Ehitusõiguse otsatu otstarbe problemaatika

Hedman Partners Attorneys-at-Law vandeadvokaat Lii
Hedman Partners Attorneys-at-Law vandeadvokaat Lii

Ei leidu vast kinnisvaraarendajat, kellele ei ole tekitanud meelehärmi aastaid tagasi kehtestatud detailplaneeringu lahendus. Lahendus, mis pärsib vahepeal muutunud keskkonna uute vajaduste teenindamist. Eelkõige jäävad ajale jalgu nii määratud ehitusmaht kui ka krundi kasutamise sihtotstarbed. Just viimane on kõige tülikam osa määratud ehitusõigusest, kuna selle taha takerduvad plaanid krundile ja hoonele teist funktsiooni ette näha, kirjutab Hedman Partners Attorneys-at-Law vandeadvokaat Liisa Linna.

Päästerõngas – EHS § 27

Ehitusseadustiku (EHS) koostamise protsessis lisatigi  EHSi eelnõusse sisse paragrahv (§ 27), mis võimaldaks projekteerimistingimustega muuta kehtivat detailplaneeringut, kui planeeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta ning ilmneb uusi asjaolusid, mille tõttu ei ole võimalik kehtivat planeeringut enam järgida.

Ettepaneku eesmärk oli võimaldada väiksemaid muudatusi planeeringualal ilma selleks uut detailplaneeringut koostamata. Pakutud sõnastus oleks võimaldanud muuhulgas piiramatult muuta detailplaneeringus määratud krundi kasutamise sihtotstarvet.

Riigikogu menetluses EHS §'i 27 sõnastust muudeti ning vastuvõetud versiooni kohaselt võib täpsustada projekteerimistingimustega hoone kasutamise otstarvet, sealhulgas võib täpsustada elamu või büroohoone kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud.

Muus osas võimaldab EHS § 27 täpsustada veel ka hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest; kõrguse ja vajaduse korral sügavuse muutmist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest; arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi; krundijaotust jms.

Projekteerimistingimustega sihtotstarbe muutmise kitsendamise eesmärgiks oli seadusandja sõnul soov kaitsta korteriomanike õigusi, kelle korterelamus seni büroopindu ei ole. Seletuskirja kohaselt: „võimalik muudatus nende pindade omavahelises osakaalus häirib eelduslikult vähem isikute igapäevast elu võrreldes olukorraga, kui oleks tegemist 100 % kortermaja või ärihoonega.“

Seega, ei võimalda EHS § 27 detailplaneeringus 100%lise elamumaana määratletud krundil korterelamusse väikest kodukontorit või keldrisse juuksuritöökoda.  

Kuid kas tõesti on 100%lise elamumaa puhul 5 % ärimaa otstarbe lisamine tõsisem riive kui näiteks 95 %-5% elamu-ärimaa muutmine 5 % - 95% elamu-ärimaaks?

 

Lihtsamad lahendused

Kehtiva detailplaneeringu lahendusest vabaneda on võimalik kahel moel: läbi uue detailplaneeringu koostamise menetluse ja kehtiva planeeringu kehtetuks tunnistamise abil.

Kehtivast õigusest ei tulene detailplaneeringu koostamise kohustust juhul, kui soovitakse muuta ainuüksi kinnistu sihtotstarvet. PlanS § 3 lg's 2 on välja toodud alused, mil detailplaneeringu koostamine on kohustuslik, sihtotstarbe muutmine ei ole üks neist. Seega, on ülimalt ebaökonoomne läbi viia uue detailplaneeringu koostamise menetlus ainuüksi sihtotstarbe muutmiseks kui mitte mingit ehitustegevust ei kavandata.

Julgemad kohalikud omavalitsused on lahendanud küsimuse seni kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega, mille järgselt katastriüksuse sihtotstarbe määramise aluseks on üldplaneering ning ehitus- või kasutusluba.

Igasugust planeeringute kehtetuks tunnistamiste ja planeeringuid muutvate projekteerimistingimuste andmise menetlusi annaks vältida detailplaneeringutele kehtivusaja määramisega. Kahju, et uues seaduses selleks õiguslikku alust ei sätestatud.

VÄLJAVÕTE 1.07.2015 jõustuvast EHS'st:

§ 27. Projekteerimistingimuste andmine detailplaneeringu olemasolul

 (1) Detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui:
 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta;
 2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia, või
 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.

 (2) Projekteerimistingimuste andmisel arvestatakse:
 1) hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi;
 2) et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga;
 3) üldplaneeringus määratud tingimusi.

 (3) Käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks, üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täiendamiseks, avalikku veekogusse kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitistele lisatingimuste andmiseks ega riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu täiendamiseks.

 (4) Projekteerimistingimustega täpsustatakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud:
 1) kasutamise otstarvet, sealhulgas võib täpsustada elamu või büroohoone kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud;
 2) hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest;
 3) kõrguse ja vajaduse korral sügavuse muutmist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest;
 4) arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi;
 5) maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta;
 6) ehitusuuringu tegemise vajadust;
 7) haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid;
 8) planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel et ei muutu planeeringualale esialgselt antud ehitusõigus.

 (5) Kui projekteerimistingimuste andmise käigus selgub, et projekteerimistingimuste kehtestamine võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa sundvõõrandamise või selle suhtes sundvalduse seadmise vajaduse, teavitab pädev asutus kinnisasja omanikku seitsme päeva jooksul sundvõõrandamise või sundvalduse seadmise vajaduse ilmnemise päevast arvates.

Osale arutelus

  • Liisa Linna
    Hedman Partners Attorneys-at-Law vandeadvokaat
    Hedman Partners Attorneys-at-Law vandeadvokaat

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Ajakiri Ehitaja

november 2017

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Lemminkäinen otsib TEEDEEHITUSE PROJEKTIJUHTI

Finesta Baltic OÜ

30. detsember 2017

Ehituse erilehed