10. november 2011

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Ebaseaduslik ehitis on eelkõige ehitis, mis tehtud ilma ehitusloata või mis ei vasta ehitusloa või detailplaneeringu nõuetele.

Teisisõnu on tegu olukorraga, kus kinnistu omanik on lähtunud ehitustegevuses arusaamast "minu kinnistu, teen, mis tahan". Ehitusseadus § 40 sätestab õigusliku aluseta ehitise korral kohalikule omavalitsusele vägagi jõulise meetme – ehitise omanikule lammutusettekirjutuse tegemine. Juhul kui omanik lammutusettekirjutust määratud tähtajaks ei täida, võib lammutamise korraldada omavalitsus ise.

Seaduse tekst on küll jõuline, kuid tegelikus praktikas on "lammutamisklausli" rakendamine sisuliselt olematu. Seda kinnitab ka eelnimetatud riigikontrolli audit, mille käigus tuvastati, et kaheksas auditeerimise all olnud Tallinna ja Tartu lähivallas ei olnud kohustuslikult lammutatud mitte ühtegi suuremat ehitist.

Senine kohtupraktika

Tuleb tõdeda, et olemasolev kohtupraktika ei julgusta omavalitsusi lammutamismeedet kergekäeliselt kohaldama. Nii on riigikohus lahendis 3-3-1-64-02 märkinud, et mistahes ehitise kohustuslik likvideerimine piirab oluliselt omandiõigust ja tekitab omanikule kahju. Lammutusettekirjutust ei tohi teha karistusena omavolilise ehitamise eest ning sedavõrd intensiivse sekkumise kohaldamist peab igal juhtumil ülimalt põhjalikult kaaluma. Riigikohus leidis samuti, et isegi juhul, kui rikkumist ei olev võimalik kõrvaldada muul viisil kui lammutamise teel, tuleks seda teha osas, mis on vajalik teiste isikute õiguste või avaliku huvi kaitseks.

Madalama astme kohtud on olnud mõnevõrra jõulisemad ja osal juhtudel ka ehitise lammutamise kasuks otsustanud (nt Kadrioru kaasus 2004. a). Enamasti peetakse lammutamist siiski liialt radikaalseks meetmeks, millele tuleks võimalusel eelistada leebemaid vahendeid.

Valitsev praktika: ebaseaduslike ehitiste tagantjärele seadustamine

Kohalikud omavalitsused ongi läinud seda teed, et lammutamisettekirjutust ei kohaldata. Selle asemel et laskuda võimalikku kohtuvaidlusse lammutamise põhjendatuse üle, püüavad omavalitsused õigusliku aluseta ehitised tagantjärele seadustada. Enamasti toimub see tagantjärele detailplaneeringu või projekteerimistingimuste andmise ning juba olemasolevale hoonele ehitus- ja kasutusloa väljastamisega. Selline lahendus kaitseb küll omavolilise ehitaja huve, kuid jätab tagaplaanile naabrite õigused, avalikud huvid ning planeeringu- ja ehitusloa protsessi tegeliku eesmärgi.

Senine praktika ja diskussioon viitavad, et kinnisvarabuumi ajal kerkinud õigusliku aluseta ehitiste laiaulatuslikumat lammutamist ei tule. Kohustuslikud lammutamised jäävad ka edaspidi üksikjuhtumiteks – seal, kus omavolilise ehitisele esineb aktiivne naabrite või avalikkuse vastuseis. Üsna sarnane on õigupoolest praktika ka Saksamaal, kus kohustuslik lammutamine on samuti harv ja kõige viimane vahend õiguspärase olukorra taastamisel.

Ülaltoodu ei tähenda, et omavalitsused peaks mistahes omavolilisi ehitisi tolereerima ning käsitlema nende kohustuslikku lammutamist automaatselt võimatu missioonina. Eriti juhtudel, kus omavoliline ehitis rikub oluliselt naabrite õigusi ja planeeringunõudeid, tuleks aktiivselt kaaluda ehitusseaduses võimaldatud lammutusettekirjutuse meedet. Mida varasemas ehitusfaasis omavolilisele ehitusele reageeritakse, seda hõlpsam on ka lammutusmeetme kohaldamine.  

Artikli autor on Marko Mehilane,

advokaadibüroo Entsik & Partners vandeadvokaat ja partner

Autor: Advokaadibüroo ENTSIK & PARTNERID ehitusõiguse blogi