8. november 2010

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Nii on see ka Eestis, kus kaldutakse ühest äärmusest teise. Kogemusele tuginedes võime väita, et tõde kipub olema kuskil keskel. Ärikinnisvara eelis on, et seal tehtavad otsused on ratsionaalsemad ja seetõttu paremini prognoositavad.

Kinnisvaraturul eksisteerib nõudlus sõltumata turutsüklist.

Ettevõtete vajadus väikemate või suuremate, kvaliteetsemate ruumide järele on pidev, muutuvad vaid absoluutmahud. Ka praegu on üürnike liikumisaktiivsus märkimisväärne, kuid reeglina liigutakse kvaliteetsematele, kuid sageli odavamatele pindadele. Ehk siis nõudlus kvaliteetsete ja soodsa hinnaga pindade järele on täiesti olemas.

Kinnisvaraturule on omane paariaastane inertsus.Üks põhjus, miks kinnisvaraturg perioodiliselt “üle keeb”, on pikk kinnisvaraarenduse tsükkel. Ühe keskmise büroomaja arendusperiood alates maa ostmisest kuni väljaüürimiseni võib olla kolm või rohkem aastat.

Seetõttu on raske “rongi“ (loe: pakkumist) pidama saada, kui turunõudlus järsult väheneb. Julgemad investorid on projektid sahtlist välja otsinud. Buumi lõpuaastal alustatud uusarenduste vakantsused on jõudnud tasemele, kus omanike hinnapaindlikkus on vähenemas. Selle tagajärjel on tekkimas surve üürihindade tõusuks, mis omakorda julgustab kinnisvarainvestoreid.

Turg on vaid osaliselt taastunud. Samas on siiski ärikinnisvara laoseis lõpuni realiseerimata. Tänapäevaste büroo- ja laopindade puhul on vähenenud vakantsus 10–20%ni. B- ja C- kvaliteediga pindade vakantsused on siiski väga suured. Üürihinnad on tipuga võrreldes langenud 30–50%.

“Lapsevanema” rolli täidavad praegu pangad. Õigupoolest peakski pankade käest küsima, kas ja kui palju raha on nad nõus ärikinnisvaraturule suunama. Üldiselt on käibel praktika, kus pangad praegu maatükki omakapitalina ei arvesta. See tähendab, et projektide omafinantseerimine, arvestades maatüki turuväärtust, on sageli kuni 50%. Lisaks nõuavad pangad projektide ettemüüki ligi 50% ulatuses.

Peame arvestama ka asjaolu, et suurpankade enda kinnisvaralaenuportfellid sisaldavad tõenäoliselt konkureerivaid projekte, mistõttu iga uus projekt võib kahjustada olemasolevate laenude tagastamise võimet.

Väidan, et julgusest ei piisa ja soodne ehitushind pole piisav, et koppa maha lüüa.Soovitava omakapitali tootluse saavutamiseks on praegu liiga palju piiranguid ja riske, mistõttu on uute projektide sisenemine turule vähetõenäoline.

Võti auhinnakapi avamiseks on pankade käes.

Autor: Urmas Laur