29. detsember 2008

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Mulli lõhkemisest hakati rääkima tegelikult juba seitse aastat tagasi, ajal, mil mulli tegelikult õieti veel polnudki. Kinnisvaramulli tippu ei suutnud tegelikult keegi tuvastada, öeldes: nüüd on see käes! Tagantjärgi analüüsides võib tinglikult tipuks lugeda pronksiöö, ehk 2007. aasta kevade.

2007. aasta 3. jaanuari Äripäeva kinnisvara rubriigis tegin järgneva ennustuse: mägede korterite turul saabub kaua oodatud ning kardetud hinnalangus ning keskmine hind langeb 17 000 kroonini ruutmeetri kohta (praegu st. jaanuar 2007.a 25 000 kr/m2").

Tuleb tõdeda, et ruttasin toona ajast ette lootes, et mägede korterite hind langeb aastaga nii palju.  Nüüd – kaks aastat hiljem – on ennustus täitunud ning heas korras magalakorteri saab kenasti ruutmeetri hinnaga 17 000 krooni.

Samas artiklis ennustasin, et uute korterite arendamine jätkub endise hooga, ent ostuhuvi langeb sedamööda, kuidas pakkumine kasvab. Kuna spekulandid kauem oodata ei saa, realiseeritakse paljud n-ö teise ringi korterid odavamalt, kui arendajad seda pakuvad. Viimased siiski hinnas järgi ei anna. Müüki paisatakse tohutu hulk uusi kortereid ning valik on seinast seina.

Selle ennustusega läks samuti nii ja naa. Esmalt tuli tõepoolest odavamalt müüki nö. teise ringi arendusi. Ent olukorda, kus suured arendajad teevad 40 protsendilisi hinnaalandusi, ma ette näha ei osanud.

Kolmandaks pakkusin, et need, kes ostsid kinnisvara elamiseks ning ei plaani mõne aasta pärast müüa, ei pea muretsema. Kinnisvara on endiselt parim investeering ning hinnad tulevikus tõusevad. Ent see ei juhtu enam sel kümnendil.

Tolle ennustuse peale kergitasid paljud toona (jaanuar 2007) kulmu – et kuidas julgen pakkuda, et sel kümnendil hinnad enam ei tõuse? Nüüd ei kahtle selles vast enam keegi, pigem võib kahtluse alla seada ennustuse teise poole, kas kinnisvara on parim investeering ning kas oma kodu ostjad tõesti ei pea muretsema? Enam ma selles väga kindel ei ole.

Kui vaadata aega buumi tipust tänaseni, seega ligi kahte aastat, siis tuleb tõdeda, et muutused kinnisvaraturul on aeglasemad, kui oleks oodanud. Ent sedavõrra järjekindlamad. 2007. aastal kinnisvara hindadega midagi erakorralist ei toimunud, tõus peatus ning saabus „korrektsioon“. Optimistid ennustasid, et järgmisel aastal „läheb korrektsioon üle“. Taoline ennustus oli muidugi samasugune lootus, et katkine hammas ise ära paraneb, kui piisavalt kaua oodata. Pessimistid ootasid 2007. sügisel kiiret hinnalangust. Ent ka nemad pidid pettuma – kinnisvaraturul oli veel nii palju inertsust, et langust võis tõesti nimetada korrektsiooniks.

Tõeline langus saabus siiski tänavu aasta ning õige hoo on hinnakukkumine saanud sisse aasta teises pooles. Buumi tipust alates on haihtunud keskeltläbi 25 protsenti kinnisvara väärtusest. Tõeliselt üllatav on olnud suurte arendajate: Koger & Partnerid, YIT, Merko jne mastaapsed hinnalangused korteritele, mis küündisid 40protsendini. Sisuliselt paisati kortereid müüki alla ehitushinna, ent ostjaid oli siiski kasinalt.

Üllatav ei olnud põlluarenduste saatus – müüa ei õnnestu neid nii või teisiti ning paljud väikearendajad on sunnitud pankroti välja kuulutama.

Ent, mis saab edasi?

Jään kindlaks oma kahe aasta taguse ennustuse juurde, et sel kümnendil me Eesti kinnisvaraturul tõusu ei näe.

Heas korras mägede korterite keskmiseks hinnaks pakun 2009. aasta lõpuks 14 000 krooni ruutmeeter ning 2010. aasta lõpuks 13 000 krooni ruutmeeter. Ennustan, et 2010. aastal saab seega keskmise palga eest osta ühe ruutmeetri normaalses korras äärelinna korterist.

Arvestades prognoose, et tööpuudus võib kasvada kuni 15…20 protsendi suuruseks, siis võib oodata sundmüükide märkimisväärset kasvu. Sundmüüki lähevad just kehva asukoha, planeeringu või kvaliteediga korterid ning majad, mida ei õnnestu omanikul turul piltlikult öeldes „mitte mingi hinnaga“ müüa. Kuna potensiaalsete ostjate hulk on sedavõrd väike ning valik niivõrd lai, siis lähevad kaubaks ainult nö. parimad palad. Laenusooviga on mõtet panka minna vaid keskmisest enam kindlustatud peredel ning nende jaoks pole vahet, kas põlluäärne kipsmaja hind on langenud 20…40…60 protsenti. Mis tähtsust sel on? Ta ei osta seda niikuinii! Need kes sinna aga võib-olla elama läheksid, on laenukõlbmatud või juba lõhki laenanud st. soetanud endale kinnisvara, mille turuväärtus on väiksem kui võetud laen. Nende inimeste ainus siht on pääseda koondamise kirvest ning „surnud hobust“ truult edasi maksta ning loota, et pank lisatagatist küsima ei tule.

Kokkuvõtteks võib öelda, et tulemas on raske depressiooni aasta. Hinnad kukuvad praeguselt tasemelt veel keskeltläbi 25 protsenti. Kel võimalus, müüge! Ent, kel seda võimalust enam pole…neil tuleb hambad ristis oodata ja loota, et järgmisel kümnendil läheb paremaks. Sest 2011 tuleb jälle ilus aasta!