Kuidas tunda ära kinnisvaraturu põhja?

Aktsiaturgude languse valguses kostab üha enam üleskutseid osta aktsiaid siis, kui on veri tänavatel. Veri tänavatel tähendab madalaid hindu ning suuremat potentsiaali teenida tulu aktsiahindade tõusust, kirjutab Tõnu Toompark.

Siit on õigustatud paralleeli tõmbamine kinnisvaraturule – kinnisvaragi võiks soetada siis, kui selle hinnad on madalaimal tasemel ehk siis, kui on saabunud turu põhi. Turu põhjast tehingut tehes saab ostja parima võimaliku hinna, mis hakkab tõusma ja teenib seeläbi ostjale kasumit. Turu põhja saabumist julgevad vähesed ette ennustada.

 Enamasti tõdeme tagantjäreletarkusena, et turu tipp või põhi oli mingil mineviku jääval ajamomendil. Küll on olemas mõned lihtsad näitajad, mida kõrvutades võime hinnata, kas turu põhi on läbitud või mitte. Tähtsaim on kinnisvaratehingute arv. Kui kinnisvaratehingute arv ehk turul olevate ostjate hulk järjest kahaneb, siis muutub kinnisvara järjest ebalikviidsemaks. See tähendab, et müügi ergutamiseks tuleb müüjatel hindu langetada.

 Kui kinnisvaratehingute arvu langus peatub ja hakkab taas tõusma, siis on tegemist olukorraga, kus hinnad võivad küll veel inertsist langeda, kuid turule lisanduvate ostjate tõttu on vägagi tõenäoline, et mingil momendil hindade langus peatub. 2008. a. III kvartalis tehti Eestis Maa-ameti andmeil 3938 korteriomanditehingut. See on 24% vähem aastatagusest ja 9% vähem eelmise kvartali vastavast näitajast.

Enamus kinnisvaratehinguid finantseeritakse laenu abil. See tähendab, et heaks indikaatoriks kinnisvaraturu tervise hindamisel on väljastatav laenude maht. Eluasemeturgu hinnates saame jälgida eluasemelaenude väljastamist ehk eluasemelaenude käivet. Kui laenude väljastamine kahaneb, siis see tähendab, et turul on ostjate hulk vähenemas. Kui laenude maht on kasvamas, siis see tähendab, et kinnisvaraturule on jõudmas täiendav hulk nõudlust suurendavat raha. See omakorda sunnib hinnalanguse peatumisele. 2008. a. juulis-augustis väljastati Eestis eluasemelaenusid 3,4 miljardit krooni ehk 37% vähem kui aasta tagasi. Eelmisest kahest kuust väljastati eluasemelaenusid 24% vähem.

Tähelepanu all peab hoidma ka hindade liikumist. On selge, et hinnalanguse lõppemiseks peab esmalt tugevalt aeglustuma hinnalangus. 2008. a. III kvartalis oli Eesti keskmise korteriomanditehingu ruutmeetrihind 14 867 krooni. See on 15% vähem kui 2007. a. III kvartalis ning 11% vähem kui käesoleva aasta II kvartalis. Turu jälgimisel ning turu pöördepunkti otsimisel ei ole mõtet rõõmustada iga tõusu ja nutta iga languse korral. Kuude lõikes liiguvad näitajad üles ja alla. Mõistlikum on jälgida pikemat perioodi ehk kvartalit, kus kõikumised on väiksemad.

Kvartaalne vaatlus annab üksjagu selgema pildi turul toimuvast. Praktikas ei tähenda turu põhi alati seda, et on võimalik soodsalt kinnisvara omandada. On tore, kui see võimalus on olemas. Samas on pigem tõenäoline, et turu madalaima hinnataseme ajal on turul pakkumised, mis ei rahulda konkreetse kinnisvarahuvilise vajadusi – näiteks asukoha osas. Pakkumised, mis konkreetse tarbija vajadusi rahuldaksid võivad aga olla müüjate käes, kes on valmis turu tõusu ootama ja hindu mitte langetama. Seega jääb turu põhja tabamine kinnisvarasektoris pigem teoreetiliseks – otsest praktilist kasu sellest saada ei ole sageli võimalik. Kinnisvaraturu põhja näol on kinnisvaraobjektide unikaalsuse tõttu pigem üldist suundumust näitav tähendus. Turu põhi näitab langustrendi pöördumist tõusutrendiks.

Asjaolu, et iga viimane kui kinnisvaraobjekt on unikaalne ja erineb teistest kinnisvaraobjektidest tähendab aga seda, et nende hinnad ei pruugi käituda üksüheselt turu keskmise jälgedes. Arvestades ülaltoodud statistilisi näitajaid tuleb tõdeda, et turu põhi ei ole meil veel nii pea saabumas. Loodetavasti näeme seda aasta pärast. Igal juhul on kinnisvaraturu pöördumise eelduseks laenuturu taasavanemine.

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Ajakiri Ehitaja

oktoober 2017

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Hilti otsib MÜÜGIESINDAJAID

Manpower OÜ

06. detsember 2017

Ehituse erilehed