Laugus: korteritega tehingute tegemine on Tallinna  lähiümbruses  väga vaevaline

Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus kirjutab, et tehingute hinnad langevad ning uusarenduste ja vanemate korterite hinnad on sarnased.

Arendajatel on vajadus kaubast lahti saada, mistõttu hinnapoliitika on väga paindlik. Keilas võib osta korteri uusarenduses alates 10 000 kr/m2. Sarnased või isegi kõrgemad on ka vanemate korterite hinnad antud piirkonnas. Järelikult on arendajatel vajadus oma  laoseisu realiseerimiseks suur. Teiskordsel turul müüjad ei kiirusta, hoiavad hinda soovitud tasemel.
Võrdluseks: Viimsi poolsaarel on korterite müügi seis analoogiline. Arendajad näitavad üles paindlikkust.  Müügihinnad uutel korteritel on 10-12 000 kr/m2.  Vanemate korterite turg on aga väheaktiivne  – müüjad hoiavad korterite hinda samas hinnaklassis või isegi kõrgemal.

Kinnistute ja eramute osas on Tallinnas ja selle lähiümbruses  soodsaid leide
Kruntide turg Harjumaal ja Tallinnas on vähe aktiivne. Pakkumist on palju. Harjumaal asuvad krundid lähevad müügiks hinnaklassis 200 000-300 000 krooni. Müüdavad krundid asuvad privaatses kohas, maal, suurus ca 1-2 hektarit, autoga hea ligipääs. Tagatud peab olema elektri olemasolu ja vee kättesaadavus.
Tallinnas on tunda kruntide järele nõudlust  atraktiivsemates piirkondades, millleks on Merivälja, Pirita, Kakumäe, Nõmme.  Ostjad ootavad pakkumisi hinnaklassis kuni  800- 1000 kr/m2, nõutav krundi suurus 1000-1500 m2. Müügis olevad pakkumised kipuvad siiski 10-20% kallimad olema. Tundub, et lähiajal  jõuavad atraktiivsete piirkondade pakkumised  nõudluse ja pakkumise tasakaalupunti.  Kindlasti peab nõutav krunt asetsema asustatud piirkonnas, kinnistul  peavad olema kommunikatsioonid ja juurdepääasuks olema asfalteeritud tee.
Eramuid Tallinnas ja selle lähiümbruses ostetakse vähe. Hinnaklass, milleni ostuhuvi on aktiivne, lõpeb 3 miljoni krooni juures. Märtsis on ostuhuvilisi palju nagu kevadel ikka, kuid ostuotsuseid tehakse veel vähe.  Kliendid jälgivad pingsalt majanduse üldist fooni. Ost planeeritakse turulanguse põhjafaasi, mida täpselt määratleda on väga keerukas.
Soovitus: Praegu võib eramute turul olla suurepäraseid leide. Pakkumiste hulk on suur ning häid hea asukohaga maju on müügis mitmeid. Eriti tasub jälgida kõrgema hinnaklassiga pakkumiste osa, kus turu kukkumine on olnud kõige rängem ja tõusfaas saab olema magusaim. Võite heal ajal osta 10 -15 miljonit väärt oleva eramu 30-50% allahindlusega. Tasub turgu jälgida, riskida ja teha oma unistuste valik.

Korteriturg Tallinnas näitab kohati aktiviseerumise märke.
Tallinna kesklinna maaklerid Uus Maas ei saa tööpuuduse üle kurta. Väga aktiivne on objektide külastusprotsess Kadriorus ja kesklinna tuiksoonteks kujunenud tänavatel (Roosikrantsi, Kaupmehe, Lembitu, Tatari, Kadrioru pargilähedased tänavad). Hinnakorrektuurid allapoole on siin märkimisväärsed. Hetkel võib osta kortereid kesklinnas hinnaklassis 10 000- 26 000 kr/m2.
Paljud ostuhuvilised on otsustanud linnalähistest eramutest kesklinna piirkonda tagasi kolida, seetõttu on nõutud kaup suuremad  korterid, eriti eksklusiivsema arhitektuuriga  hoonetes.
Vanalinnas  on liikvel mitmed välisinvestorid, kes otsivad heas korras korterite pakkumisi hinnaklassis 25 000- 35 000 kr/m2.  Vanalinnas on hinnatud hästi renoveeritud korterid, kus kasutatud ajaloolise stiiliga sobivaid ehitusmaterjale ja sisustuselemente. Investorite huvi on tärganud ka Kadrioru vastu. Näiteks märtsis vahendas Uus Maa välisinvestorile korteri Kadrioru ajaloolises majas.
Välisinvestoritel on huvi ka kõrghoonetes asuvate korterite vastu. Näiteks ostis märtsi II pooles investor Uus Maa vahendatud korteri Rotermanni kvartali uuselamus hinnaga ca 35 000 kr/m2.
 Soovitus: Kindlasti ei ole soovitav vanalinnas teha cyprocil baseeruvat korteri värskendusremonti. Selline investeering võib pigem pidurdada müügiprotsessi ja vähendada asja hinda. Pigem eelistab unikaalse korteri ostja teha ise remondi ja osta korteri selle ehedal ja võimalikult originaalilähedasemal kujul. See kehtib ka muude piirkondade vanemates unikaalsemates majades asuvate korterite kohta. Oluline on, et korteri siseviimistlemisel oleks kasutatud kvaliteetseid siseviimistlusmaterjale ja sisekujundaja abi. Tänasel turul on pakkuda väga palju erinevaid kortereid ja kindlasti omavad eelist need, mis on modernsema/eksklusiivsema disainiga. Ostuotsuste tegemisel on sageli oluliseks osaks kvaliteetse köögimööbli ja  -tehnika olemasolu. Korteri lisaväärtusteks on kindlasti sauna, terrassi, rõdu, panipaiga ja parkimiskoha olemasolu.

Üüriturg on kesklinnas ja vanalinnas aktiivne .  Nõudlus on suurem 1-2-toaliste korterite osas, hinnaklassiga 4000-6000 krooni kuus, üürnik maksab ka kommunaalteenuste eest. 
Soovitus: Tundub, et väiksema korteri omamine kesklinna tuiksoonel ja selle korteri välja üürimine on investeering, mis võib tagada 6-7% tootluse aastas. Arvestades ka korterite hinnatõusu potentsiaali, tasub antud investeeringut vaba raha olemasolul kaaluda.

Korterituru osas on lisaks kesklinnale atraktiivne piirkond, kus nõudlust piisab, Nõmme .
Nõmmel on inimestel soov pigem osta suuremaid, lastega perekonnale sobivaid kortereid. Huviorbiidis on kerget remonti vajavad väikemad kortermajad, kus oleks sisehoov ja võimalus kujundada korteri sisu vastavalt oma maitsele. Nõmme on ka ainuke piirkond, kus uusarendustena valminud korterite hinnad näitavad tõusvat trendi.  Näiteks Saeveski tänaval müüdavas projektis on korterihinnad aasta algusega tõsunud 10%.

Suhteline sarnane tendents on teises elamiseks väga atraktiivses linnaosas, Pirital .
Kliendid on siingi valmis ostma suuremaid, peresõbralikke kortereid, eriti väiksemates privaatsemates kortermajades. Hinnaklass võib küündida 30 000 – 35 000 kr/m2.
Magalates (Mustamäe, Õismäe, Lasnamäe, Kopli) on pakkumiste hulk väga suur ja jätkub hinnalangus .
Korterite ostutehinguid ollakse valmis tegema hinnaklassis 8000-14 000 kr/m2, olenevalt korteri remonditasemest, suurusest  ja asetusest kortermajas.
Arvame, et magalate korterite hinnad omavad veel 10-20% languspotentsiaali.  Väiksemate tüüpkorterite tehingud tehakse lähiajal hinnaklassis 8000-12 000 kr/m2. Suurtemate tüüpkorterite puhul arvame, et hinnad kujunevad 7000-10 000 kr/m2.  Eraldi tuleb  vaadelda kvaliteetselt remonditud kortereid , maja suurust, asukohta piirkonnas ja muid hinda tõstvaid/langetavaid faktoreid.

Magalate üüriturg on samuti pakkumusterohke . Hinnatrend langev. 1-2-toalise korteri võib üürida  väga soodsalt, 1000-3000 krooni korteri eest kalendrikuus, olenevalt sisust ja remonditasemest.

Eraldi käsitleksin Pelgulinna ja Kalamaja . Tegemist kõrge kasvava hinna ja kõrge arenguperspektiiviga piirkonnaga. Pelgulinnast on kadunud  kriminogeenne element, mis tekitaks seal elamisel suuremat turvariski kui mõnes muus magalapiirkonnas.  Pelgurand on oma olemuselt ja heakorra poolest  üks Tallinna kaunimaid. Siin on mõeldud nii lastele kui ka täiskasvanutele. Väljas olemist nautivatele inimestele on siin tegemist igal aastaajal, rääkimata kodu lähedal rannas mõnulemise eelistest. Kesklinna lähedus, korter ranna ääres,  head sportimis- ja jalutamisvõimalused, kooli, haigla, poe, lasteaia lähedus ja olemasolu on lisaväärtused, mida Euroopa riikide rannikulinnades alati olulise eelisena välja  tuuakse. Pelgulinna paneelmajadest suurem osa on saanud uue värskendatud välimuse, mis näitab kohalike elanike hoolivust ning võimet organiseeruda. Hekel  on Pelgulinna hinnad Tallinna magalate hinnaklassi madalaimad. Tehinguid võib teha 8000- 12 000 kr/m2. 

Kalamaja eestiaegne puumajade piirkond on samuti ainulaadne.   Kesklinna ja mere vahetu lähedus annab piirkonnale suuurepärase tulevikuperspektiivi.  Probleemiks on hetkel piirkonna ebaühtlane korrastatus ja kirevus elanikkonna osas.  Samas, pikaajalise inveteeringuna kindlasti üks atraktiivsemaid linnaosasi Tallinnas. Ostjad eelistavad renoveeritud maju, suureks plussiks peetakse ka suuremat hoovi.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et Tallinna ja selle lähipiirkondade kinnisvaraturul  on märgatavad piirkondlikud eristumised.  Pakkumiste hulk ja ühtlasi hinnalangus on olnud I kvartalis suurim magalates ja langustrend on valitsenud kogu piirkonnas. Siiski, mõned linnaosad on rohkem eelistatud ja teatud turusegementides nõudlust jätkub ja see kasvab. Võime loota pakkumiste aina atraktiivsemaks muutumist huvilistele ja langustrendi peatset pidurdumist, kuna korteri  ruutmeetri hind on magalates langenud keskmise kuupalga tasemele ja isegi veidi madalamale, mis annab paljudele võimaluse kinnisvaraostuks. Ühtlasi on taas aktiviseerunud pankade tegevus laenuvõimeliste klientide leidmiseks ning koostööks kinnisvarabüroodega. Kui stabiliseerub üldine majandusfoon, siis taastub ka usk ning kindlustunne tuleviku osas ning kinnisvara omamine saab taas ülipopulaarseks.

 

 

 

 

 

 

 

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Ermeesia otsib ENERGIATÕHUSUSE SPETSIALISTI

M-Partner HR OÜ

22. september 2017

Merko otsib SEKUNDAAROSA PROJEKTEERIJAT

Merko Ehitus Eesti AS

29. september 2017

Ehituse erilehed