22. august 2007

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Rahandusministeeriumi riskistsenaariumi järgi annabendast märku kinnisvarasektori jahtumine, misvõib osutuda liigagi kiireks. Elamukinnisvara hinnaralli lõppu on vähese eduga ennustatud juba mõnda aega, kuid 2007. aasta esimese poole statistika on andmas sellele kinnitust. Ostu-müügi tehingute arv on vähenemas, keskmine tehingu hind stabiliseerumas ning müügipakkumiste arv juba pikemat aega kiiresti tõusnud ja selle tulemusel müügiperioodid pikenenud. Uute eluasemelaenude kuised mahud jäävad selgelt alla eelmise aasta teise poole omadele ning uute laenulepingute summad jäävad üha enam alla poole miljoni krooni, mis praegusel hinnatasemel võimaldab osta vaid ühe uue väiksema toa, selgus majandusprognoosist.

Kinnisvaraarendajad nimetavad kujunenud olukorda turu rahunemiseks, kuid viimastel kuudel kinnisvara müüa üritanud inimesed teavad, et hinna langetamine seni ootuspäraselt tasemelt isegi 10-20% võrra ei tarvitse ostuhuvi äratada. Danske Bank ennustab Baltikumi kinnisvaraturu pikka ja sügavat langust ning kohalik ajakirjandus võimendab võimaliku kinnisvarakrahhi kartusi ja lootusi, mis aitab kaasa ostjate äraootavale positsioonile. Samas müüjad, kes pole sundseisus, ei pea vajalikuks hindu veel märkimisväärselt langetada.

Elamukinnisvara hind on Eestis palgatasemega võrreldes kõrge ning see piirab potentsiaalsete eluasemelaenu võtjate ringi kõrgemate tuludetsiilidega, kes on aga oma laenuvõime või -vajaduse praeguseks paljuski ammendanud. Pangad annavad laenu ametliku sissetuleku (valdavalt palga) alusel ning selle jaotuse põhjal võib oletada, et lähiajal ei kvalifitseeru uute korterite ostuks vajaliku laenu saajate ringi märkimisväärses koguses uusi palgatöötajaid.

Lisaks on Eestis nihkes mitmed fundamentaalnäitajad. Keskmine brutopalk oli Tallinnas 2007. aasta I kvartalis 12 000 kr, kuid korteritega tehtud ostu-müügitehingute ühe ruutmeetri hind oli sellest kaks korda kõrgem ning uute korterite ruutmeetrihinnad ületavad keskmist palka kolmekordselt. Arenenud riikides on kuupalk ja eluaseme ruutmeetri hind umbes võrdsed, kuigi kinnisvara on viimastel aastatel suhteliselt kallimaks muutunud mujalgi. Samuti on paigast ära korteri üüri ja ostuhinna suhe - pakkumine üüriturul ei taga kinnisvara praegust hinda ja inflatsiooni arvestades (ja kinnisvara edasist kiiret hinnatõusu mitte arvestades) varale mõistlikku tootlust.

Kokkuvõttes võib öelda, et 2007. aasta kevadeks kujunenud hinnatasemel on nõudlus ja pakkumine elamukinnisvaraturul teineteisest eemaldunud ning varitseb oht, et kinnisvaratehingute vähenemine ning edaspidine hinnalangus avaldab märkimisväärset negatiivset mõju kogu majanduse arengule järgmisel paaril aastal.

Riskistsenaariumi kohaselt aeglustub (põhistsenaariumiga võrreldes) oluliselt laenuraha juurdevool nii kodumajapidamistele kui kinnisvarasektorisse 2008-2009, kuna nõudlus selle järele väheneb ning pakkumine muutub ebakindla olukorra ning tõusvate intresside tõttu konservatiivsemaks. Kui põhistsenaarium näeb ette kodumajapidamiste eluasemelaenude jäägi kasvu 2008 ja 2009 eelmise paari aastaga võrreldaval tasemel (+26 mld kr), siis seisak kinnisvaraturul vähendab seda kahel järgneval aastal poole võrra. Põhjuseks ostuvõime ja -soovi kadumine senisel hinnatasemel ning meedias võimendatud ootused peatseks hinnalangusest, mis annab ennast siiski oodata. Kuna laenuraha osakaal kodumajapidamiste käsutuses olevas rahas on märkimisväärne, annab selline langus tugeva tagasilöögi elanike investeeringutele ja tarbimisele.

Nõudluse langus eriti uute korterite järele sunnib korrigeerima kinnisvaraarendajate plaane ning edasi lükkama planeeritud või alustatud arendusprojekte. Väiksemad arendajad sattuvad makseraskustesse, pangad muutuvad ebakindla tulevikuga kinnisvaraarendajate suhtes ettevaatlikumateks ning kokkuvõttes kahanevad investeeringud elamukinnisvara arendusse oluliselt. Kuna 2008. aasta lõpuks on prognoositud ka ärikinnisvara ülepakkumist , siis jääb kinnisvarasektor paariks aastaks madalseisu, kaotades käivet ja kasumeid ning vabastades tööjõudu.

Kinnisvarasektori laenujääk kasvas 2006. aastal 20 mld kr ning selle osakaal juriidilistele isikutele antud laenudest ulatus 2007. aasta I kvartalis 44%ni. Riskistsenaariumi kohaselt jääb 2008-2009 selle jäägi kasv marginaalseks, mis kahandab märkimisväärselt ka seni sisenõudlust vedanud ettevõtete kinnisvarainvesteeringuid.

Kuna odava ja kättesaadava laenuraha eest tehtud soodsad kinnisvarainvesteeringud on viimastel aastatel olnud majanduskasvu veduriks, siis investeeringute vähenemine neis valdkondades 2008-2009 saab olema olulise negatiivse mõjuga kogu majandusele.

Eratarbimine väheneb elanike kindlustunde kadumise ning nende kasutuses oleva rahamassi tagasihoidlikuma kasvu tõttu. Eelpool kirjeldatud arengute tõttu suureneb tööpuudus ning vähenevad surved kiireks palgakasvuks kogu majanduses. Negatiivsed arengud tööturul ning elanike kinnisvararikkuse kahanemine vähendavad tarbijate kindlustunnet, mis toob kaasa ka tarbimislaenude tagasihoidlikuma kasvu ning senisest oluliselt ettevaatlikuma tarbimiskäitumise.

Lõpptulemus: viimasel paaril aastal laenuraha toel majanduskasvu vedanud sisenõudlus saab tugeva tagasilöögi. Tulevaste tulude arvel ehk ohtra laenuraha abil tänaseks kõrgele tõstetud tarbimise tase jääb mõneks aastaks peaaegu paigale.