Mida tasub teada kinnisasja ostueesõigusest?

Ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse eesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja esialgse ostjaga kokku leppis.

Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks esialgse ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Lisaks poolte vabal tahtel sõlmitud lepingule tekib uus, samasisuline leping müüja ja ostueesõigusega isiku vahel.

Kinnisasjade puhul tuleb ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul müügilepingu teate saamisest, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Kohustus teatada ostueesõigust omavale isikule ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust on seadusega pandud müüjale. Looduskaitseseadusest ja muinsuskaitseseadusest tuleneva ostueesõiguse korral edastab lepingu ärakirja ostueesõigusega isikule notar ning sellega loetakse ka müüja kohustus täidetuks.

Riskid tulenevad sellest, et ostueesõiguse kasutamisel tekib kolmepoolne suhe, kus müüjal on kaks lepingut, millest mõlema järgi on ta kohustatud omandi üle andma. Kuidas selline olukord lahendada? Tuleks kokku leppida algsest müügilepingust taganemise õiguses. Kui selles kokku ei lepita, võib ostueesõiguse kasutamine kaasa tuua õigusvaidluse.

Taganemisõigus tähendab eelkõige seda, et müüja vabaneb kohustusest omand esialgsele ostjale üle anda ja viimane vabaneb asja eest tasumise kohustusest. Taganemisõiguse kokkuleppimisel on oluline silmas pidada, et niisuguses taganemisõiguses, mis kehtiks ka ostueesõigusega isiku suhtes, kokku leppida ei saa. Seega ei saa müügileping kehtida vaid juhul, kui ostueesõigust ei teostata.

Lisaks taganemisõigusele võib kokku leppida, et ostueesõiguse kasutamise korral ei ole kumbki esialgse müügilepingu pool õigustatud kasutama õiguskaitsevahendeid (näiteks esitama kahju hüvitamise nõuet). Müüja jaoks võib kahju hüvitamise nõue siiski tähtsust omada, sest kui kinnistu valdus enne kahe kuu möödumist esialgsele ostjale üle läheb ja viimane kinnistul omal äranägemisel toimetama hakkab, võib see kaasa tuua ostueesõigusega isiku õiguste rikkumise ja temapoolse kahjunõude müüja suhtes. Et müüja kahju eest üksi vastutama ei jääks, tulekski jätta temale õigus esitada algse ostja vastu kahjunõue.

Kinnistu suhtes ostueesõiguse teostamise korral tasub silmas pidada ka seda, et õiguse teostajaga tuleb notari juures omandi üleandmise kohta uus asjaõigusleping sõlmida. Algne asjaõigusleping (omandi üleandmise kokkulepe) automaatselt temale ei laiene.

Ostueesõigusega kinnistu müügi sujuvaks kulgemiseks, võib kaaluda ka esialgu vaid võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist, milles on tingimused küll selgelt määratletud, kuid omandi üleandmine algsele ostjale on seatud otseselt sõltuvusse ostueesõiguse teostamisest. Taolise võlaõigusliku lepingu sõlmimisel on ostjal soovitav ostuhinda koheselt mitte maksta ja müüjal oodata valduse üleandmisega. Seega ootaks algse müügilepingu sõlminud pooled kaks kuud ja kui õigustatud isik selle aja jooksul ostueesõigust ei kasutaks, siis antaks omand asjaõiguslepinguga ostjale makse vastu üle.

Juhul, kui sõlmite kohtuliku kompromissi, mille kohaselt antakse üle ostueesõigusega koormatud kinnistu või näiteks kaasomandis olev kinnistu osa, on see tavalisest keerulisem juhus. Sel juhul tasuks kindlasti lasta kompromissi tekst advokaadil koostada.

Osale arutelus

  • Ilmar-Erik Aavakivi

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Ajakiri Ehitaja

oktoober 2017

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Ehituse erilehed