21. jaanuar 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

 Harvem mainitakse, mida antud kvaliteediklasside all sisuliselt mõeldakse.

Lihtsaim äriobjektide klassifikatsioon jaguneb kolmeks: A-, B- ja C-klass. Tüüpiliselt nähakse klassifitseerimise taustana objekti füüsilist kvaliteeti. Hoone objektiivseks klassifitseerimiseks aga tuleks arvestada ka muude oluliste aspektidega nagu näiteks asukoht ning hoonega seotud nö pehmed kvalitatiivsed näitajad.

Mujal maailmas on kasutusel mitmeid erinevaid baassüsteeme, millest ühe või teise ühtne rakendamine oleks meie oludes raskendatud. Eestis on täna olemas vähemalt üks läbitöötatud ja standardiseeritud, kinnisvarahindajate poolt Eesti Vara Hindamise standardis EVS 875-10:2008 fikseeritud süsteem, mis on hetkel vast parim baas, millega töötada või kust vajadusel edasi liikuda.

EVS 875 kohaselt on kvaliteediklassi määramisel aluseks objekti tulupotentsiaal, arvestades objekti jätkusuutlikkust – st iga teguri hindamisel tuleb silmas pidada jätkusuutliku arengu ja säästva kasutuse põhimõtteid. Tulupotentsiaali hinnatakse kolme tunnuse alusel: asukoht ja krundi kasutus, ehitise kvaliteet ning kinnisvara juhtimine. Et kinnisvara tulupotentsiaali ja jätkusuutlikkuse peamiseks mõjuteguriks on turunõudlus, siis lähtutakse kvaliteediklassi määratlemisel turunõudluse printsiibist.

Kvaliteediklasse on EVS 875 järgi kolm – A, B ja C (A kõrgeim, C madalaim). Kvaliteediklassi hindamisel antakse hinnang igale tunnusele ja koondhinnang saadakse tunnuste hindamise tulemusena (nt ABB, BBC). Koondhinnangu puhul tuleb rõhutada, et see ei tugine mitte nii palju matemaatilistele arvutustele, kuivõrd hinnangu andja kogemusele, teadmistele ja loogilistele argumentidele.

Võrdluseks – rahvusvahelise kinnisvarakonsultatsioonifirma Colliers Internationali poolt rakendatav klassifikatsioonisüsteem on oma ülesehituselt küll erinev, kuid sisuliselt vägagi sarnane EVS 875s kirjeldatuga. Colliersi klassifikatsiooni põhiselt jaguneb hindamine kaheks tasandiks – baastasand ja detailsem tasand. Hinnanguid antakse mitte ainult füüsiliste, vaid ka nö pehmete näitajate alusel.

Baas- ehk lõpphinnangu tasand kujutab endast taas kolmeastmelist süsteemi – A, B, C. Lõpphinnangu aluseks on hinnangu andmine teatud arvule parameetritele (nt asukoht, seisukord, parkimine, hoone juhtimine [haldus], lisateenused, tehnilised lahendused jne). Iga parameetri eest saadud punktide summa arvutatakse ümber protsentideks ning saadud tulemus jaotab objekti kas A- (81-100%), B- (71-80%) või C-klassi (60-70%).

Teine, detailsem tasand defineerib iga parameetrit eraldi. Parim hinnang igas kategoorias annab 10 punkti, keskmine 5 punkti ja halb 0. Sarnaselt EVS 875s mainitule on ka siin oluline roll hinnangu andja kogemusel ja pädevusel ning võib väita, et hinnang on teatud piirides subjektiivne.

Võtame näiteks kaks hüpoteetilist büroohoonet. Mõlemad hooned on ehitatud viimase paari aasta jooksul ja kvaliteetselt. Eeldame, et mõlemad hooned omavad kaasaegset kinnisvara juhtimist. Oluliseks erinevuseks on ühe hoone asetsemine südalinnas (nn CBD tsoonis) ja teise asetsemine äärelinnas (nt Lasnamäel). Asukohast tulenevalt omab südalinnas paiknev hoone kõrgemat kvaliteedihinnangut. Seega on EVS 875 kohaselt büroohoonete hüpoteetiline kvaliteedihinnang AAA versus BAA ning Colliersi lähenemise kontekstis A (100%) versus B (80 %).

Olenemata kasutatavast süsteemist on konkreetse kinnisvarasektori (nt büroo-, kaubandus- või tootmis- ja laohooned) kontekstis kõrgeima hinnangu saavutanud hoone näol suure tõenäosusega tegemist ka sektori kõrgeima väärtusega (üüri- või müügihind) objektiga.