Tallinn-Tartu-Pärnu: kõrge korteritehingute arv kummutab müüdi madalast tarbijate kindlustundest

Adaur Grupp OÜ kvartaalne elamispindade turu analüüs leiab, et tänane elamispindade turg näitab ülimat aktiivsust. Kõrge korteritehingute arv ja stabiilne hinnatrend kummutavad müüdi madalast tarbijate kindlustundest, mis ei luba kinnisvaratehinguid teha.

Vastupidi - tehinguid tehakse sellise hooga, mida viimati nägime 2007.-2008. aastal.

Elamispindade turu liikumapaneva jõuna on toiminud nii madal eluasemelaenude intressimäär, kui suurenevad laenukäibed.

Samuti ei saa mööda vaadata faktist, et täna on elamispinda tõenäoliselt märksa soodsam osta kui näiteks aasta-kahe-kolme pärast.

Korteriomanditehingute arv

Korteriomanditehingute arv

2012 III kvartal on näidanud vaatamata juba seljataha jäänud suvesoojusele tugevat tehingute arvu. Osalt on tehingute taga arendusprojektide , mida täna asjaõiguslepingutega vormistatakse ja mis seeläbi lõpuks statistikasse jõuavad.

Siiski ei ole suure tehingute arvu taga ainult uusarendused. Ka teisesel turul ehk vanemate elamispindadega tehakse palju tehinguid. 2012 III kvartalis tehti Eestis kokku 4283 korteritehingut.

Üle 4000 korteritehingu tehti viimati Eestis langeval 2008. aasta elamispindade turul.

Tallinna tehingute arvuks jäi 1899, mis on näiteks 2 korda rohkem, kui 2009 I kvartalis, mil valitses majanduslik peataolek. Pärnus tehti tehinguid tublilt 195 ja Tartus 433.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Aastataguse ajaga võrreldes suurenes Eesti korteritehingute arv 24%.

Parafraseerides üht tänast võimupoliitikut, siis võib öelda, et just sellise kinnisvaraturu tingimustes ma tahaksingi elada.

Loomulikult ei saa sedavõrd suur kasvunumber olla jätkusuutlik. Vaevalt igatseme tagasi buumiaastaid, mil kolme aasta jooksul sisuliselt käibis 25% elamispindade koguarvust.

Tallinna korteritehinguid tuli aastaga juurde 28% ja Tartus 27%. Väiksem ja seetõttu hüplikum Pärnu turg näitaks korteritehingute kasvu koguni 48%.

Eelnevad linnade numbrid kinnitavad kurba fakti, et elamispindade turg on üliaktiivne suurtes tõmbekeskustes. Tallinnast-Tartust-Pärnust väiksem olev kogu Eesti tehingute arvu kasv näitab aga, et muude piirkondade elamispindade turg kiratseb endiselt ega ole veel kriisist jagu saanud.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korterite tehinguhinnad on vaikselt, kuid kindlalt liikumas tõususuunas. Kindlasti on oma osa siis asjaolus, et tehingutes on veel arendusprojektide osakaal märkimisväärne.

Kurb on see, et uusi arendusprojekte on vähemaks jäänud. Seetõttu võime arvata, et senine tehingute keskmise hinna tõus ei ole jätkusuutlik. Kindlasti on kasvanud ka kinnisvara väärtus.

Vaatamata tehingute keskmise hinna edasistele käitumistele ei ole majanduskeskkonna osas status quo'd oodates kinnisvara väärtuse langus tõenäoline.

Eesti korteritehingute keskmine hind oli 2012 III kvartalis 771 €/m2. Sellest ligi poole võrra kõrgem oli Tallinna korteritehingute keskmine hind 1101 €/m2.

Tartus oli tehingute keskmine hind 958 ja Pärnus 788 €/m2.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Veel aastatagune kahekohalise numbriga kirjutatud elamispindade tehingute keskmise hinna tõus on tänaseks ajaks langenud ühekohaliseks.

Positiivne on igal juhul see, et vähemalt suuremates tõmbekeskustes ei ole tehingute keskmine hind allapoole läinud.

Eesti korteritehingute keskmine hind on aastatagusest 7% kõrgemal. Tallinna ja Pärnu tehinguhinnad kasvasid aastaga võrdselt 3%. Tartus aga 17%.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis. Lähenemine kunagistele tippudele on alates 2009 a. aastast olnud pidev, kuid kunagine tippmark on veel käeulatusest kaugel.

Eesti korteritehingute keskmine hind on tipust 36% allpool. Tallinna hinnad jäävad tipule kolmandiku alla.

Kõige lähemal tipphindadele on Tartu, millest tänane hinnatase on kõigest 20% allpool. Siin tekkib küsimus, et ega Tartu hinnad ei ole liiga kiiresti liiga kõrgele läinud.

Muud majandus- ja kinnisvaraturu kontekst seda siiski ei luba, et Tartu hinnad võiksid olla kunagisele tipule sedavõrd lähedal, sest ka buumi tipphinnad olid Tartus üle mõistuse käivad.

Kõige tagasihoidlikum on siin Pärnu, kus korteritehingute keskmine hind jääb tipule 44% alla.

Kui eelnev puudutas hindade nominaalseid väärtuseid, siis lisaks peame arvestama hindade suhtelisi väärtuseid. Võrreldes 2007. a. jaanuariga on tarbijahinnaindeks tõusnud 30%.

Elamispindade hinnad on aga eeltoodud protsentide võrra sellest ajast allpool.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtlikult võib korteritehingute arvule tuginedes öelda, et jutud madalast tarbija kindlustundest on müüt.

Korteritehinguid tehakse üliaktiivselt ja need, kes ootavad tehingute arvu iga-aastast järjepidevat 20-protsendilist kasvu elavad unistustes, mis kunagi ei täitu.

Arvestades tänast tehingute arvu võib arvata, et see saab tänaselt kõrgelt tasemelt veel kasvada ainult ajutiselt. Sellele peab järgnema tehingute arvu langus tagasi nö mõistlikkuse tasemele.

Arvestama peame, et oleme siiski veel majanduskriisis ning eeldada siin uut kinnisvarabuumi, millele tehingute arvu jätkuv kasv viitaks, on asjatu.

Tehingute arvu kõrval vaadeldud tehingute keskmine hind käitub mõistlikult. Stabiilne tehinguhindade kasv on ostjate huvides, sest keegi ei sooviks osta vara, mille väärtus langeks.

Kindlasti on siin oma osa soodsatel eluasemelaenude intressimääradel, mis löövad rekord rekordi järel.

Õnneks on kuulda ka manitseivaid hääli, mis hoiatavad, et vaatamata ülimadalale euriborile on sellele lisatavad marginaalid siismi mitte kõige madalamad. Kui ühel päeval hakkab euribor tõusma, siis peavad tänased laenuvõtjad olema hoolsad, et laenud teenindatud saaksid ja kohtutäiturid laenuvõtjate koduuksest kauge kaarega mööda käiksid.

Osale arutelus

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Ajakiri Ehitaja

november 2017

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Hilti otsib MÜÜGIESINDAJAID

Manpower OÜ

06. detsember 2017

Ehituse erilehed