Nigul: turu põhi on kujundlik väljend

Metro Capital Managementi juhatuse liige Sulo Nigul kirjutab ehitusuudised.net-is, et turu põhi on rohkem kujundlik termin.

Turu põhi on rohkem selline kujundlik termin, mida makroökönoomikud armastavad kasutada majandustsüklite modelleerimisel. Kinnisvaraturg on aktsiaturust inertsem ja vähem likviidne, mistõttu reaktsioon globaalsetele uudistele tuleb viipega ja ainult siis kui mingit tüüpi uudist levitatakse pikema aja vältel. Päriselt reageerib kohalik kinnivaraturg paraja jõnksuga alles pankade viljeletava krediidipoliika, s.h. intressimäärade ja laenutagatistele esitatavate nõuete olulisel karmistumisel. Meil on esialgu hinnand langenud vähe – turuosalised on äraootaval seisukohal, aga küll see jõnks järgmisel aastal ära käib kui osapooled ootamisest tüdinud on.

Kinnisvaraarenduse nö. paberifaas (detailplaneerimine, projekteerimine) on aasta-aastalt muutunud ebaeffektiivsemaks äärmuseni viidud bürokraatia ja demokraatia protseduuridest johtuvalt. Sestap jõuavad muidu aeglaselt pöörduvad kinnisvaraturu trendid maa ostust ehitustegevuse alguseni kulunud aastate jooksul vahest ehk rohkem kui ühel korral pöörduda, mistõttu vähemalt arendusprojektide kavandamise ja detailplaneerimise faasis piisavalt kapitaliseeritud arendajad end majandustsükli hetkepositsioonist heidutada ei lase. Arvan, et planeerimise faasis on olulisem pikaajaliste turutrendide ja projekteerimise faasis lähiaja nõudluse hoomamine ning trendide muutumise teadvustamisest kantud paindlikud planeeringud ja eskiisprojektid, mis võimalduvad nõudluse muutudes võimalikult effektiivselt ümber lülituda ühelt sihtotstarbelt ja/või ruumiprogrammilt teisele.

Hoopis teine asi on iga konkreetse projekti või ehitusetapi puhul kopa maasse löömise otsuse tegemine. Siin sõltub palju arendaja rahakotist ja uljusest. Kes ei soovi võtta ülemääraseid riske laseb siin enda eest otsutada turul ja pangal ehk alustab ehitustegevust peale panga finantseerimiseks piisava koguse müügi- või üürilepingute sõlmimist. Paksu rahakotiga uljaspäid ma väga ei tunne (või pole nende rahakott enam nii paks kui varem). Professionaalse arendaja puhul sõltub ehituse alustamise otsus kindlasti ühe komponendina vastusest küsimusele, millises majandustsükli faasis asume ja kuidas võiks see tsükkel ajateljel kulgeda. Rääkimatagi on tegudele asumise eelduseks võime projekte vajalikul määral ja mõistliku tootluse / riski suhte struktuuriga kapitaliseerida.

Professionaalid, kelle investorbaas on lai ja kes pole seetõttu nii haavatavad pankade vahel lausa irratsionaalsest käitumisest ärevatel aegadel ning kellel on korraga käimas mitmeid erinevas arendusfaasis projekte (heal juhul ka erinevas arengujärgus turgudel) tegelevad jahtuvatel turgudel pigem oma suuremahuliste projektide struktureerimisega väiksemateks erineva sihtotstarbega ehitusetappideks ning ressursside ümberpaigutamisega kiirema oodatava kasvuga turgudele. Vähemalt meie (MCM) teeme nii.

Mis puudutab kitsamalt elukondlikku kinnisvara (olen täheldanud, et just seda segmenti peetakse vaikimisi silmas kinnisvaraturust rääkides / kirjutades), siis teatud eeldused vähemalt eesti turu stabiliseerumiseks võiksid sisalduda tõsiasjas, et viimase aasta jooksul langenud müügihinnad ja samal ajal tõusnud palganumbrid on meid oluliselt lähendanud vanas Euroopas kujunenud keskmisele suhtele 1 m2 = 1 keskmine kuupalk ning spekuleerides ka tänase aeglustunud müügitempo jätkumisega tingimustes, kus uut toodangut vahepeal peaaegu üldse peale ei tule, peaksid nö. lattu toodetud korteriühikud järgmise aasta jooksul valdavas osas müüdud saama (võimalik, et osad neist läbi arendaja pankrotimenetluse).

AS Metro Capital Management töötab küll selle nimel, et kõik meie poolt opereeritavad projekteerimisfaasis arendusprojektid Riias, Tallinnas ja Peterburis jõuaksid võimalikult kiiresti ehitusloani. Peatselt loodame käivitada eelmüügi- ja üürilepingute sõlmimise mitmes uues Riia ja Tallinna arendusprojektis.

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Käsi­raamatud ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Nordic Houses otsib PROJEKTEERIMISE ÜKSUSE JUHTI

Tammiste Personalibüroo OÜ

05. juuli 2017

FlexoVent otsib MÜÜGIJUHTI

M-Partner HR OÜ

14. juuli 2017

Ehituse erilehed