Autor: Tõnu Toompark • 27. oktoober 2014

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Tallinna-Tartu korterituru olulisim muutus on tehingute arvu vähenemine, mis näitab, et nõudlus ei soovi tänase hinnaga kortereid osta. Nõudluse vähenemine pakkumise suurenemise tingimustes sunnib meelde tuletama majanduse põhialuseid ehk nõudluse-pakkumise reeglit, mis ütleb, et sellises olukorras peab hinnatase uute ostjate peibutamiseks allapoole liikuma.

Hinnalanguses ei tohiks näha tonti, mis viitab personaalselt mõne turuosalise otsuste ekslikkusele. Pigem võime korterituru mõningast hinnalangust võrrelda tagasihoidliku palavikuga, mille funktsioon on organismi immuunsuse tõstmine.

Korteriomanditehingute arv

Eesti "suurlinnade" korteriturud on võtnud erinevad suunad. Tallinna tehingute arv on kogu aasta kestel püsinud kvartalite lõikes üsna ühtlane. Tartu tehingute arv on vaatamata jõudsalt kerkinud hindadele viimaste kvartalite lõikes endiselt kasvamas, sama kehtib Pärnu kohta.

Tartu-Pärnu tehingute arvu 2014 III kvartalis lisandumise põhjust ei peaks otsima mitte elavnenud ja hoogu koguvast kinnisvaraturust, vaid pigem sesoonsetest teguritest, mis kasvatavad tehingute mahtu igal sügisel.

Küll võib tõdeda, et Eesti summaarne korteritehingute arv ei lase end Tallinna kesisest numbrist väga segada. Eesti korteritehingute arv liigub reipalt jäädes siiski eelmise aasta näitajatele pisut alla.

See tähendab, et korteriturg laieneb Tallinnast-Tartust-Pärnust muudesse piirkondadesse. Esmalt löövad siin laineid muidugi Tallinna lähivallad, kuid tehingute arv kerkib vaikselt näiteks ka teistes suuremates maakonnakeskustes.

Tallinnas tehti 2014 III kvartalis 1816 korteritehingut ja Tartus 396. Pärnu tehingute arv oli samal ajal 196. Kogu Eestis tehti 2014 III kvartalis 4766 korteritehingut.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteritehingute arvu võrdlemine eelmise kvartaliga ei ole enamasti väga asjalik tegevus, sest turgu mõjutavad sesoonsed tegurid.

Kui võrdleme korteritehinguid aastataguse ajaga, siis lausa kisendavalt paistab silma Tartu 20-protsendiline tehingute arvu langus. Kvartal varem ehk 2014 II kvartalis oli Tartu korteritehingute arv aastatagusest 23% allpool. Selline tehingute arvu vähenemine viitab selgelt olulisele turuaktiivsuse vähenemisele.

Tehingute arvu langusega, kuid siiski oluliselt tagasihoidlikuma langusega paistab silma ka Tallinn. Tallinna II kvartali tehingute arvu aastane vähenemine 11% kahanes III kvartaliks 9-protsendiliseks kokkutõmbumiseks.

Siingi võime tõdeda, et tegemist ei ole statistilise mõõtmisveaga, mis on tingitud ühe või teise projekti asjaõiguslepingute koondumisest kitsale perioodile ja sellest tulenevast suuremast või väiksemast moonutusi sisaldavast tehingutearvust.

Tallinnagi puhul viitab 9-protsendiline suur - jah, seda võime kindlasti nimetada suureks - tehingute arvu langus, et nõudlus on hakanud kokku tõmbuma ja ei soovi enam tehinguid teha sedavõrd aktiivselt, kui aasta esimeses kvartalis või veelgi varem.

Pärnu tehingute arv on erandina aastataguse ajaga võrreldes kasvanud 6%. Pärnu väiksus muudab statistilised näitajad hüplikuks ja seeläbi petlikuks. Tänavune kasvunumber baseerub osalt sellel, et aasta tagasi näitas Pärnu korteritehingute arv 5-protsendilist langust.

Siiski võime Pärnu korteritehingute puhul välja tuua, et Tallinna-Tartu turust eristab Pärnut asjaolu, et sealne turg ei ole viimase viie aasta jooksul küll üksikuid erandeid unustades tehingute arvu langust veel näinud.

See tähendab, et Pärnu linna korteritehingute hindadele on märksa väiksem surve kui Tallinnas ja Tartus.

Eesti summaarset korteritehingute arvu muutust hinnates näeme teist kvartalit järjest 2-protsendilist langust. See on põhjustatud eelkõige eeltoodud Tallinna-Tartu tehingute arvu vähenemisest, mida muude piirkondade tehingute arvu kasv siiski kompenseerida ei jõua.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korterituru hindu analüüsides võime vaatamata tehingute arvu vähenemisele raporteerida järjekordsetest hinnarekorditest.

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2014 III kvartalis 1457 €/m2, mis on viimase kuue aasta rekord. Tartu keskmine hind 1156 €/m2 on samuti kõrgeim hind, mida viimase 24 kvartali jooksul näinud oleme.

Puude tagant metsa otsides ehk statistikasse süvenedes peame optimismihool tuure maha võtma. Aktiivne arenduste turg toob tehingutesse uute korterite müüke ja see kergitab keskmist hinda järjest kõrgemale ja kõrgemale. Uurides mediaanhinda näeme, et see on siiski pisut madalamal kui kvartal varem.

Nii võime öelda, et igaühele oma. Kes soovib näha või näidata hinnatõusu, saab seda teha. Kes soovib näidata hindade alanemist, leiab samuti oma võimaluse. Kokkuvõtlikult võime öelda, et selget hinnalangust võime näha siiski üksikute objektide lõikes. Kogu turul hinnalangust veel siiski ei ole, kuid hinnatõus on samuti otsa leidnud.

Pärnu 2014 III kvartali korteritehingute keskmine hind 847 €/m2 paraku ei näita sellist rekordit nagu Tallinnas-Tartus. Pärnu tehinguhind on vaatamata mõningale tehingute lisandumisele madalam kui selle aasta varasematel kvartalitel.

Eesti keskmine korteritehingu ruutmeetrihind 919 €/m2 on samuti madalam kui kvartal-kaks varem. Eesti keskmise tehinguhinna alanemise põhjus peitub eelkõige tehingute arvu laienemises väljaspool Tallinnat-Tartut. Suurimatest tõmbekeskustest kaugemal toimuvad tehingud on madalama ruutmeetrihinnaga ja nende tehingute arvu suurenemine toob keskmise hinna allapoole isegi juhul, kui väikeasula keskmine hind äkki isegi kasvab.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Vaatamata eelkajastatud hinnalanguse kurvale jutule võime siiski tõdeda, et korteritehingute hinnad on aastatagusest ajast ülevalpool.

Nii saame Tallinnas raporteerida igati väärikast 14% aastasest hinnatõusust, mis viitab pigem kiirele kui aeglasele hinnatõusule. Tartu 7-protsendiline hinnakasv jääb juba mõõdukate klassi.

Pärnu korteritehingute keskmine ruutmeetrihind oli aastatagusest ajast 2% kõrgemal, mis on oluliselt vähem, kui 13-protsendiline kasv kvartal varem või 22-protsendiline tõus kaks kvartalit varem. Pärnu hüplike numbrite tagamaa on endiselt väike turg, kuis iga üksik tehing võib keskmisi näitajaid väga oluliselt mõjutada.

Eesti keskmine korterihind on aastatagusest 10% kõrgemal.

Korterite hinnavõrdlus aastataguse ajaga näitab, et hinnalanguse perspektiivist ei peaks liiga mustades toonides rääkima. Kui Tallinna aastane hinnatõus 14% korrigeerub mõningase languse mõjul 6-9% peale, siis on olukord endiselt selline, kus kurtmiseks põhjust ei tasu otsida.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Eelkõige ajaloolist huvi pakub korteritehingute keskmise hinna võrdlemine 2007. aasta tipphindadega. Liiga suurt sisulist tähendust kunagisel hinnahullusel majandusreaalsusega eriti ei ole.

Võrdlus kunagiste tipphindadega annab meile võimaluse mõelda toonasele korteritehingute arvule ja sellele, kui palju on tänaseks inimesi, kes tipphinnaga korteri ostsid ja kelle korterilaenu jääk veel tänaseni eluaseme turuväärtust ületab.

Tänane korteritehingute keskmine hind jääb kõikides kolmes linnas buumi tipphinnale alla.

Tallinna korteritehingute keskmine hind on 88% buumi tipust, Tartus 97%. Pärnut lahutab tipphindade tasemest veel 40% ehk tänane hind moodustab toonasest 60%. Eesti keskmine korteritehingu ruutmeetri hind on teist kvartalit järjest 76% buumiaja rekordist.

Kokkuvõtteks

Korteritehingute senine hinna kiire kasv 2011.-2013. aastal on viinud hinnad tasemele, kus ostjate ostujõud hakkab vähemaks jääma. See on viinud kiire tehingute arvu vähenemisele Tallinnas. Tartu 20 protsenti ületavat tehingute arvu langust võime juba kivina kukkumiseks nimetada.

Tehingute arvu langus peegeldab tarbijate ostusoovide vähenemist ehk nõudluse kadumist. Me võime unistada, et hea asukoht ja hea kaup väärtust ei kaota. Me võime põhjendada, et ehitushinnad ei ole kivina kukkunud ja tööjõukulud ehitussektoris kasvavad. Aga kui tehinguid ei tehta ehk ostjaid ei ole ja pakkumist tuleb aina juurde, siis hakkab müüjate üha tihenev konkurents varem või hiljem avaldama üha tugevnevat survet kinnisvarahindadele.

Tartu tehingute arvu langus ja kiiresti kasvanud hinnad, mis on juba kohe-kohe buumiaja tasemele jõudmas viitavad, et hinnasurve oht Tartus on oluliselt suurem kui Tallinnas või Pärnus.

Tallinna 9-11-protsendilisse tehingute arvu vähenemisse ei tohiks samuti liialt kergekäeliselt suhtuda. Tallinn on Eesti kinnisvaraturu ja korterituru suunanäitaja. Langus pealinnas võib läbi finantseerimistingimuste kiirelt jõuda muudesse maakonnakeskustesse, kus turg hakkab alles 2009. aasta põhjast üle saama.

Pärnu korterituru hinnasurve on tagasihoidlikum, kuid vaatamata tehingute arvu kasvule see siiski ei puudu. Pärnu korteriturul mängib rolli eelkõige turu väiksus, st nii ostjaid kui müüjaid on vähe. Pärnu on endiselt populaarne suvituskoht, kuid suvine kahe-kolme-nelja kuu pikkune rannahooaeg ei ole kinnisvaraturule 2009. aasta põhja järel uut hoogu andnud.

Pärnu korterite hinnad on buumiaegsest tipust 40% maas. 2009. aasta põhjast on hinnatase kerkinud vaid 24%, mis napilt ületab sama perioodi inflatsiooni.

Hinnalanguses ei tohiks näha tonti. Korterite hinnad Tallinnas, aga eelkõige Tartus on kerkinud väga kiiresti. Mõningane palavik ei tohiks haiget veel veel maha murda, vaid peaks parandama immuunsust ehk vastupidavust.

Nelja aastaga on Tallinna korterihinnad kerkinud 60%, Tartus 43%. Kui siit natukene maha hammustada, siis pikema perspektiivi stabiilsete arengute nimel on see pigem kasulik, kui probleeme tekitav.

Tänane korteriturg ei ole ülefinantseeritud, varjatud pakkumist loovaid spekulante selles vaatuses ei ole. Nii näeme me küll pakkumise kiiret suurenemist, kuid ohtu selle kiireks mitmekordustumiseks meil ei ole. Kinnisvaraarendajatel on kõikides projektides hulk oma raha mängus, seega on neil negatiivse stsenaariumi puhul midagi kaotada.

Turgu toetavad tugeva õlaga endiselt soodsad finantseerimistingimused, millele lähema paari aasta jooksul halvemaks muutumist ei ennustata. Pangad annavad laene lahkelt, kuid mitte ülevoolavalt lahkelt. Palgad kerkivad, mis sellest, et keskmise palga tõus on aeglustumas. Tööpuudus näitab vähenemise suunda.

Need on kõige olulisemad põhjused, miks võiks oodata, et potentsiaalne hinnalangus jääb pigem mõõdukaks ja 2008.-2009. aasta kiire paarikümneprotsendilise hinnalangusega paralleele tõmbama ei peaks.

Pigem võiksime oodata, et Tallinna korteriturul näeme hindade langust 5-10%. Tartu kiire tehingute arvu langus paneb vägisi mõtlema, et seal peab hinnalangus suurem olema. Kui nõudlust ikka viiendiku võrra väheneb, siis peavad hinnad paratamatult allapoole liikuma.

Pärnu korterite hinnad jätkavad lähikvartalite jooksul omapäi uitamist, kus kindlast suunast või trendist rääkida ei tohiks. Üksikud tehingud või arendusprojektid ajuti tõstavad ja siis langetavad hindu ja tehingute arvu.

Korterituru pikem perspektiiv on seda muretum, mida rahulikumalt turuosalised mõningase hinnakorrektsiooni tõde suudavad aktsepteerida. Kui aasta pärast on Tallinna korterite hinnad 5-10% tänasest allpool, siis võiks turg jätkata edasi rahulikus ja stabiilses tõususuunas.