Miks arendusprojekt seisab? ehk realiseerimata arendusprojektide väljamääraja

Agenor tegevjuht Ülar Teppo jagab realiseerimata arendusobjektid omaette gruppidesse, tuues välja põhjused, miks need ei müü?


1. Alahinnatud väärtusega objektid. Lihtsalt tänaste tehingute loogika ja turumeelsus on hinnad alla surunud.
Sellist kinnisvara hoitakse põhjusega kinni müüja poolt. Loogiliselt realiseeruvad need kinnistud maksimaalselt aastaga tänasest.

2. Normaalse hinna-kvaliteedisuhtega kinnistud. Siiski arvab müüja, et hind võiks olla kõrgem ja ostja on vastupidisel meelel kasutades ära turusurvet kui ka võib-olla loogilisi põhjendusi. Laias laastus ennustaks sellise grupi realisatsiooni algust järgm aasta kevadest ja siis juba vähem kui aastaga. Kusjuures hinnad jäävad tänasele tasemele, muutub meelsus või ka arusaamine üldisest turusituatsioonist (varem mainitud näitajad pluss suurenenud arusaamine inflatsiooni olemusest).

3. Nö pappmajad põllu peal. Eks siingi on erinevusi ehk ega iga maja või majade grupp põllu peal pole kohe absoluutselt vale ettevõtmine. Nii ju linnad arenevadki, ent kõigepealt tasub endile selgeks teha selline mõiste nagu "kinnistu hinda alandavad tegurid", mida kohtame muide igas hindamisaktis.

Hiljaaegu veel pöörati sellele märksa vähem tähelepanu kui vaja. Nii toimus ka arendustegevus ehitusbuumi ajal lihtsalt järjekordse ettevõtliku maaomaniku omal maal, kus iganes see ka ei asuks.

Tegelikkuses on aga täiskommunikatsiooni tegelik olemasolu, väljaarenenud naabrus, kuritegevuse madal tase vaid üks osa, pealegi need on ajapikku lahenduvad teemad. Sellised mõisted aga nagu tegelik aja- ja nüüd siis ka kütusekulu; sotsiaalobjektid; ühistranspordi kättesaadavus jne on muutunud väga palju olulisemaks - mõjutavad need ju elukvaliteetimärksa rohkem kui 3 või 5% üldisest. 

Linnade arengu loogika on ikkagi linna järk-järguline laienemine koos muu infrastruktuuri samaaegse järgitulekuga. Siin ei tohiks ka suuri vasturääkivusi olla kinnistu müüa- ja osta soovijal.


4. Järgi jäävad aga siis kas lähemate aastate perspektiivis ebaratsionaalse koha peale ehitatud, muidu igati toredad majad või siis muidu hea koha peal aga valesti ehitatud majad. Esimesel juhul peab arendaja endale selgeks tegema, et müügiperiood on üsna pikk, kuna täna on müügihinda arvutades unustatud neeedsinased kinnistu hinda alandavad tegurid.Periood pruugib olla kuni paar aastat pikk, kuni turul sellise kinnistu hind juba paras saab tunduma.

Majad, mis on aga nii asukohalt kui ka ehituslikult piisavad valed - no eks need teevad probleeme küll. Loogiliselt on sellise maja ehitaja ka sellisest kategooriast,kes tänini ei saa aru, millega ta hakkama sai.

Selliste majade saatus saab olema seega väga erinev ja väga kirev. Oskan vaid tuua välja ideaaljuhu - müüja langetab olulisel määral hinda ja räägi ausalt ära, mis tegemata jättis või valesti tegi. Koos kontrollitakse see ka ära ja ostja teab nüüd arvestada veel olulise lisakuluga (tavaliselt täiendav soojustus; hallituse-, külmasildade likvideerimine; täiendav heliisolatsioon jms),mis mahub kalkulatsiooni.

Toimub tehing ja maja saab väärilise omaniku. Kindlasti toimub palju rohkem stsenaariume, kus müüja nii ei käitu ja ka ostja ei viitsi midagikontrollida. Eks uus majaomanik loodab seetõttu hilisemalt rohkem kraaklemise, kui iseenda hakkamise peale ja tüüpiline eesti külaelu saab uusi tegelasi aina juurde.

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Ajakiri Ehitaja

oktoober 2017

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

HILTI is looking for a SALES REPRESENTATIVE

Manpower OÜ

03. november 2017

DEROSSI OÜ otsib PROJEKTIJUHTI

Tammiste Personalibüroo OÜ

05. november 2017

Ehituse erilehed