6. detsember 2010

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Küsimus, kas tehingu pool saab majanduskriisile viidates taotleda varem sõlmitud tehingu tingimuste muutmist, sh soetatud asja ostuhinna alandamist, on masu kontekstis juristide ja tehinguosaliste seas tekitanud kirglikke vaidlusi ja diskussioone. Teoreetilise aluse sellise nõude esitamiseks annab VÕS § 97.

Riigikohus on teinud mitu olulist otsust VÕS § 97 kohaldamise küsimuses. Sealjuures tuleb tähele panna, et riigikohus on läbivalt ja järjekindlalt rõhutanud, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel, kuna vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks.

Samale seisukohale on riigikohus jäänud ka hiljutises otsuses asjas nr 3 2 1 99 10, kus vaieldi sama küsimuse üle. Samas on riigikohus VÕS § 97 rakendamise praktikat oluliselt arendanud ja väljendatud seisukohad on paljuski teedrajavad.

Nii asus riigikohus seisukohale, et kohtutel tuleks analüüsida, kas Eestis toimunud kinnisvarahindade languse tingis vaid USA pangandusest alguse saanud kriis või oli kinnisvarahindade langus vähemalt osaliselt tingitud ka Eestis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikast, mis soodustas madalate nõudmiste esitamist laenusoovijatele ja seega nn kinnisvaramulli tekkimist. Kui kinnisvarahindade langus oli tingitud ka Eesti sisemistest majandustingimustest, siis on riigikohtu hinnangul suurem tõenäosus, et ostja võis mõistlikult võttes arvata, et kinnisvara hinnad võivad langeda ja asjaolud muutuda.Juhul, kui kahjustatud osapool sai lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et selle lepingu aluseks olnud asjaolud võivad muutuda, siis alus VÕS § 97 kohaldamiseks puudub.

Olukorras, kus ostjale võimaldati ostuhind tasuda pea aasta aega pärast müügilepingu sõlmimist, samas kui omand asjale anti ostjale üle peaaegu kohe pärast müügilepingu sõlmimist, peaks turu kukkumise riski üldjuhul kandma kahjustatud lepingupool, st ostja. Juhul, kui majanduskriisiga seotud riske kannab kahjustatud lepingupool, pole VÕS § 97 kohaldamise eeldused täidetud ja kõnealuse sätte kohaldamine peaks olema välistatud.

Autor: Paavo Koch