ehituslubadeta, tuli raisata hulk raha ehitamaks seadustele, projektidele ja detailplaneeringule vastav hoone. Kui linnades jätkus administratiivset tahet ja alust poliitilisteks kemplemiseks, mis tagasid teatud juhul ebaseaduslikult ehitatud hoonete lammutamise, siis väiksemate kohalike omavalitsuste puhul see sageli nii ei olnud. Selle aasta 1. maist kehtima hakkav Ehitusseaduse muudatus peaks looma teatud selguse praeguse ehitusseaduse tühimike ja ebakõlade kontekstis. Mida siis käesolev Ehitusseaduse muudatus endaga kaasa toob? Muudatusi on tehtud kogu seaduse ulatuses ja järgnevalt toome välja lugejate jaoks mõned olulisemad.

Ehitamine

Ehitamist on siiani enamasti vaadatud kui ehitise keskset toimingut, millele kohalduvad nõuded olid lahendatud üldplaneeringu ja detailplaneeringu menetluses. Kui siiamaani pidi ehitamisel järgima ehitusprojekti, siis uue ehitusseaduse järgi tuleb ehitamisel lisaks projekti järgmisele vältida kahjulike mõjusid naaberkinnistutele, ümbrusele ja teistele isikutele. Selline üldine sõnastus annab palju võimalusi vaidlusteks ja ehitusprotsessi peatamiseks ehitusobjektil. Seega peavad kinnistu omanik kui ka ehitaja enne ehitamist arvestama võimalike riskidega ja need eos ennetama. Linnaelanik, naaberkinnisasja omanik või naaberkinnisasja elanik ei pea taluma ehitamise tulemusel tekkivat liigset müra, tolmu ja muid negatiivseid mõjusid.

Kaitstes paljude isikute huve, võib kahjulike mõjude ärahoidmise kohustus siiski kaasa tuua kolmandate isikute pahatahtliku sekkumise, sooviga takistada ehitustegevust ehitusobjektil. Võimalikust ehitusseisakust tekkiva kahju ehitajale ja omanikule saab maandada ehitusprotsessi üksikasjalise kirjeldamisega ehitusloa taotlemise käigus. Soovitavalt peaks ehitaja kasutama parimat teadaolevat tehnoloogiat ja tööprotsesse, et vähendada võimalikku kahju, mis võib ehitamise peatudes tekkida. Sellisel juhul ei tohiks järelvalvet teostaval isikul olla põhjust peatada ehitustegevust ehitusobjektil.

Ehitamise puhul on välja toodud, et akende ja uste vahetamiseks ning piirdeaedade ehitamiseks ei ole üldjuhul ehitusluba või kirjalikku nõusolekut vaja. Avatäidete puhul tuleb ehitusluba kindlasti taotleda, kui maja asub miljööväärtuslikul alal või kui tegemist on kahe või rohkema korteri avatäidete vahetamisega kortermajas. Aia püstitamiseks tuleb saada kirjalik nõusolek juhul, kui tegemist on detailplaneeringu koostamise kohustusega alaga ning aia püstitamiseks tuleb teha kaevetöid. Lisaks aedade ja akende regulatsiooni muutmisele muudeti tehnosüsteemide osa muutmine ehitusloa vabaks.

Ehitusluba

Ehitusluba on seni saanud taotleda ka isik, kes ei ole maa või ehitise omanik (nt ehitaja), kuid uue ehitusseadusega on selline õigus antud ainult maa või ehitise omanikule.

Ehitamine peab toimuma vastavalt ehitusprojektile ja andmetele, mis on esitatud ehitusloa taotlemisel. Võimalike kõrvalkallete puhul peab taotlema uue ehitusloa. Uue ehitusloa taotlemine on vajalik, et vältida ehitusloa kehtetuks tunnistamist, ehitise osa hilisemat lammutamist või kasutusloa mittesaamist. Väiksemate rikkumiste korral saab kohalik omavalitsus peatada ehitusloa kehtivuse (http://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=1034427) ja taastada ehitusloa kehtivus, kui ehitaja või omanik on rikkumised kõrvaldanud kohaliku omavalitsuse poolt esitatud tähtaja jooksul. Sellega tagatakse, et ehitamisel ehitataks välja see, mis näidati ehitusloa taotlemisel ehitusprojektis.

Kasutusluba

Teiseks tagatiseks ehitiste ehitamiseks vastavalt ehitusloa taotlemisel esitatud projektile on hilisem kasutusloa andmise menetlus. Kasutusloa saamiseks peab kohalik omavalitsus kontrollima, et ehitis vastab ehitusprojektile, mille alusel kinnisasja omanik ehitusluba taotles. Kasutusloa väljastamisest keeldumise korral peab kohalik omavalitsus andma ehitajale või omanikule puuduste kõrvaldamiseks tähtaja, mis ei tohi olla lühem kui 5 tööpäeva. Tegelikult tähendab see kohalikule omavalitsusele seda, et iga keeldumise puhul tuleb kaaluda, milline on mõistlik tähtaeg vigade parandamiseks. Kasutusloa puudumine võib ehitise omaniku ja kasutajate jaoks tähendada kindlustushüvitisest ilmajäämist põhjusel, et ehitis ei vasta seaduse nõuetele. 

Kahju jagunemine

Kui kohalik omavalitsus ehitusloa peatab, tunnistab selle kehtetuks või ei väljasta kasutusluba, tekib sellest peaaegu alati kahju. Kahju peaks kandma isik, kes kahju tekkimisega kõige tihedamalt seotud oli. Vastutavateks isikuteks võivad olla omanik, ehitaja, omanikujärelevalve, projekteerija ja kohalik omavalitsus. Uue ehitusseadusega täiendati näiteks omaniku kohustust teavitada Tehnilise Järelevalve Ametit igasuguste avariide toimumisest ehitisel. Ehitaja kohustuseks on teavitada Tehnilise Järelevalve Ametit esimesel võimaluse avariist või õnnetusjuhtumist, mis tulenes ehitise või ehitamise nõuetele mittevastavatusest, ja tegema Tehnilise Järelevalve Ametiga koostööd põhjuste väljaselgitamiseks. Projekteerimisettevõtja kohustuseks on kinnitada, et projekteeritud ehitis vastab energiatõhususe miinimumnõuetele. Omanikujärelevalvet teostava isiku kohustustele on lisatud kohustus kontrollida ehitustööde kvaliteeti, täitmise tähtaegu, ehitise vastavust ehitusprojektile, õigusaktidele ja kokkulepetele ning teavitama antud asjaoludest kinnisasja omanikku. Kohalikul omavalitsusel on kohustus kontrollida, kas ehitusprojekt vastab normidele ja planeeringutele ning ei riku liigselt puudutatud isikute õigusi.

Haldussund ja järelevalve

Ehitusettevõtete ja teiste juriidiliste isikute ettekirjutuse täitmise motiveerimiseks on suurendatud sunniraha praeguselt 10 000 kroonilt 100 000 kroonile, mida saavad rakendada nii ehitusjärelevalvet teostav ametiisik kohalikust omavalitsustest kui ka Tehnilise Järelevalve Amet. Sunniraha on korduvalt sissenõutav ja on suunatud ettekirjutuse täitmisele.

Eraldi on uues seaduses välja toodud rahatrahvi maksmise kohustus Tööde dokumenteerimise kohustuse rikkumisel ja andmete säilitamise kohustuse rikkumisel. Mõlemal juhul on seaduse koostaja ja vastuvõtja leidnud, et 18 000 kroonisest rahatrahvist füüsilisele isikule ja 50 000 kroonisest rahatrahvist juriidilisele isikule piisab, et mõjutada kohustatud isikuid ehitise kohta dokumente (projektid, töö vastuvõtmise aktid jne) koostama ja neid hoidma.

Kokkuvõtteks

Lisaks eelpool nimetatud uuendustele muutuvad ehitusseaduses ka energiamärgise, hoone, väikeehitise, kirjaliku nõusoleku, ehitusprojekti, ehitusjärelevalve, ehitise lammutamise, vastutava spetsialisti, ehitusettevõtja ja projekteerimisettevõtja kohustuste regulatsioonid. Soovitame kõigil lugeda 1. mail 2009. aastal jõustuvat ehitusseadust (https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=13169165) ja eelnõu seletuskirja (http://www.riigikogu.ee/?page=pub_file&op=emsplain&content_type=application/msword&file_id=447996&file_name=ehitusseaduse%20muutmine%20seletuskiri%20lisadega%20(390).doc&file_size=212480). Kindlasti tasub pilk peal hoida planeerimisseaduse muudatustel (http://www.riigikogu.ee/?page=pub_file&op=emsplain&content_type=application/msword&file_id=509881&file_name=Planeerimisseaduse%20seletuskiri%20(411).doc&file_size=198656), mis peaks plaanipärase menetluse korral jõustuma suvel.

Kindel on see, ehitus- ja planeerimisseaduste muudatustega vähendatakse oluliselt ebakvaliteetsete ja ebaseaduslike ehitiste ehitamist, kuid sama kindel on ka see, et nende pinnalt võib tekkida juurde vaidlusi.

 

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Ermeesia otsib ENERGIATÕHUSUSE SPETSIALISTI

M-Partner HR OÜ

22. september 2017

Merko otsib SEKUNDAAROSA PROJEKTEERIJAT

Merko Ehitus Eesti AS

29. september 2017

Ehituse erilehed