Toompark: elamispindade üürisektor vajab dereguleerimist

Tänane elamispindade üüriturg on jõudnud arengufaasi, kus tuleb heita pilk tulevikusuunda, leiab Kinnisvarakool OÜ ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige Tõnu Toompark.

Järgneb Tõnu Tooomparki arvamusartikkel hetkeolukorrast:

Omandireformist tulenevad valusad hõõrdumised on nüüdseks ununenud. Inimestel, kel on olnud soov ja võimekus eluaset osta, on seda saanud teha. Kes aga on soovinud elada üüripinnal, on tõenäoliselt üsna mitmeid kordi pidanud kolima.

Täna on õige aeg küsida, kas me oleme elamispindade üürituru arengutega rahul? On õige aeg mõelda, kus peaks Eesti elamispindade üüriturg olema 20-30 aasta pärast. On ju eluase inimeste põhivajadus, mis määrab paljuski inimese elukvaliteedi ja töövõime.

Tänane üürisektor kiratseb

Võlaõigusseadus annab täna palju õiguseid üürnikule ja kohustused paneb üürileandjale. Seadus ei luba üürileandjal ja üürnikul teha kokkuleppeid, mis väljendaksid poolte tahet. Võlaõigusseadus on aga kirjutatud sundüürnike kaitseks. Sundüürnikud, kes ehk reformide valusas valguses vajasidki mõningast erikohtlemist, on tänaseks aga juba unustatud probleem.

Võlaõigusseaduse ideoloogia tugineb põhimõttel, et üürniku kui lepingu nõrgemat poolt tuleb kaitsta. Professionaalne üürileandja aga armastab oma üürniku, sest üürnikuta pole tal tulu. Tänasel päeval tuleb tunnistada, et omandireform on seljataha jäänud ja igal üürnikul on olnud võimalus jalgadega hääletada ehk „liiga tugeva“ üürileandja juurest jalga lasta.

Nõrga üürniku ideoloogia võib täna hoopis peapeale pöörata. Võib öelda, et tegelikult on hoopis üürileandja nõrgem pool. On ju üürileandja see, kes võtab riski ja annab oma suure väärtusega vara teise isiku kasutusse aastase rahasumma eest, mis on vaid mõni protsent korteri väärtusest.

Pealegi on enamus üürileandjaid advokaatide armeega relvastamata eraisikud, kes üürivad välja vaid ühte korterit. See tähendab, et üürileandjate oskusteave on vähene ja ärisuhte tugevamaks pooleks olemisest siin rääkida ei saa.
Üürisektor vajab aga igal juhul arendamist, sest ka riik on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi näol elamumajanduse arengukavas leidnud, et üüripakkumistest on turul pigem puudus.

Perspektiiv tuleb paika panna

Enne agaralt toimetama asumist tuleb paika panna perspektiiv, millist üüriturgu sooviksime me pikas vaates näha.

Elamispindade üürisektor võiks kasvada tänase arvatava 10-15% pealt 2035. aastaks 25-35 protsendini. See tähendab, et tänase 80-100 000 üürieluruumi asemel võiks neid 20 aasta pärast olla 200 000. Kiireid muutusi siin oodata ei tasu, sest kinnisvaraturg on oma olemuselt aeglaselt pööratav laev.

Täna on valdav üüripakkuja erasektor. Kui liigsed kitsendused kõrvaldada, siis on erasektoril tahet ja jõudu võtta üüripakkumise laiendamine edaspidigi enda kanda.
Avaliku sektori poolt üüripindade arendamist tuleks viimase võimaluseni vältida. Keegi ei soovi ju tagasi aega, kus tutvuste kaudu peab korteriorderit hankima. Avaliku sektori poolt pakkumise suurendamine tähendab seda, et erasektor tõrjutakse sellest ärist vaikselt välja ning konkurentsi puudumine viib üürihindade tõusu ja pakkumiste nappuseni ehk elamispindade kättesaadavuse halvenemiseni. Need on trendid, mida võime näha heaolust pakatavates ülemereriikides.

Mis peab tegema?

Üürisektor tuleb dereguleerida ehk üürileandjale ja üürnikule tuleb anda kokkulepete tegemise võimalus. Kui kokkuleppeid ei peaks olema võimalik tõendada, siis võib isegi olemasolev regulatsioon valdavas osas kehtima jääda neile, kes kokkuleppeid ise teha ei oska või ei taha.

Samuti võib tänane võlaõigusseaduse regulatsioon jääda kehtima neile, kes maksude vältimiseks või muul põhjusel on piirdunud suulise üürilepinguga, mille täpseid kokkuleppeid on vaidluste korral võimatu tõendada.

Kiires korras tuleb võlaõigusseadusest kõrvaldada absurdsused, mille puhul tekib mõte, et need on sinna nalja pärast sisse kirjutatud. Siin võib mainida ülemääraselt kõrget üüri või vastutab näiteks väljaüüritud elamispinna müüja uue omaniku pool üürilepingu täitmise eest kolm aastat. Või peab üürileandja avaldama üürnikule eelmise üüri suuruse. Nende punktide ja reaalsuse vahel valitseb suurem kuristik, kui riigi ja pealinna valitsuste vahel.

Üürileandjatele tuleb anda ajutine üüritulu maksuvabastus, mis võimaldab üürileandjatel põranda alt välja tulla ja oma sissetulek legaliseerida. Riik ei kaota maksuvabastusega midagi. Pikas perspektiivis riik pigem võidab, sest üürileandjal kaob võimalus vara maksuvabalt oma alalise eluasemena realiseerida.

Mis on vaba turu tulemus?

Üürituru dereguleerimine on oluline samm, mis võimaldab selle sektori vastu huvi tekitada professionaalsetes investorites. Elukutseliste turuosaliste lisandumine tähendab teenuste kvaliteedi paranemist ja seeläbi üürikonfliktide vähenemist.
Pakkujate lisandumine viib üürielamufondi soovitud suunas ehk üürikortereid tuleb turule juurde. See omakorda parandab elamispindade kättesaadavust.

Turu laienemine nii pakkumise kui nõudluse poolt ja professionaalsuse taseme kasvamine muudab üürituru igati arvestatavaks eluaseme leidmise alternatiiviks. Kui üürieluase on turvaline, siis julgevad pooled sõlmida tänaste tavapäraselt aastaste lepingute asemel pikaajalisi üürilepinguid.

Kui eluasemeturg suudab end ise ära korraldada, siis väheneb riigi ja omavalitsuste sekkumise vajadus ja kulubaas.

Reformid tähendavad enamasti higi, valu ja pisaraid. Tänane üüriturg aga elab enamasti teist elu, kui seadus ja üksikjuhtumistele vaatamata suuri probleeme ei ole. Üürituru vabastamine kammitsatest on reform, mida on võimalik teha selliselt, et kaotajaid ja haigetsaajaid ei ole.

Täna on riigil aeg tegutsema asuda, sest king veel oluliselt ei pigista. Täna saab turu arenguid suunata soovitud radadele, et vältida probleemide kuhjumist tulevikus. Avalikul sektoril on odavam astuda täna võib-olla kulukaid samme selles suunas, et erasektor pakuks üüripinda. Selle asemel, et astuda kindlasti väga-väga kulukaid samme selles suunas, et seda pinda tulevikus ise pakkuda.

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ, juhatuse liige
Eesti Kinnisvarafirmade Liit, juhatuse liige


 

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Ehituse erilehed