Kas omaniku-järelevalve on ehitaja käendaja?

Kolmik tellija-töövõtja-omanikujärelevalve on tavapärane igas suuremas ehitusprotsessis. Ent milline on omanikujärelevalve vastutus?


Omanikujärelevalve ei ole ehitaja kohustuste käendaja

Praktikas pöörduvad tellijad omanikujärelevalve vastu nõudega kõige sagedamini siis, kui ehitaja pankrotistunud ning esinevad kulukamad puudused tehtud ehitustöödes. Kahjunõude esitamisel omanikujärelevalvele leitakse, et tööde vastavuse kontrollijana on ka järelvalve igal juhul vastutav töös ilmneva puuduse eest. Teisisõnu, kui töös ilmneb viga, eeldatakse sageli automaatselt, et see on ühtlasi järelevalve hooletus. Selline lihtsustatud käsitlus ei põhjendatud.

On tõsi, et omanikujärelevalve on ehitusala professionaal, kelle peaülesandeks on tagada ehitamine vastavalt projektile ja nõuetele. See ei tähenda aga, et omanikujärelevalvet tuleks käsitleda kui ehitaja käemeest, kes peaks viimase rikkumise või mittevastava töö korral täitma ehitaja kohustusi. Järelevalve kohustuseks on ikkagi teostada tavapärase hoolsusega tööde üle kontrolli.

Järelevalvele ei tohiks olla üldjuhul alust etteheideteks, kui ta on tavapärase kontrolli käigus ilmneda võivad puudused tuvastanud ja nendele ka tähelepanu juhtinud. See kui ehitaja puudust vaatamata järelevalve nõudele ei kõrvalda või tellija oma lepingujärgseid õiguskaitsevahendeid töövõtja suhtes aegsasti maksma ei pane, ei peaks enam järelevalve riisiko olema. Vastasel juhul muutuks omanikujärelevalve ehitaja käendajaks, kes vastutaks mistahes töövõtja rikkumise eest.

Omanikujärelevalve teostamine ei vähenda töövõtja vastutust

Praktikas tuleb samuti ette, et töövõtjad püüavad oma vastutust tööde eest vähendada või isegi välistada argumendiga, et tööd on üle vaadanud professionaalne omanikujärelevalve. Omanikujärelevalve teostamine või ka ebapiisav teostamine ei tohiks üldjuhul ehitaja vastutust tehtud tööde eest siiski vähendada. Seda on märkinud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-80-08, kus kõrgeim kohus asus seisukohale, et ebakvaliteetset tööd ei saa õigustada puuduliku omanikujärelevalvega.  

Kohati võib kuulda seisukohta, et kuigi omanikujärelevalve kaasamine on ehitusseadusega pealepandud kohustus, on tellijal väga raske järelevalve teostajat projekteerimis- või ehitusvigade eest vastutama panna. Tegemist oleks justkui ametimehega, kes ei vastutagi eriti millegi eest. Selline kriitika on ülepaisutatud.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi poolt kehtestatud omanikujärelevalve teostamise korras on järelevalve kohustused detailselt sätestatud, pigem võiks rääkida isegi kohatisest kohustuste ülereguleerimisest. Nagu näitab kohtupraktika, ei pruugi omanikujärelevalve vastutamapanek ehitusvigade eest tõesti hõlbus olla. Siinkohal ei tohiks aga unustada, et töö või projekti puuduse ees peaks vastutama esmajärjekorras ikkagi selle tegija, s.o ehitaja või projekteerija.  

Artikli autor on Marko Mehilane, advokaadibüroo Entsik & Partners vandeadvokaat ja partner
 

Osale arutelus

  • Advokaadibüroo ENTSIK & PARTNERID ehitusõiguse blogi

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ehitusuudiseid sotsiaalmeedias:

RSS

Ehitus­uudised.ee toetajad:

Ajakiri Ehitaja

detsember 2017

Teabevara ehitus­spetsialistile

Valdkonna tööpakkumised

Ehituse erilehed