26. jaanuar 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Keeruline aeg majanduses on seadnud paljud inimesed raskete valikute ette. Inimesed, kes enda võimalusi ülehindasid ja oma krediidi võimalused viimase piirini ära kasutasid on raskes majanduslikus olukorras. Paljudel kas sissetulek väheneb või kaotavad sootuks töökoha. Kulutused aga eelmise aasta lõpus suurenesid. Euribor tõusis, kütte hind tõusis ja inflatsioon tõstis muude kaupade hindu. Sellises olukorras tekkis paljudel raskusi enda laenukohustuste teenindamisega.

Makseraskustesse sattunud inimestel on erinevaid võimalusi keerulisest olukorrast välja tulla. Kinnisvara on võimalik müüa ja välja üürida. Seoses laenuraha nappusega ja majandusliku ebakindlusega on kinnisvaraturg madalseisus ning müümine ei ole sugugi  lihtne protsess. Pangad aga soovivad võla kiiret tasumist või kinnisvara realiseerimist. Analüüsides olukorda ning jõudes järeldusele, et laenu ei ole sellises mahus võimalik edaspidi teenindada, siis on igati mõistlik suhelda pangaga ning jõuda kokkuleppele maksepuhkuse või muu alternatiivse lahenduse osas. Kindlasti ei ole lahendus probleemi ignoreerimine ja laenuandjaga suhtlemisest keeldumine. Maksepuhkuse võtmisel tuleb arvestada, et kui olete eluaseme laenu võtnud viimasel paaril aastal, siis igakuises laenumakses moodustub tavapäraselt ca 70 - 80% laenuintress ja ca 20 - 30% põhiosa. Maksepuhkuse võtmisel pääseb laenaja ajutiselt küll põhiosa maksest, kui laenuintressi peab ta siiski tasuma. Seega ei ole ka maksepuhkus enamjaolt lahendus.

Kui laenuvõtja ei suhtle laenuandjaga ning laenuandjal ei õnnestu laenuvõtjaga mingile kokkuleppele saada, siis panga ainuke viimane võimalus on kinnisvara anda kohtutäiturile sundtäitmisele.

Kui laenuvõtja ei ole oma kohustusi täitnud laenuandja ees, siis kohtutäitur arestib kinnisasja. Peale seda määratakse kinnisvarale hind, mis tuleneb eksperthinnangu tulemist. Seoses majandusliku olukorraga on kohtutäiturid juba tööga ülekoormatud ning nende müügivõimalused ning kanalid on tagasihoidlikud. Müügikanalitena kasutavad nad enamjaolt Ametlikke Teadaandeid, ei saa kindlasti aktiivseks müügiks nimetada. Vastavalt enampakkumise tingimustele peab ostja kümme protsenti enne enampakkumist tasuma ning ülejäänud summa 15 päeva jooksul. See aga piirab potentsiaalsete ostjate hulka, kuna ostmisel on krediidi kasutamine raskendatud.

Nimelt on vaja krediidi saamiseks tellida eksperthinnang, läbida panga komisjon ja jne. Seega enampakkumisel pakutavat saavad osta enamjaolt need ostjad, kellel on täielik omafinantseering. Kui enampakkumine luhtub, ehk ostjat ei leita, siis kuulutatakse tavapäraselt välja uus enampakkumine, mis võib toimuda varasemalt uuesti kahekümne päeva pärast. Iga järgmine enampakkumine toimub madalama hinnaga, kohtutäituril on võimalik vara alla hinnata. Tavapäraselt igal uuel enampakkumisel langetatakse hinda ligikaudselt kakskümmend protsenti. Müüdavaid asju ei tohi rohkem alla hinnata, kui seitsekümmend protsenti. Õnnestunud enampakkumise korral arvatakse saadud müügihinnast maha ka kohtutäituri tasu, mis näiteks ühe miljonilise nõude summast on 8,5%.

Summa, millest on kohtutäituri tasu maha arvestatud, arvatakse võlgu olevast summast maha. Kui kinnisvaramüügist aga ei õnnestu laenatud summat tagastada, siis ülejäänud summa jäädakse ikkagi laenuandjale võlgu. Kuid selle puudujääva summa peab võlgnik pangale esimesel võimalusel tagasi maksma. Ajani, kuni laen ei ole täielikult laenuandjale tagastatud, peab laenaja tasuma viiviseid, vastavalt laenuandjaga sõlmitud laenulepingule. Kui aga võlgnikul ei ole võimalust võlga täielikult tagastada, siis seoses nn. jooksvate viivistega võib võlguolev summa isegi kahekordistuda. Lisaks eelnevalt kirjeldatud olukorrale on laenuvõtja krediidiajalugu rikutud ning uusi laene tulevikus on pea, et võimatu saada.

Leides ennast olukorrast, et olemasolevat laenu on raske teeninda, tuleb suhelda nii laenuandjaga ning vajadusel kinnisvaraspetsialistiga, et leida endale parim lahendus keerulisest olukorrast väljatulemiseks. Sundmüük seda kindlasti ei ole.

Kui ajutine makspuhkus ei ole lahendus ja peab hakkama kinnisvara müügile mõtlema. Tuleb arvestada, et seoses keerulise olukorraga kinnisvaraturul on tunduvalt pikenenud müügiperioodid. Põhjalikult tuleb analüüsida, mis on konkreetse kinnisvara hind, et leida ostja. Olukorras, kus peab tegema valiku, kas müüa vabatahtlikult enda kinnisvara või jätta see kohtutäituri hoolde on kindlasti mõistlikum pigem langetada enda kinnisvara hinda alla keskmise ning müüa see enne, kui kinnisvara müük kohtutäiturile antakse. Selline käitumine on finantsilise käitumise kohapealt kindlasti mõistlikum ja on ka suurem tõenäosus, et saate enda võla tagastada. Momendil on liialtki palju ülehinnatud kinnisvara, mis ei vasta turuolukorrale. Paljud müüjad loodavad, et ehk õnnestub siiski kallima hinnaga müüa. Mõistlik on kinnisvarale panna turusituatsioonile vastav hind ning realiseerida kinnisvara.